Землеустройство

 
 

    Из  таблицы 2.8 видно, что было выделено 3 участка под индивидуальное жилищное строительство, площадь всех трех участков превышает необходимую площадь, полученную ранее в таблице 2.4.  Собственником выбранных участков является ЗАО «Агрофирма Косино». Кадастровая стоимость участков равна 19530,36 руб. за 1 га. 

Рекомендации  к застройке:  

    На  территории жилой зоны сельского  поселения на основе функционального  и строительного зонирования, как  правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.

    Преимущественным  типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров с учетом п. 5.4 настоящих норм. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.  

      
 
 
 
 

                                                    Таблица 2.9

    Сведения  об инфраструктуре на  территории земельных  участков, планируемых  для включения  в границы населенных пунктов д. Фенино, д. Павлино и социальном окружении территории, прилегающей  к  застройке 

 

Анализирую  информацию, приведенную в этих таблицах, обобщаю её и в более сжатом, компактном виде привожу окончательно в таблице  1.10.

              Для принятия решения о выборе  земельного участка, включаемого  в границы населенного пункта наиболее выгодного  с позиций инвестора  с учетом экологических факторов  и минимизации  нарушений в организации территории сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйствах сравниваю требования экспертов с фактическими характеристиками участков и даю экспертную оценку  их соответствия или несовпадения.  

            К земельным участкам, выбираемым для размещения жилых комплексов, инвестор предъявляет следующие требования:

     Вид права – собственность;

     Категория земли/разрешенный вид использования  – земли промышленности, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения с возможностью перевода в земли других категорий;

     Площадь  под застройку участка 5,26 га, общая площадь участка не имеет значения;

     Хорошая транспортная доступность –  близость основных транспортных магистралей,   умеренная загруженность основного шоссе;

     Коммуникации  – газ, электричество, водопровод, бытовая канализация.

     Окружение – благоприятная экологическая обстановка и живописный ландшафт;

     Наличие трудового ресурса. 
 
 
 

 

      

     

 

     Для того, чтобы заполнить таблицу 2.12, я, попеременно проводя сравнения, решаю, совпадают ли требования инвестора с фактическими данными. При совпадении ставлю знак «+», различия отмечаю знаком «-».Из  сравнения требований, предъявляемых инвестором с фактическими данными по участкам, следует, что ни один из предложенных земельных участков  полностью не отвечает вышеуказанным требованиям,  однако все участки можно привести в соответствие с пожеланиями инвестора при вложении определенных финансовых средств и временных затрат.

     Далее суммируются все положительные  ответы.  Так, из 11 наблюдений  по первому и по третьему участку  количество соответствий - 10, а для  второго участка - 8 .

     С позиции инвестора к наличию неустранимых несоответствий относится, прежде всего, недостаточная площадь земельного участка, наличие особо ценных сельскохозяйственных угодий, техногенная ситуация и неблагоприятная экологическая обстановка.

    Весовой коэффициент соответствия рассчитывается как отношение количества совпадений к количеству несовпадений.          Для 1-го участка 10:1=10;

   для 2-го участка 8:3= 2,67;

   для 3-го участка 10:1=10 .

     Весовой коэффициент несоответствия   рассчитывается как частное от деления  количества соответствий на наличие неустранимых несоответствий:

     для 1-го участка неустранимых соответствий нет, весовой коэффициент несоответствия равен 0;

     для 2-го участка 1 неустранимых несоответствия, т.е. весовой коэффициент несоответствия 8:1=8

1. Общая граница с промышленным объектом (карьер)

Для 3-го участка 1 неустранимое соответствие; весовой коэффициент несоответствия 10:1=10

1. Пашня  имеет высокую кадастровую оценку, балл, и является  ценным сельскохозяйственным  угодьем.

     Абсолютный  коэффициент соответствия определяется как разность  весовых коэффициентов  соответствия и несоответствия

     для 1-го участка  10-0=10;

     для 2-го участка 2,67-8=-5,33;

     для 3-го участка 10-10=0

     Критерием выбора участка в соответствии с  требованиями инвестора является положительный абсолютный  коэффициент соответствия.

     Кроме того, важным показателем является общая стоимость капиталообразующих инвестиций в подготовку территории строительства.

     В состав вложений включаются  затраты  на подвод инженерных сетей и коммуникаций, которые рассчитываются по укрупненным показателям.

     Таблица 2.11

     Укрупненные нормативы на строительство различных  видов коммуникаций

 

       Анализ инвестиций и временных  затрат, необходимых для возможности  начала строительства  запланированного  проекта приводится в таблице  2.12

     Таблица 2.12

     Анализ  инвестиций для строительства  жилого комплекса  в д.Фенино, д.Павлино.

 

     Проанализировав параметры предложенных земельных  участков на соответствие требованиям  инвестора можно сделать вывод, что наиболее подходящим земельным  участком для реализации проекта по строительству современного жилого комплекса является участок № 1. При анализе параметров данного участка не было выявлено неустранимых несоответствий требованиям инвестора, стоимость дополнительных финансовых вложений вписывается в экономические рамки себестоимости проекта, также абсолютный коэффициент соответствия этого участка показал самый высокий показатель и равняется 10.

     Остальные участки обладают неустранимыми  несоответствиями требованиям инвестора  в той или иной степени, и соответственно, не могут рассматриваться в качестве площадки для реализации запланированного проекта, устранение несоответствий выходит за приемлемые финансовые рамки.

     По  результатам проведенного анализа, для реализации проекта по строительству  современного жилого комплекса в д. Фенино и д. Павлино  выбран участок №1 площадью 12,73 га, расположенный по адресу МО, Балашихинский р-н,  д. Павлино.

    2.3.4 Установление границ земель, передаваемых в введение муниципального образования и кадастровой стоимости земель населенного пункта

    Экспликация земель, передаваемых в ведение муниципального образования, составляется по всем населенным пунктам муниципального образования  с выделением площадей угодий, расположенных  в черте населенного пункта и  за его пределами  с указанием изъятой площади и вида угодий, затронутых землеустройством реформируемых сельскохозяйственных организаций (табл. 1.13). 
 
 

    Таблица 2.13

Экспликация земель, передаваемых в ведение муниципального образования и  кадастровая стоимость  образуемых земельных участков