Принципы оценки недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение…………………………………………………………………2

Принципы, основанные на представлениях пользователя…….……5

Принципы, связанные с землей, зданиями и  сооружениями…..……7

Принципы, связанные с рыночной средой……………………………11

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования….16

Основные  определения…………………………………………...…………………18

Контрольные вопросы…………………………………………..………20

Тестовые  задания…………………………………………………………...............24

Список  использованной литературы…………………………………..29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Под понятием «недвижимость» традиционно  понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

       В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление  имущества на правах собственности  за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления  имущества на движимое и недвижимое.

     С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; 
– долговечность объекта инвестирования;  
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; 
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; 
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; 
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; 
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; 
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; 
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; 
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; 
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; 
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

     Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.[3]

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис.1):

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности; замещения; ожидания.
2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями: остаточной продуктивности; вклада; возрастающих и уменьшающихся доходов; сбалансированности; экономического размера; экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и  оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет  определяться конкретной ситуацией.[4] 

ПРИНЦИПЫ, ОСНОВАННЫЕ НА ПРЕДСТАВЛЕНИЯХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

      Принципы  пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность  – это способность объекта  недвижимости удовлетворять потребности  пользователя в данном месте и  в течение данного периода  времени. 

     Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

     Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

     Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи – то есть рыночными ожиданиями. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.[4]

     Например, на мнение людей о конкретной собственности  может повлиять такое событие, как  объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального  или автострады.[6]

     Издержки  неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают  его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса. Понятие издержек неиспользованных возможностей связано с принципом замещения. Сравнительный анализ ставок дохода по альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику определить требуемую доходность для оцениваемой недвижимости.[5] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕЙ, ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ

     Принципы, связанные с землей, зданиями и  сооружениями включают в себя: принцип остаточной продуктивности; вклада; возрастающих и уменьшающихся доходов; сбалансированности; экономического размера; экономического разделения.

     Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В связи  с тем, что в данный момент времени  и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция  на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской  деятельности. Однако поскольку земля  физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления  предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток  дохода выплачивается владельцу  земли как рента. [4]

      Остаточная  продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности  и каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены  соответствующие примеры:

• Максимизация выручки – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.
• Минимизация затрат – производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.
• Удовлетворение потребностей в удобствах – пользователь-жилец больше заплатит за место, с которого открывается вид. [6]

     Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.[4] Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.[6]

     Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).[4]

     Пример: "ХУZ Developing Сompany" владеет одним акром земли. Если компания построит одни дом, и прибыль составит 10 000 дом. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застpoйки буди снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на нeго участка земли. Ниже приведен расчет прибыли для стройки различной плотности: