Описание  технического состояния  основных элементов  здания.

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре повреждений рулонного ковра не обнаружено. Состояние крыши характеризуется как хорошее.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой в отличном состоянии, дефектов декоративных панелей не обнаружено. Общее состояние характеризуется как отличное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования.

       Согласно  ст. 10 ФСО-1 «При определении наиболее эффективного использования объекта  оценки определяется использование  объекта оценки, при котором его  стоимость будет наибольшей».

       Часто это требование стандартов трактуется оценщиками, как необходимость проведения неких расчётов, напоминающих краткие  инвестиционные проекты. Вместе с тем, необходимо учитывать, что с точки  зрения рынка варианты использования  имущества, предусматривающие его  реконструкцию, заведомо проигрывают  по сравнению с вариантами, не предусматривающими реконструкцию. Исключением из этого  правила могут быть лишь обстоятельства изменяющегося отношения субъектов  рынка к объекту оценки.

       В случае квартир, расположенных в  многоэтажных жилых домах спектр возможного использования вполне определён.

       Например, квартиры на первых этажах жилых многоэтажных домов на так называемой «красной линии» рассматриваются рынком, как  будущие торговые и офисные помещения. Такие помещения можно создать, проведя изменения целевого назначения жилых квартир, путём их перевода в нежилые помещения. Речь в этом случае, однако, не идёт о расчётах реализуемой  стоимости, поскольку в условиях обычной неопределённости инвестирования такие расчёты не могут быть достаточно убедительны. Речь идёт лишь о выявлении  мнения рынка, сделки на котором показывают, как используются рынком аналоги  объекта оценки.

       В случае отсутствия ярко выраженных изменений  мнений субъектов на рынке, анализ наилучшего использования подразумевает учёт:

• юридических организаций (установленное назначение объекта);
• экономической возможности (существующее использование и использование, возможное без существующих затрат);
• эффективности использования (взгляд на объект субъектов рынка).

       В простых случаях, когда мнение рынка  и текущее использование совпадает, а установленное (паспортное) назначение объекта не является строгим, тогда  текущее использование и является, по мнению рынка, наилучшим.

       В таблице показан итоговый анализ наиболее эффективного использования  объекта оценки по выявленным критериям.

       Таблица 5 – Анализ наилучшего использования объекта  оценки.

Определение стоимости объекта  оценки.

       При определении стоимости объектов оценки в соответствии с требованиями Стандартов, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности используют 3 основных подхода³:

• Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводства объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
• Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. ⁴

Расчёт  рыночной стоимости  объекта недвижимости сравнительным подходом.

       Основные  этапы оценки сравнительным подходом:

1. Изучают состояние и тенденции развития рынка оцениваемого объекта и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные или выставленные на продажу относительно недавно.
2. Соберается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки и цены продаж сопоставимых аналогов.
4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

       Обоснование выбора единицы сравнения.

       Типичными единицами сравнения для рынка  недвижимости являются:

• единица площади;
• единица объёма;
• квартира;
• комната и т.д.

       Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Единицы сравнения  используются для того, чтобы сделать  удобной процедуру сравнения  оцениваемого объекта и его аналогов. Гораздо проще ориентироваться  в стоимости, имея информацию о цене за квадратный метр, чем информацию о стоимости объекта в целом. Таким образом. В дальнейших расчётах для определения рыночной стоимости  объекта в целом в качестве единицы сравнения использовалась единица площади (1 кв. м.).