Риск на рынке недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 

Введение                   3

1. Риски на рынке недвижимости.              4
2. Собственность и виды ее оценки.              6
3. Экологические факторы и их влияние на стоимость

недвижимости.                        14 
 
 

Список  использованной литературы                                                                    17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления

(земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

     Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

     Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости. 
 
 
 
 

1. Риски на рынке недвижимости

    Рынок недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

    В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

    Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим  началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

    Рынок недвижимости - это рынок несовершенной  конкуренции, что обусловлено его  существенными особенностями: уникальностью  каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

    Риск - потенциальная, численно измеримая  возможность потери. Понятием риска  характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения  в ходе реализации проекта неблагоприятных  ситуаций и последствий [3].

    Современные тенденции развития российского  рынка недвижимости определили необходимость  разработки для его участников системы  жестких мер, ограничивающих степень  инвестиционного риска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимости жилой недвижимости.

    Приобретая  недвижимость, инвестор преследует различные  цели: финансовые соображения (получение  дохода, сохранение сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первом случае возникает  необходимость в кратко- или среднесрочном  прогнозе.

    Во  втором прогноз должен иметь более  долгосрочную перспективу.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Собственность и виды ее оценки

    Собственность в экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию  всего имущества.

    Собственность в юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные  связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых  государством в обязательном порядке  для всех граждан.

    Собственность принадлежит к числу таких  понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы  человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается  весь мир, одной из главных своих  причин имеют, в конечном счете, попытки  изменить сложившиеся отношения  собственности, утвердить новый  строй этих отношений. В одних  случаях эти попытки приводили  к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно  переходило на новую, более высокую  степень своего развития.

    Основные  виды собственности:

Индивидуальная  собственность

    Эта форма концентрирует в одном субъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

Частная собственность

    Частная собственность близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом  лице. Но частная собственность, как  особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь  могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие [1]. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью. В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно - трудовую).

    Кооперативная собственность

    В основе этой формы лежит объединение  индивидуальных собственников. Но это  не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее  единство. Каждый в кооперативе участвует  своим трудом и имуществом, имеет  равные права в управлении и распределении  дохода. Кооперативная собственность  может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе  кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

    В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются  специальные органы управления и  выделяются специальные люди для  управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает  качественные особенности, поскольку  участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности  — управление и даже частично функции  распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями  и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование  функции управления особым органом  и участником. По содержанию к кооперативной  собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий  у частных собственников. 

    Государственная собственность

    От  предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности  находятся не у отдельных частных  лиц и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство  является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные  государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных  предприятий состоит в том, что  их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных  участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

    Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают  федеральные государственные органы.

    Развитие  процессов обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности собственности  и в специальных органах разного  уровня. Параллельно происходит нарастающая  социализация экономики. Поэтому некоторые  черты государственной собственности  как объективно необходимой формы  обретают свою актуальность в уже  обозримой перспективе. В области  экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный  механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

    Государственная собственность реализуется еще  в одном направлении. Обладая  экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть  доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины  и т. д.) и перераспределяет их.

    Муниципальная собственность

    Наряду  с государственной муниципальная  собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным  распорядителем имущества муниципальных  предприятий являются органы местной  власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

    Применительно к собственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных форм соединяются черты  разных форм собственности.

    Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных  фактор, действующих на рынке: спрос  на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

    Покупатели  коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -доход от использования  данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При  этом следует учитывать , что : чем  выше размер дохода ,тем лучше; чем  выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете  доход , тем лучше .

    Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный  с получением дохода от использования  данного имущества.

    Оценка  стоимости предприятия - это процесс  оценки предприятия как единого  функционирующего комплекса, приносящего  прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени [4]. 
 
 
 

    Существуют  следующие экономические  подходы к оценке стоимости недвижимости:

    Затратный подход к оценке стоимости недвижимости