Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе Новосибирске)

Таблица  2.2

        Относительная структура предпочтений потребителей

 

Группы	А	Б	В	Г	Сумма
1	0,430	0,395	0,419	0	1,244
2	0,360	0,604	0,928	0,501	2,393
3	0	0,247	0,677	0,524	1,448
4	0	0,275	0,682	0,383	1,34
5	0	0,221	0,726	0,686	1,633

 

Например, относительная  доля потребителей группы 1, предпочитающих жильё А, рассчитывается:  0,430 = 2,35 * 0,745 - 1,32, а для группы №5 вместо 2,35*0,474 -1,32 = -0,206 ставим  0.

 

Вставка 2.1. При использовании аппарата теории нечетких множеств определение относительной структуры предпочтений потребителей осуществляется с помощью более сложного процесса. Но результаты получаются возможно более точные. Сначала табл. 2.1 преобразуется в табл. 2.1.1. Для этого каждый элемент  столбца табл. 2.1 делится на соответствующую сумму элементов

Таблица 2.1.1

Преобразованная таблица 2.1

 

Группа	А	Б	В	Г
1	0,219	0,178	0,148	0,112
2	0,210	0,200	0,191	0,180
3	0,149	0,163	0,170	0,183
4	0,159	0,166	0,170	0,169
5	0,139	0,160	0,174	0,199

столбца табл. 3И и заносится в ту же ячейку табл. 2.1.1. Например, для ячейки 1А:  0,219 = 0,745 / 3,4 для ячейки 2А: 

0,210 = 0,715 / 3,4 и т.д.

 

Затем на основе табл. 2.1.1 строится матрица попарных минимумов (табл. 2.1.2). Первая строка табл. 2.1.2 содержит минимальные значения показателей по А, Б, В, Г сравниваемых групп №1 и №2. Вторая строка – то же для сравниваемых групп №1 и №3 и т.д. В каждой строке табл. 2.1.2 отмечается  показатель, имеющий максимальное значение (выделены жирным шрифтом). Среди них выбирается наименьший - 0,163. И, наконец, в матрице находим наибольший показатель, но меньше 0,163. Это показатель равный 0,160 (помечены звездочкой). В итоге мы выполнили так называемую «min max min» -процедуру теории нечетких множеств и определили пороговую величину значимости показателей табл. 2.1.1. Все показатели равные и большие пороговой величины (0,160) являются значимыми (в табл. 2.1.1 выделены жирным шрифтом) и мы их переносим в табл. 2.2.1. Показатели, значение которых меньше пороговой величины, не являются значимыми, и в табл. 2.2.1 вместо них проставляем нули.

 

 

Таблица 2.1.2

 

Матрица попарных минимумов

 

 

Пары групп	А	Б	В	Г
1^2	0,210	0,178	0,148	0,112
1^3	0,149	0,163*	0,148	0,112
1^4	0,159	0,166	0,148	0,112
1^5	0,139	0,160*	0,148	0,112
2^3	0,149	0,163	0,170	0,180
2^4	0,159	0,166	0,170	0,169
2^5	0,139	0,160	0,174	0,180
3^4	0,149	0,163	0,170	0,169
3^5	0,139	0,160	0,170	0,183
4^5	0,139	0,160	0,170	0,169

 

 

 

 

 

 

Таблица  2.2.1

Относительная структура  предпочтений  (вариант 2)

Группы	А	Б	В	Г	Сумма
1	0,219	0,178	0	0	0,397
2	0,210	0,200	0,191	0,180	0,781
3	0	0,163	0,170	0,183	0,516
4	0	0,166	0,170	0,169	0,505
5	0	0,160	0,174	0,199	0,533

В итоге получили относительную структуру предпочтений отличающуюся от приведенной в табл. 2.2. Конец вставки 2.1.

Примечание.   В  расчете показателей табл. 2.3  используются (по заданию преподавателя) данные табл. 2.2  или  2.2.1.

 

Далее выполняем  процедуру нормирования – делим  значение каждой ячейки табл. 2.2 на сумму по строке. Результат заносим в такую же ячейку табл. 2.3.

Таблица 2.3

Абсолютная структура  предпочтений потребителей

(абсолютные доли потребителей)

Группа	А	Б	В	Г	Сумма
1	0,346	0,318	0,337	0	1
2	0,151	0,252	0,388	0,209	1
3	0	0,171	0,468	0,362	1
4	0	0,205	0,509	0,286	1
5	0	0,135	0,445	0,420	1

Например, для ячейки Б1:  0,318 = 0,395 /  1,244. Теперь табл. 2.3  отражает распределение предпочтений каждой из групп потребителей по типам жилья (в частности жилье типа Б предпочитает 34,6 % потребителей группы 1).

 

 

2.2. Определение потенциального спроса

Расчет потенциального спроса (прогноз) осуществляется на основе  заданной общей численности семей  в  районе города  и долей (Д0 и Д1) из табл. 2И рассчитывается численность групп потребителей и заносится в табл. 2.4. Например, численность потребителей группы 1 составит:  1400= 70000 * 0,1*0,2.

 

Таблица 2.4

Численность групп потребителей

 

Группы	Количество семей
1	1400
2	2100
3	3990
4	2800
5	350
Всего:	10640

Далее необходимо определить число платежеспособных потребителей для каждой группы и каждого типа жилья, с учетом покупательских предпочтений.  Расчет выполняется  перемножением данных табл. 2.4, 2.3 и долей платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Результаты заносятся в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Структура потенциального спроса, семей

 

Группа	А	Б	В	Г	Сумма
1	388	45	0	0	433
2	317	529	815	219	1880
3	0	682	1867	1011	3560
4	0	574	1425	561	2560
5	0	47	156	147	350
Всего:	705	1877	4263	1938	8783

 

Например,  для ячейки Б1: 45 = 1400 *  0,1 * 0,318. В таблице 2.5  сумма по столбцам определяет потенциальный спрос – количество семей, или квартир конкретного типа жилья.

 

2.3. Определение реального спроса

Сначала используя  данные о долях Д0 и Д2 покупателей по каждой группе из табл. 2И (потребителей, собирающихся приобретать жилье в течение года) рассчитывают их число  по группам, умножая  количество потребителей  в районе на эти доли (табл. 2.6). Так количество покупателей первой группы составит:  910= 70000 * 0,1 * 0,13.

Таблица 2.6

Численность групп покупателей

Группы	Кол-во семей
1	910
2	1680
3	2310
4	2520
5	280
Всего	7700

Расчет реального спроса выполняется аналогично расчету  потенциального спроса, т.е. перемножаются  данные табл. 2.6, 2.3 на доли платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Например,  для ячейки Б1: 29 = 910 *  0,1 * 0,318. Результаты заносятся в табл. 2.7.

Таблица 2.7

Структура реального  спроса, семей

Группа	А	Б	В	Г	Сумма
1	252	29	0	0	281
2	254	423	652	176	1505
3	0	395	1081	585	2061
4	0	517	1283	505	2305
5	0	38	125	118	281
Всего:	506	1402	3141	1384	6433