Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе Новосибирске)

 

Теперь в таблице 2.7  сумма по столбцам определяет реальный спрос – количество покупателей (квартир)  конкретного типа жилья. В завершение определяется потенциал спроса в годах (табл.2.8), путем деления показателя потенциального спроса (табл. 2.5) на показатель реального спроса (табл. 2.7).

 

 

Потенциальный спрос определяет емкость рынка, потенциал его развития. Так, для рынка жилья типа «Б» потенциальный спрос составил 1877 квартиры, реальный спрос – 1402 квартир.  Потенциал спроса: 1877 / 1402 = 1,3 года. Самую высокую долю в потенциальном спросе имеет группа покупателей №1 - 45 квартир, а вот в реальном спросе – группа №4 – 517 квартиры. На эти две группы необходимо будет ориентироваться в последующем анализе. Что же касается другой  продукции, то покупатели группы №4 предпочитают также жилье типа «В». Но потенциал спроса здесь более низкий – 1,4 года.

 

Таблица 2.8

                                           Потенциал спроса (в годах)

Группы	А	Б	В	Г	Всего
1	1,5	1,6	0	0	3,1
2	1,2	1,3	1,3	1,2	5
3	0	1,7	1,7	1,7	5,1
4	0	1,1	1,1	1,1	3,3
5	0	1,2	1,2	1,2	3,6
Всего:	2,7	6,9	5,3	5,2	20,1

 

                                                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

 

3.1.Определение цены жилья методом прямого сравнения продаж

Для определения цены жилья методом прямого сравнения  продаж необходимы данные о продажах аналогичных квартир. К сожалению, такие данные практически недоступны. Поэтому можно использовать данные о цене предложения из информационных сообщений агентств по продаже недвижимости (далее, прайс-листы) [11,12]. Чем больше выборка квартир, тем более достоверными будут результаты расчета. Еще лучше будут результаты при дополнительной группировке по типу квартир, по этажности здания и т.п. В курсовой работе допускается выборка в объеме 20 –25 квартир, без дополнительной группировки.

Рассмотрим пример определения  средней цены 1 кв. м. общей площади однокомнатной и двухкомнатной квартиры в кирпичных и панельных жилых домах Октябрьского района г. Новосибирска по состоянию на ноябрь 2009 г. Выборку из прайс-листа помещаем в аналитическую таблицу 2.1. Графы таблицы в основном соответствуют графам прайс-листа, последней графы (Цена 1 кв.м.) в прайс-листах нет. Цену 1 кв.м. определяем делением цены квартиры на общую площадь. Среднюю цену квартиры определяем делением суммы цен квартир в выборке на сумму общих площадей. Определяем квартиру – представителя выборки (выделена жирным цветом) с ценой 1 кв.м. наиболее близкой к средней. Для этой квартиры далее будет рассчитываться цена 1 кв.м. статистическим методом и инвентаризационная стоимость (см. прилож. 3 и 4). Аналогично определяем среднюю цену 1 кв.м. для других заданных типов квартир.

 

 

 

 

 

                                                                            Таблица 2.1.1

Стоимостные показатели в тысячах рублей 1 комнатные квартиры  в кирпичных домах. (р. Октябрьский)
Улица	Тип кв-ры	Эт/Этажн	Площади о\ж\к	Те- леф	Бал-кон	Цена Кв-ры (т.руб)	Цена 1кв.м
1	2	3	4	5	6	7	8
Алтайская	уп	8/9	37/19/10	+	Л	1600	43,243
Выборная	уп	7/16	38/19/11	+	Б	1500	39,474
Высоцкого		9/10	32/14/7	-	Л	1500	46,875
Добролюбова	пг	7/17	37/15/8	-	Б	1440	38,919
Обская 2-я	уп	10/16	49/39/9	+	Л	2'450	50
Рябиновая		9/17	39/20/7	-	Л	1'600	41,026
Высоцкого	мс	3/5	22/13/6	-	Б	1250	56,818
Автогенная	уп	1/10	67/52/16	-	-	2'100	31,343
Толстого		4/17	44/18/12	+	Л	1'500	34,091
Большевистская		2/9	35/18/9	+	Л	1'600	45,714
Гаранина	хр	3/5	30/16/6	+	Б	1'550	51,667
Кирова	мс	5/10	33/25/6	-	Б	950	28,788
Нижегородская		14/18	50/23/10	+	Л	2300	46
Бориса Богаткова	хр.	3/5	30/16/6	-	-	1750	58,333

 

Высоцкого	уп	10/10	54/25/13	-	-	1600	29,630
Добролюбова		7/9	36/15/10	-	Б	1300	36,111
Вилюйская	уп	4/16	58/14/20	+	Л	3250	56,034
Кирова	хр	5/5	28/16/6	+	Б	1250	44,643
Выборная		17/17	48/20/13	+	Л	1170	24,375
Лескова		6/9	38/19/9	+	-	1'600	42,105
Чехова		23/25	36/18/10	+	Л	1994	55,389
Восход	уп	8/10	36/15/10	+	Л	2'750	76,389
Высоцкого,		7/10	38/18/9	-	Л	1400	36,842
Средняя цена                                                                                         43,064

