Принципы оценки недвижимости

Расчет  прибыли для стройки различной  плотности. Таблица 1.1

     При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет «экoномии на масштабе». Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинаeт терять общую прибыль.[6]

     Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность  – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы  различных факторов производства, при  сочетании которых достигается  максимальная стоимость земли.

      Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев недвижимости возникают, как правило, из-за действий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, перекладывая на других расходы по проведению экологических мероприятий.

     Недвижимость  в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи  с земельным участком. Внешние  факторы могут затрагивать как  назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние  факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

     К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия  государственного регулирования и  экологию. Взаимодействие указанных  факторов определяет рыночную стоимость  любого объекта недвижимости. Оценщик  изучает и анализирует тенденции  развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить направление изменений, скорость, с которой они происходят, период,в течение которого они  сохранятся, а также степень воздействия  и возможный диапазон.

     Социальные  факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т. д.

     Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

     К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

     Природные и техногенные  экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.[5]

     Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях, большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

     Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Разделение имущественных  прав на объект недвижимости может  осуществляться следующим образом.

• физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
• разделение по времени владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр.
• разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
• разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.
• разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале. 
           Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости. [4]

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ

     Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.

     Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”? или «ситус». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.[1]

     Понятие ситуса пpoиллюстрировaно на рис. 2, описывающем  типичное использование объектов собственности  для розничной торговли. Схожие связи  могут быть схематично покaзaны и  по другим вариантам использования  недвижимсгсти. Ситус определяется взаимодействием конкретного вариaнта  зeмлепользoвaния и экономической  среды по крайней мере на четырех  уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые  обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион (см.рис.2). Для некоторых  типов землепользования, например для  крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе. 
 

     Если  в окружающей системе змлепользовання  или в экономической среде  объекта недвижимости могут происходить  изменения, то это может повлиять на его стоимoсть. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают; строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масщтабами нового варианта землепользования, а также связью между последним и оцениваемым объектом.

     Связь измерялся затратами. Это затраты  на доступ от оцениваемого объекта  к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратaми, расстоянием или денежными  затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. Надример, если какой-либо участок имел живописный вид, то как  это измерить? Данная связь может  быть оценена как разница в  стоимости между участком с живописным видом и другим - без такового.

     Затраты на связи могут складываться по-разному. Например, строительство cкоростной  автострады уменьшает расстояние и  сократит время на доступ от пригородов к центрам занятости в деловой  части города. Если дорогу сделать  платной, то денежные затраты на связь  возрастут. C уменьшением лимита скорости c 70 до 55 миль в час увеличатся временные  затраты на связь. Потоки доходов  в большей степени зависят  от того, как местоположение связано c рынком пользователя. Например, нарушение  связей из-за стpoительства шоссе  или из-за конкурента, способного благодаря  своему местоположению перехватывать  потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить выручку розничного торговца.[6]

       Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие  – это то, в какой степени  архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности  и ожидания рынка с течением времени  изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.[1]

Представьте последствия постройки ярко выкрашенного дома викторианского стили в квартале, застроенном домaми деревенского типа. Представьте также, что случится, если муниципальный мусоросжигающий  завод будет возведен рядом c приютом  для престарелых. Приют может  быть закрыт из-за угрозы здоровью его  обитателей, связанной c высокой задымленнстью  и другими видами загрязнении  окружающей среды.

С принципом  соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, ecли дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скора всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов в зоне. [6]