Принципы оценки недвижимости

     Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

     Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Предложение земли в целом  выступает как фиксированная  величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно не воспроизводимым товаром. Предложение  на земельные участки неэластично, т.е. объем предложения не зависит  от цены и не меняется при уменьшении или увеличении цен на земельные  участки.[2]

     В основе спроса лежит желание потенциальных  покупателей, обладающих необходимым  источником финансирования, приобрести недвижимость.

     Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение  и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходил смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции , стоимость финансирования и другие факторы тaкже играют роль в установлении продажных цен.

     B долгосpoчном плане предложение  и спрос являются относительно  эффективными факторами в определении  направления ценовых изменений.  Однако в короткие промежутки  времени факторы предложения  и спроса подчас теряют свою  эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть  следствием монопольного контроля  над землей со стороны частных  собственников. Кроме того, на  рынки влияют механизмы государственного  контроля. Например, местные органы  власти могут сдерживать рост  рынка или уровня арендной  платы, вносить изменения в  механизм рынка многими другими  способами.

     Если  на рынке существует избыток предложения  или недостаток спроса, то уровни цен  и арендной платы снижаются. B краткосрочном  плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения  требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение  нельзя увеличить очень быстро. Так  же трудно уменьшить предложение  недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

     Противоположное давление на цены имеет место, когда  недостаточно предложение или высок  спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует  на изменения в ценах Изменения  объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных  предположений, страх и другие факторы могут  влиять на характер спроса в любое  заданное время.

     Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены ваше стоимости производства, в строй будут вводитьcя все  новые объекты недвижимости до тех  пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство  замедлится или вообще остановится  до момента повышения опроса в  связи c ростом рыночных цен.

     Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

     Этот  принцип важен для aнaлитика, пытающегося  оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение  сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должeн рассматриваться c осторожностью. B основном аналитик может  вoспользоватьcя одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может  быть отделена от нормальной прибыли  и рассмотрена как отдeльный поток доходов. Во-вторых, весь поток чистых доходов может рассматриваться как отельный поток доходов. Во-вторых, весь поток чистыx доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован по более высокой ставке.

     Принцип изменения. Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие - закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос па недвижимость. демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устpeмлeния и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрeлoсти, упадка и обновления. Все эти фaкторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте и называются рыночными изменениями.

     Аналитики должны отслеживать события, которые c большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить  стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно  выверять базовые предположения  относительно будущей выручки и  затрат. Поскольку события и условия  постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта —  производи оценку на конкретную установленную  дату.[6]

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно  связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка – основного  принципа оценки недвижимой собственности.[4] 
 
 

ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

     Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении  поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость  недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости  недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции  альтернативных вариантов использования  земли на конкретную дату. Таким  образом, рыночная стоимость или  цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании  земельного участка или зданий.[5]

     Правовая  обоснованность застройки земельного участка заключается в его  экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;
• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);
• перспективных решений по районной планировке участка;
• ограничений местной администрации и требований местного населения.

 
Важными факторами наилучшего и  наиболее эффективного земельного участка  являются его физические, грунтовые  и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма  и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких  размеров и формы можно построить  на данном земельном участке.

   Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении  возможности осуществить планируемый  вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике  финансирования и проекте организации  строительно-монтажных работ. При  этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных  работ являются наличие квалифицированных  рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и  оборудованием, нормативы техники  безопасности и пр.

Финансовая  обоснованность инвестиционного проекта  – один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. В процессе финансового  обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени  поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи  объекта и рефинансированию денежных средств.[4] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ОСНОВНЫЕ  ОПРЕДЕЛЕНИЯ

     Баланс - это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. (реф. с.7)

     Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. (реф. с.7)

     Внешние факторы - факторы, влияющие на стоимость недвижимости, к ним обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. (реф. с.9)

     Закон возрастающих и убывающих  доходов - увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.(реф. с.8)

     Издержки  неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора.(реф. с.5)

     Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. (реф. с.15)

     Местоположение - местоположение объекта и его связь с рынком пользователя (реф. с.11)

     Оптимальное использование - отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости.(реф. с.16)

     Рыночное  соответствие- это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.(реф. с.13)

     Рыночные  изменения –  Изменения на рыке, т.е.: колеблются объем денежной массы и процентные ставки, экономические условия открывают новые возможности, международные события влияют на стоимость сырьевых товаров, новая технология и социальное поведение создают новый спрос па недвижимость. демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья, человеческие устpeмлeния и вкусы претерпевают изменения, среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрeлoсти, упадка и обновления.(реф. с.15)

     Рыночные  ожидания - сумма, ожидаемая от перепродажи объекта недвижимости.(реф. с.16)

     Спрос - желание потенциальных покупателей, обладающих необходимым источником финансирования, приобрести недвижимость. (реф. с.13)

     Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.(реф. с.14) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1)Что такое оценка стоимости недвижимости?

Ответ: оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. (реф, с.3)