Принципы оценки недвижимости

2)Назовите 4 группы оценочных принципов?

Ответ: 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса  эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием  рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее  эффективного использования. (реф, с.3)

3)Что включают в себя принципы, основанные на представлениях пользователя?

Ответ: принципы пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания. (реф, с.5)

4)В каком случае объект недвижимости обладает стоимостью при принципе полезности?

     Ответ: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

 (реф, с.5)

5)Чем определяется максимальная стоимость оцениваемого объекта при принципе замещения?

Ответ: максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. (реф, с.5)

6)Что определяет стоимость объекта недвижимости, приносящего доход при принципе ожидания?

Ответ: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. (реф, с.5)

7)Что включает в себя принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями?

Ответ: Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями включают в себя: принцип остаточной продуктивности; вклада; возрастающих и уменьшающихся доходов; сбалансированности; экономического размера; экономического разделения. (реф, с.7)

8)В чем заключается принцип остаточной продуктивности?

Ответ: Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли. (реф, с.7)

9)Назовите 4 составляющие производства?

Ответ: любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.(реф, с.7)

10)Что гласит принцип предельной продуктивности?

Ответ: Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. (реф, с.7)

11)Что такое вклад?

Ответ: вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. (реф, с.7)

12)Что соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости?

Ответ: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. (реф, с.8)

13)Что такое сбалансированность в недвижимости?

  Ответ: Сбалансированность – это когда любому типу             землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. (реф, с.9)

14)Что гласит принцип оптимальных величин (размеров)?

Ответ: Принципы оптимальной величины — при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная величина (оптимальная)  объекта  недвижимости данного типа. (реф, с.10)

15)Как следует разделять имущественные права на объект недвижимости?

Ответ: Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. (реф, с.10)

16)Что включают в себя принципы, связанные с рыночной средой?

Ответ: К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения. (реф, с.11)

17)Что такое соответствие в недвижимости?

Ответ: Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. (реф, с.13)

18)Когда уместен принцип регрессии?

Ответ: Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается пере груженным застройкой с учетом условий данного рынка. (реф, с.13)

19)Чем обусловлен спрос на объект недвижимости?

Ответ: Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. (реф, с.14)

20)Какова значимость наличия конкуренции при оценке недвижимости?

Ответ: Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. (реф, с.15)

21)Что такое технологическая обоснованность застройки?

Ответ: Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки, при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, соблюдение нормативов техники безопасности при проведении СМР и пр.). (реф, с.16) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ТЕСТОВЫЕ  ЗАДАНИЯ

1. К оценочным принципам не относятся:

          а) принципы, связанные с рыночной средой;

          б) принципы, основанные на представлениях пользователя;

          в) принципы, связанные с политической средой.

     Правильный  ответ: в) принципы, связанные с политической средой. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

5. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности; замещения; ожидания.
6. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями: остаточной продуктивности; вклада; возрастающих и уменьшающихся доходов; сбалансированности; экономического размера; экономического разделения.
7. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.
8. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

  (реф, с.3)

      2) Принципы, основанные на представлениях пользователя включают в себя:

          а) принцип полезности;

          в) принцип воспроизводства;

          г) принцип конкуренции.

  Правильный ответ:  а) принцип полезности. Принципы пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.

 (реф, с.5)

      3)Способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени это:

          а) спрос;

          б) полезность;

          в) конкуренция;

Правильный  ответ: б) полезность. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. (реф, с.5)

      4) Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если:

          а) он обладает культурной ценностью;

          б) заселен;

     в) он полезен какому-нибудь инвестору.

     Правильный  ответ: в) он полезен какому-нибудь инвестору. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

 (реф, с.5)

      5) Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется: (а)

          а) наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект;

          б) наибольшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой              аналогичный объект;

          в) себестоимостью объекта.

Правильный  ответ: а) наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект. Рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. (реф, с.5)

      6) Принцип ожидания является основным при реализации:

          а) затратного подхода;

          б) сравнительного подхода;

          в) доходного подхода.

Правильный  ответ: в) доходного подхода. Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи – то есть рыночными ожиданиями. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. (реф, с.5)

      7) После предела увеличения темпов роста прибыли:

          а) прирост прибыли становится больше, чем прирост капиталовложений;

          б) прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений;

          в) прирост прибыли пропорционален приросту капиталовложений.

Правильный  ответ: б) прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости). (реф, с.5)

     8) Принцип сбалансированности предполагает, что: