Методы оценки недвижимости

КАФЕДРА  Маркетинг и менеджмент

КОНТРОЛЬНАЯ   РАБОТА

По  дисциплине: «Управление  имуществом»

На  тему: «Методы оценки недвижимости». 
 
 
 

Набережные  Челны 

Содержание.

Введение…………………………………………………………………………..3

1. Недвижимое  и движимое имущество………………………………………...5

2. Методы  анализа и внесения корректировок…………………………………8

3. Метод  соотношения цены и дохода………………………………………….13

Заключение……………………………………………………………………….15

Список  использованной литературы…………………………………………...17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

  Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

  Деятельность  оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (1), а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

  Основные  проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой  стоимости. Она имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба.

  Если  одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, при привлечении инвестиций. Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

  В соответствии с новым законодательством  при заключении брачного контракта  можно привлечь оценщика для определения  стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.

  Цели  оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного  метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит  от квалификации и практического  опыта оценщика.

  В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

  Ошибки  и неточность в оценке влекут за собой серьезные последствия, которые порой отражаются на всей жизни человека. Примеров тому немало. Неправильная оценка бизнеса приводит к проблемам  с налоговой инспекцией, трудным отношениям с сотрудниками и разногласиям с партнерами. Безграмотность в оценке недвижимости способствует большим финансовым потерям. Вряд ли есть такие люди, которые хотели бы оказаться в подобных ситуациях. А для того чтобы этого избежать, в первую очередь надо провести профессиональную оценку объекта.  
 
 
 
 

1. Недвижимое и движимое имущество.

 К  недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также  подлежащее государственной регистрации  воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты ( п.1 ст.30 ГК РФ). Недвижимость состоит из земли и улучшений. Под землей подразумевается: 1) земельные участки, 2) воздушное пространство над поверхностью участка, 3) недра (пространство под поверхностью участка), 4) лесные массивы, 5) водоемы.            Улучшения – это все те вещественные изменения, которые претерпела земля, по сравнению  с тем, какой ее создала природа. Земля обладает стоимостью по причине  своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительные конструкции, зоны отдыха, сельскохозяйственные угодия, транспортные магистрали. Земля в первую очередь «имеет право на доход» приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна и даже больше, чем стоимость всей собственности.

В экономике  недвижимости считается, что только земля имеет стоимость, в то время  как улучшения – лишь вклад  в стоимость земли.                Движимые  вещи – вещи, не относящие к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.30 ГК РФ).

Недвижимость  как товар

Недвижимость: 1) нежилая: 1.1) промышленная, 1.2) торговая, 1.3) административная (офисная), 1.4) складская, 1.5) соцкультбыт

2) жилая: 2.1) многоквартирная, 2.2) отдельно  стоящая, 2.3) таун-хауз town house (сблокированные коттеджи).                                                

Недвижимость  – фундаментальный товар, наиболее основательный из всех существующих товаров. Его наиболее значимые характеристики – стационарность и материальность. Физические характеристики объекта  недвижимости включают данные о его  размерах и форме основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий и др.) и подразделяются на 6 групп (группы капитальности) с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижимости в течение срока своего существования подвержены разного рода износам.

  Износ  характеризует потерю пригодности  и уменьшение стоимости недвижимости  по различным причинам. Износ как техническое понятие характеризует потерю первоначальных потребительских свойств. Как экономическое понятие, износ это степень обесценения или устаревания, потеря первоначальной или восстановительной стоимости. По отношению к недвижимости обычно рассматривают 3 основных вида износа: 1) физический износ – потеря стоимости, вызванная разрушением недвижимости под действием природных, физико-химических, эксплуатационных и других факторов; 2) функциональный износ, функциональное (моральное) обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная появлением каких-либо более дешевых, либо более производительных аналогов; 3) экономический (внешний) износ, экономическое обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная крупными научно-техническими и социально-политическими прорывами в жизни общества, которые характеризуются появлением совершенно новых объектов, не имеющих аналогов.

   Накопленный совокупный износ  – уменьшение первоначальной (восстановительной)  стоимости, которая происходит в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания, либо комбинация различных видов износов.

 Свойства  недвижимости:

- Разнородность  и уникальность. Практически невозможно  говорить о двух одинаковых  квартирах, о двух одинаковых зданиях, о двух одинаковых участках, т.к. у них будут обязательно отличия, по крайней мере, по местоположению.

- Необходимость  постоянного управления. Любой объект  недвижимости нуждается в управлении, независимо от его функционального  назначения. (Это обслуживание коммунальными услугами, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов, различные сезонные и профилактические работы)

- Недвижимость  нельзя отправить  на склад  до востребования. 

- Особый  вид собственности. В  отличие  от других товаров,  владение недвижимостью затрагивает  интересы других граждан и/или  юридических лиц, поэтому операции  с недвижимостью связаны с  определенными процедурами, которые  призваны обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, других субъектов права.

- Низкий  уровень ликвидности. 
 
 
 
 
 

2. Методы анализа  и внесения корректировок.

  В  методе рыночных сравнений различают   две группы методов анализа  корректировок:  количественные  и качественные.

Отличаются  эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Количественные  методы анализа

Количественные  методы анализа предусматривают  использование математических методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику определить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования.

Анализ  пар данных имеет достаточно ограниченное применение, поскольку доступной  является лишь очень узкая выборка  достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить поправки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ограниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необходимо определить с его помощью поправки, затем проверить их посредством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предусматривает группирование данных по таким независимым переменным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показателей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы определить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотношение фасадной длины и площади).

 Анализ  пар данных и групп данных  представляет собой вариант анализа  чувствительности. Анализ чувствительности  — это метод, применяемый для  определения влияния отдельных  переменных на стоимость.

В оценочной  деятельности все чаще применяют  статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный  анализ. Этот метод при наличии хорошей  базы данных позволяет получить очень  хорошие и убедительные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи. Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых.

  В  методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты  для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы  сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые используют данные, не имеющие прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Капитализация арендных различий может использоваться для получения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопоставимым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопоставимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офисном здании или плохую автостоянку у розничного магазина.

Качественные  методы анализа.

Относительный сравнительный анализ заключается  в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования  расчетов. Многие оценщики применяют  этот метод, поскольку он отражает несовершенный характер рынков недвижимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости.