Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе Новосибирске)

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы  в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

 

1.3.Факторы  влияющие на формирование рынка  недвижимости.

        Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

-Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

-Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

-Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

-Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

-Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

-Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

       Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

1.4. Виды стоимости, концепции стоимости  жилья.

 

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа  объекта, страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В  отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Основные виды стоимости  недвижимости: рыночная стоимость, стоимость  в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная  стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.

1.Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2.Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3.Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4.Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5.Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6.Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7.Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 2. Исследование рынка жилья.

 

Исследование рынка  жилья в данной работе включает исследование предпочтений покупателей и на этой основе определение потенциала спроса. Потенциал спроса характеризует  соотношение потенциального и реального спроса на жильё.  Условимся далее всех нуждающихся  в жилье называть «потребителями», а намеренных приобрести жилье в течение ближайшего года – «покупателями». Тогда, потенциальный спрос определится числом платежеспособных потребителей, а реальный – числом платежеспособных покупателей. Возможны два практических подхода к определению спроса на отдельные типы жилья. Первый подход базируется на регрессионном анализе предпочтений покупателей и средневзвешенных оценках спроса. Второй – на построении «функции принадлежности», с использованием аппарата теории нечетких множеств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исходные  данные

Задание №  4-A3

                                                                                                                                        Таблица 2И

Характеристики групп  потребителей

Группа	Доля Д0	Тенденция    роста % в год	Доля платежеспособных потребителей  Д3 для приобретения жилья типа:				Доля Д1	Доля  Д2
			А	Б	В	Г
1	0,1	1	0,8	0,1	0	0	0,2	0.13
2	0,3	-2	1	1	1	0,5	0,1	0,08
3	0,3	1	1	1	1	0,7	0,19	0,11
4	0,2		1	1	1	0,7	0,2	0,18
5	0,1		1	1	1	1	0,05	0,04
А  - жилые дома с квартирами стандартной  планировки (с\п) Б  - жилые  дома с квартирами улучшенной  планировки (у\п) В  - жилые  дома с полногабаритными квартирами (п\г) Г -  жилые  дома с квартирами элитной планировки - евростандарт (э\п) П -общее  число потребителей (семей) –  Д0 -доля численности группы в общем числе  потребителей Д1 -доля нуждающихся в жилье Д2 -доля потребителей, собирающихся приобретать жилье в течение года Д3 -доля платежеспособных потребителей по типам  жилья

 

                                                                Таблица 3И

Оценка качеств жилья (от 0 до 1)

Наименование качеств  жилья	Оценка качеств по типам  жилья:
	А	Б	В	Г
1. Площадь помещений	0,3	0,6	0,8	1
2. Планировка	0,3	0,6	0,9	1
3. Районы застройки (близость  к центру)	0,5	0,7	0,9	0,4
4. Инфраструктура	0,6	0,7	0,9	0,8
5. Коммунальные услуги	0,7	0,7	0,9	1
6. Цена	1	0,8	0,6	0,1
Итого:	3,4	4,1	5	4,3

                                                                           Таблица 4И

Показатели важности качеств жилья для потребителей

Группы	Площадь	Планировка	Районы	Инфраструктура	Коммун. услуги	Цена	Сумма
1	0,1	0,1	0,1	0,05	0,15	0,5	1
2	0,18	0,18	0,18	0,18	0,17	0,29	1
3	0,23	0,19	0,16	0,19	0,14	0,09	1
4	0,15	0,17	0,22	0,22	0,13	0,11	1
5	0,23	0,23	0,16	0,16	0,2	0,02	1

 

2.1. Исследование предпочтений покупателей

 

Рассмотрим  на примере оба  подхода. Отличительные особенности второго подхода приведены во вставке 2.1 (см. ниже). При оценке спроса сначала рассчитывается потенциальный спрос (табл. 2.1 – 2.6), затем реальный спрос (табл.  2.7 – 2.8) по всем типам жилья. На основе исходных данных табл. 3И, 4И рассчитываются показатели степени соответствия жилья различного типа запросам потребителей (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Показатели  степени соответствия жилья запросам потребителей

 

Группа	А	Б	В	Г
1	0,745	0,730	0,740	0,480
2	0,715	0,819	0,957	0,775
3	0,508	0,667	0,850	0,785
4	0,539	0,679	0,852	0,725
5	0,474	0,656	0,871	0,854

Показатель степени  соответствия каждого типа жилья  запросам группы потребителей определяется как средневзвешенная оценка показателей качества жилья этого типа (столбец табл. 3И), с весом в виде показателей важности качеств жилья для группы потребителей (строка табл. 4И). Например, степень соответствие жилья типа А запросам первой группы  потребителей вычисляется (1-й столбец табл. 3И и 1-я строка табл. 4И): 0,745=0,3*0,1+0,3*0,1+0,5*0,1+0,6*0,05+0.7*0,15+1*0,5

 

На основе расчетной табл. 2.1 и  регрессионной зависимости определяется структура предпочтений потребителей – относительные доли потребителей (табл. 2.2), предпочитающих тот или иной тип жилья. Относительная доля потребителей прямо пропорциональна степени соответствия. На основе обработки статистических данных о продажах получена регрессионная зависимость для расчета относительной доли, следующего вида: 

                        Д = 2,35 * S  - С,                                       (2.1)

 

где:   S – показатель степени  соответствия  из табл. 2.1, а С –  свободный член  регрессии (задается в диапазоне 1,32 – 1,40).

 

 

Подставляем значения каждой ячейки табл. 2.1 в формулу 2.1, результаты расчета заносим в такую же ячейку табл. 2.2. При этом отрицательные значения заменяем нолями.