Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе Новосибирске)

Рейтинги районов города Новосибирска и пригородной зоны

(по состоянию на 2009 год)

№ вар-та		Район, пригород	Рейтинг (тыс.р.)
1		Центральный	62.16
2		Заельцовский	51.95
3		Октябрьский	46.70
4		Дзержинский	42.78
5		Ленинский	43.02
6		Калининский	40.55
7		Кировский	38.84
8		Первомайский	36.21
9	Железнодорожный		63.04
10	Советский		46.30

 

   Для лоджии, балкона и телефона значение фактора умножается на их число. Значения факторов по общей и жилой площади умножаются на соответствующую величину площади. При расчете стоимости сначала приводятся характеристики  переменных стоимости жилья (табл. 3.2). А затем в аналогичной по форме таблице (табл. 3.3) приводятся значения переменных для каждой квартиры-представителя (см прилож.3).

Рассмотрим пример определения  цены 1 кв. м. общей площади квартир статистическим методом. Выписываем из таблиц 2.1 (см. прилож. 2) характеристики квартир-представителей и заполняем таблицу 3.2. Согласно характеристикам табл. 3.2

                     Характеристики квартир-представителей

                                                                                              таблица 3.2

№ п.п.	Переменные	Характеристика  переменных
		1 комн. (кир)	2 комн. (пан)
1	Тип квартиры	Улучшен.планир.	Улучшен.планир.
2	Кол-во комнат	1	2
3	Материал стен	Кирпич	Панельные
4	Этаж располож. квартиры	8	5
5	Жилая площадь в кв.м.	19	28
6	Общая площадь в кв.м.	37	48
7	Фактор изолированности	Есть	Есть
8	Наличие балкона	Лоджия	Лоджия
9	Телефон	Есть	Есть

вписываем в табл. 3.3 соответствующие  значения переменных. Суммируем значения переменных и получаем искомую величину цены квадратного метра жилья.                                                                                             Таблица 3.3

Расчетная таблица цены 1 кв.м.

№	Переменные	Значение переменных
1	Тип строения	1 комн. (кир)	2 комн. (пан)
1	Тип квартиры	0.25	0.25
2	Материал стен	0.12	-0.23
3	Этажность кв.	0.05	0.05
4	Жилая площадь в кв.м.	-0.51	-0.76
5	Общая площадь в кв.м.	0.74	0.96
6	Фактор отношения площадей	1.75	1.75
7	Фактор изолированности  комн.	0.09	0.09
8	Наличие балкона, лоджии	0.23	0.23
9	Телефон	0.12	0.12
10	Итого	2.84	2.46
11	Рейтинг	46.70	46.70
12	Всего	49,54	49,16
13	Всего с Кд =1(0,592) и 2(0,637)	29.33	31.31

Расчет Кд. Для 1 ком.кв. Цт = 42.564 р., тогда:   Кд = (42.564 / 46.70) * 0.65 = 0,592

Расчет Кд. Для 2 ком.кв. Цт = 45.780 р., тогда:  Кд = (45,780/46,70) * 0,65=0,637

Стоимость квадратного  метра жилья в г.Новосибирске, по состоянию на ноябрь 2009 г., приведена в табл. 3.5.

                                                                                                            Таблица 3.5 

Район		Комн.	1-ком.	2-ком.	3-ком.	4-ком.
Центральный		57.5	56.3	58.7	73.8	67.6
Первомайский		42.5	39.3	36.1	34.3	35.8
Кировский		43.9	46.6	44.3	41.1	42.1
Калининский		47.9	-     47.3	44.3	43.1	47.7
Ленинский		48.9	54.1	49.1	48.2	46.9
Дзержинский		50.0	54.4	49.6	46.3	47.5
Октябрьский		45.2	49.8	50.5	50.7	47.5
Заельцовский		49.2	59.0	51.7	60.4	49.0
Железнодорожный	56.0		64.8	61.3	64.5	77.3

Приложение 4

3.3.Определение инвентаризационной стоимости жилья.

В основу определения  инвентаризационной стоимости объекта недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа. Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

- определение восстановительной  стоимости здания;

- установление износа  объекта;

- определения действительной (остаточной) стоимости отдельного здания, которая и считается инвентаризационной стоимостью;

- определения инвентаризационной  стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий или/и сооружений.

Для решения этих и  других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной  стоимости основных фондов (УПВС), предусматривающие кубатурный способ оценки объектов [19]. Определение восстановительной стоимости в ценах 2009 г. производится путем корректировки стоимостей аналогов с использованием повышающих и понижающих коэффициентов, представленных в сборниках УПВС.

Восстановительная стоимость  объекта недвижимости на дату оценки Св определяется по формуле:

                                        Cв = Cа * N * Ko                            (4.1)

где: Св - восстановительная  стоимость оцениваемого объекта  без учета износа в текущих ценах;

Са - восстановительная  стоимость единицы строительного  объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 2009г., приведенная в сборниках УПВС;

N - строительный объем в куб.м, или общая площадь в кв.м. объекта недвижимости;

Ко - общий индекс изменения  цен на СМР от базовых цен 2009 г. к ценам на дату оценки;

                                            Ко = Kl * K2 * КЗ                            (4.2)

 

где:

Kl - индекс цен перехода  от базовых цен 1969 г. к ценам 1984 г. (принимать 1,2 на основании Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.);

K2 - дифференцированный  индекс цен перехода от цен  1984 г. к ценам 1991 г. (табл. 4.1);

КЗ - дифференцированный индекс цен перехода с 1991 г. на уровень цен года оценки (табл. 4.1).

