Принципы оценки недвижимости

          а) составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции;

          б) составляющие производства должны быть равны между собой;

          в) одна из составляющих производств должна преобладать над другими.

     Правильный ответ: составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

 (реф, с.14)

      9) При сочетании факторов производства достигается: (в)

          а)минимальная стоимость объекта;

          б) рыночная стоимость земли;

          в) максимальная стоимость земли.

Правильный ответ: в) максимальная стоимость земли. Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. (реф, с.9)

      10) Согласно принципу оптимальных величин, большим спросом будет пользоваться:

          а) объект, соответствующий тенденциям рынка недвижимости;

          б) объект больших размеров;

          в) объект малых размеров.

     Правильный  ответ: а) объект, соответствующий тенденциям рынка недвижимости. Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях, большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. (реф, с.10)

     11) Согласно принципу оптимального разделения имущественных прав, имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы:

          а) увеличить общую стоимость объекта недвижимости;

          б) снизить общую стоимость объекта недвижимости;

          в) сохранить стоимость объекта недвижимости на неизменном уровне.

     Правильный  ответ: а) увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

 (реф, с.10)

     12) Разделение объекта недвижимости на части (подвал, этажи, мансарда и пр.) это:

          а) разделение по времени вклада;

          б) разделение совокупности имущественных прав;

          в) физическое разделение.

• Правильный ответ: в) физическое разделение. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

 (реф, с.10)

     13) Принципы, связанные с рыночной средой не включают в себя принципы:

          а) принцип замещения;

          б) принцип изменения;

          в) принцип соответствия;

          г) принцип спроса и предложения.

     Правильный  ответ: а) принцип замещения. Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения. (реф, с.11)

     14) Экономическое местоположение недвижимости это:

          а) стоимость объекта и спрос на него;

          б) местоположение объекта и его связь с рынком пользователя;

          в) конкурентоспособность объекта недвижимости.

Правильный  ответ: б) местоположение объекта и его связь с рынком пользователя. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”? или «ситус». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.(реф, с.11)

      15) объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям):

          а) имеет меньшую стоимость;

          б) имеет завышенную стоимость;

          в) не может быть использован и подлежит сносу.

     Правильный  ответ: а) имеет меньшую стоимость.Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. (реф, с.13)

     16) Стандарты соответствия:

          а) всегда неизменны;

          б) изменяются с течением времени;

          в) регулируются законом.

Правильный  ответ: б) изменяются с течением времени. Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. (реф, с.13)

     17) Регрессия имеет место, когда:

          а) благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой стоимости;

          б) участок находится вне зоны застройки;

          в) участок оказывается перегруженным застройкой.

Правильный  ответ: в) участок оказывается перегруженным застройкой. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, ecли дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скора всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов в зоне. (реф, с.13)

     18) Спрос на объект недвижимости:

          а) неограничен;

          б) ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей;

          в) ограничен законом.

Правильный  ответ: б) ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. (реф, с.14)

     19) Избыточная конкуренция:

          а) приводит к снижению прибыли;

          б) стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости;

          в) приводит к тому, что рыночная стоимость объекта не может быть определена.

     Правильный  ответ: а) приводит к снижению прибыли. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке. (реф, с.15)

     20) Изменению подвержены:

          а) сам объект недвижимости;

          б) факторы внешней среды;

          в) оба варианта верны.

Правильный  ответ: в) оба варианта верны. (реф, с.15)

     21) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование:

          а) выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов;

          б) одного единственного возможного варианта использования объекта недвижимости;

          в) эксплуатация наиболее дорого участка среди альтернативных.

     Правильный  ответ: а) выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки). (реф, с.16)

     22) Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

          а) действующего законодательства;

          б) исторического значения участка;

          в) перспективных решений по районной планировке участка.

     Правильный  ответ: а) действующего законодательства; в) перспективных решений по районной планировке участка. Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;
• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);
• перспективных решений по районной планировке участка;
• ограничений местной администрации и требований местного населения. (реф, с.16)

 

     23) Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается:

          а) в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствии графиков финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

          б) в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства при данном типе конкуренции;

          в) в определении необходимого числа рабочих при данном проекте строительно-монтажных работ.

   Правильный  ответ: в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствии графиков финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр. (реф, с.16)

     24) В процессе финансового обоснования: (б,в)

          а) разрабатываются сроки выполнения строительных работ;