 

 

Стоимостные показатели в тысячах рублей 2 комнатные квартиры в панельных домах. (р. Октябрьский)
Улица	Тип кв-ры	Эт/Этажн	Площади о\ж\к	Те- леф	Бал-кон	Цена Кв-ры (т.руб)	Цена 1кв.м
1	2	3	4	5	6	7	8
Гаранина	уп	5/9	48/28/9	+	Л	3000	62,5
Высоцкого	из	1/10	53/29/9	-	Л	2900	54,717
Толстого	из	1/10	50/32/9	+	-	3250	65
Бориса Богаткова	из	2/9	46/28/9	+	Б	3100	67,391
Волочаевская	из	7/7	52/27/9	-	Л	2270	43,654
Федосеева	из	1/9	61/31/10	+	Б/Л	3100	50,819
Коммунстроевская	из	3/5	46/31/6	+	Б/Б	2600	56,522
Ключ-Камышенское плато	из	2/10	61/0/11	-	Л	2000	32,787
Белинского	из	1/5	43/30/6	+	Л	2400	55,814
Московская		8/9	43/27/7	+	Л	2600	60,465
Грибоедова	уп	2/10	44/29/7	+	Л	2500	56,818
Сакко и Ванцетти		8/10	52/32/9	+	Б	2750	52,885
Большевистская	хр	2/5	44/32/6	+	Б	1700	38,363
Тургенева	из	1/5	42/28/7	+	-	1950	46,429

 

Выборная		5/5	44/28/7	+	Б	2000	45,455
Высоцкого		8/10	76/42/14	-	Б	2150	28,289
Добролюбова	хр	5/5	43/31/5	+	Б	2000	46,512
Ленинградская		4/9	54/34/9	+	Л/Л	2600	48,148
Высоцкого		8/10	52/27/8	-	Л	2050	39,423
Сакко и Ванцетти	из	9/10	54/31/8	+	Л	3000	55,556
Волочаевская	из	7/9	50/31/9		Л	3000	60
Зыряновская	из	5/9	43/31/6	+	Л	2450	56,977
Федосеева		1/9	47/29/7	+	-	2100	44,681
Средняя цена                                                                                      50,061

 

Условные обозначения  в табл. 2.1.

Тип квартиры (графа 2): мс – малосемейка, хр – «хрущевка», пг – полногабаритная, уп – улучшенной планировки, см – со смежными комнатами, из – с изолированными комнатами. Если в графе ничего не указано – подразумевается типовая планировка с изолированными комнатами.

Графа 3: Эт – номер этажа, на котором расположена квартира, Этажн. – число этажей в доме.

Графа 4: о – общая площадь, ж – жилая площадь, к – площадь кухни.

Графа 5: «+» - телефон есть, «-» - телефона нет.

Графа 6: Б – есть балкон, Л – есть лоджия, Б\Б – есть два балкона, Б\Л – есть балкон и лоджия.

Приложение 3

3.2.Определение цены жилья статистическим методом

Статистический метод  базируется на выводе регрессионной зависимости цены жилья от ряда существенных для покупателя факторов. Реализуется он по описанной ниже методике  [10]. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по формуле:

С = (Р ± Фi) * Кд                             (3.1)

 

где:  Р – рейтинг района (базовая  стоимость 1 кв. м. общей площади жилья для конкретного района города) из табл. 3.1;

        Фi – значение  i- го фактора, увеличивающего или уменьшающего базовую стоимость;

Кд – коэффициент  динамики цен, учитывающий инфляцию и изменение предпочтений покупателей. Применяется в случае использования устаревшей регрессионной зависимости. В данном случае используется зависимость 2009 года. Ориентировочно его можно рассчитать по формуле 3.2.

     

                                   

Кд = 0.65 * Цт / Р                            (3.2)

где: Цт – средняя цена 1 кв.м. общей  площади жилья для заданной зоны удаленности, на момент расчета.

0.65 – удельный вес  рейтинга в средней цене 1 кв. м.  жилья. 

 

Методикой предусмотрены следующее  значение факторов:

           +0,25  Улучшенная планировка квартиры

           +0,11  Полногабаритная квартира 

           -0,20  Малосемейка (дом гостиничного типа), «хрущевка»

           +0,40  Новый дом

           +1,10  Двухуровневая квартира 

           +0,12  Кирпич

           -0,23   Панель

           -0,01   Монолит

           -0,02   Сибит 

           +0,05  Фактор этажности (кроме первого и последнего

                      этажей в доме)

           +0,75  Фактор отношения площадей  жилой и общей,

                      при Sжил/Sобщ в пределах 0,5-0,6

           +0,02  * Общую площадь в кв.м.

           -0,027 * Жилую площадь в кв.м.

           +0,09  Фактор изолированности комнат

           +0,23  Лоджия      

   +0,16  Балкон

           +0,12  Телефон   

   +0,10    Линия  метро                       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.1