Действительная (остаточная) или инвентаризационная стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:

                                     Сд = Св * (1-Ифиз/100)                     (4.3)

где:

Св - восстановительная  стоимость объекта;

Ифиз. - показатели физического  износа объекта в %.

Объем информации, который  необходим для работы с укрупненными показателями:

1. Местонахождение и  фактическое использование;

2. Этажность (для строений);

3. Год постройки;

4. Техническое описание  конструктивных элементов в объеме характеристик, предусмотренных таблицам оценки;

5. Объем здания, площадь  сооружения или иные показатели, необходимые для оценки;

6. Другая информация  для конкретного случая оценки.

Рассмотрим пример определения  инвентаризационной стоимости 1 кв.м. квартиры-представителя (см. табл. 3.2 в прилож.3).

1. Жилой кирпичный дом в г.Новосибирске, второй территориальный пояс, первый климатический район.    (Жилой панельный дом в г.Новосибирске, второй территориальный пояс, первый климатический район.)
2. Девять этажей, четыре подъезда, строительный объем 23328м³ (72 * 12 * 27), высота этажа 2,8 м., группа капитальности I, строительный объем квартиры 103,6 м³ (37 * 2,8).         (Девять этажей, пять подъездов, строительный объем 31185 (77*15*27),высота этажа 2,8 м., группа капитальности I,строительный объем квартиры 134,4 м³ (48*2,8).)
3. Год постройки неизвестен. (Год застройки неизвестен.)

                                                                                                               Таблица 4.1

Коэффициенты перевода цен (стоимости зданий и сооружений) 1969 – 2009 годы [17]

Год	1984	По 1990		1991		1992 до 03	1992  с 03	1993  с 05	1994	1995
Коэфф. к 1969 г.	1,2
Коэфф к 1984г.		1.2		1,59		2,5	15	100	750	3500
Утвержден							15.05.92 №195	22.03.93 №69-р	30.11.93 №542-р	19.12.94 №863-р
Коэфф к 1991г.
Утвержден
Отношение к 1991						1,57	9,43	62,89	471,70	2201.26
Год	1996		1997		1998		1999	2001	2002	2009
Коэфф. к 1969 г.
Коэфф к 1984г.	4000		4500		5		0	0	0
Утвержден	09.01.96 №4-р		06.12.96 №697-р		23.01.98 №16-р
Коэфф к 1991г.							4.3	8,21	10,15	86,82
Утвержден							30.03.99 ТЩ15-14	24.03.00 №71-р	26.03.01 №141-р
Отношение к 1991	2515.72		2830,19		3,14

 

4. Техническая характеристика конструктивных элементов соответствует описаниям к табл. 30 сборника № 28 УПВС [19].
5. Квартира имеет все виды благоустройства, внутренняя отделка улучшенная, физический износ составляет 11 %(для панельного дома износ-9%) - определен в соответствии с правилами оценки ВСН [18].

Согласно таблице 30 сборника № 28 УПВС [см. прил.5] базовая восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1969 г. составляет 23,1 р. В соответствии с указаниями технической части сборника (п.3 и п.4) к базовой стоимости применяются коэффициенты 1,08 и 1,02.Тогда полная восстановительная стоимость в ценах 1969 г. составит:    23,1 * 1,08 * 1,02=25,45 р.

С учетом коэффициентов, приведенных в  табл. 4.1 восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1984 г. составит:  25,45 * 1,2 = 30,54 р.

Восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1991 г. составит:  30,54 * 1,59 = 48,56 р.

Восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 2009г. составит:  Св = 48,56 * 86,82 = 4215.98 р.

Действительная (остаточная) или инвентаризационная стоимость 1 м³  объема здания будет равна (формула 4.3):

Сд = 4215.98 * (1 – 11/100) = 3752,22 р. (кирпичный дом)

Сд = 4215.98 * (1 – 9/100) = 3836,54р. (панельный дом)

 

Инвентаризационная стоимость квартиры (кирпичный дом) в целом составит: 3752,22 * 103,6 = 388729 р. А инвентаризационная стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры будет равна: 388729 / 37 = 10506 р.

Инвентаризационная стоимость  квартиры (панельный дом) в целом составит: 3836,54 * 134,4 = 515631р. А инвентаризационная стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры будет равна: 515631 / 48 = 10742 р.

Сводим  данные о цене из таблиц 2.1, 3.3, 1.5,  из расчетов инвентаризационной стоимости  и заполняем сопоставительную таблицу 4.2.                                                                               

 

Таблица 4.2

Сопоставительная таблица  цены 1 кв.м. общей площади

№ п/п	Метод расчета	Цена 1 кв.м., тыс.р.
		1 комн. (кир)	1 комн (пан)
1	Прямого сравнения продаж	44,643	50,819
2	Статистический	29,33	31,31
3	Средняя по Новосибирску	42,564	45,780
4	Инвентаризационная	10,506	10,742