Риск на рынке недвижимости

    Сущность  затратного метода заключается в  определении стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка  земли, его благоустройство и  строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

    Стоимость недвижимости по затратному методу - это  стоимость полного воспроизводства  или замещения минус износ  плюс стоимость участка земли  как свободного.

    Ограничения, связанные с применением метода:

    Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

    Большие трудности и неопределенности с  определением износа.

    Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

    Определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода.

    Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

    1. Метод валовой ренты. Подход  с использованием мультипликатора  валовой ренты (GRM) основан на  предположении, что существует  прямая связь между ценой продажи  недвижимости и доходом от  сдачи ее в аренду.

    2. Метод прямой капитализации

    Под капитализацией дохода понимается получение  текущей стоимости будущих выгод  от владения недвижимым имуществом.

    Если  в проведенном анализе стоимости  используется доход за один год (или  среднегодовой доход), то такой метод  оценки называется методом прямой капитализации.

    Чистый  операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого  годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и  учета амортизационных начислений.

    В методе прямой капитализации определение  стоимости производится путем отношения  чистого операционного дохода к  единой ставке капитализации дохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).

    Оценка стоимости объектов недвижимости подходом прямого сравнительного анализа продаж

    Метод сравнительного анализа продаж –  это метод оценки стоимости объекта  путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым  объектом после осуществления соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

    Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих  его отличие от оцениваемого объекта.

    Поправки  могут быть количественные и качественные.

    Поправки  производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

    3. Экологические факторы и их  влияние 

    стоимость недвижимости.

    Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного  представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и  плохая экология, а во-вторых, по сложившимся  стереотипам и визуальной оценке.

    Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии  территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения [7].

    Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие  которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

    Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые»  факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они  могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

    За  счет такого информационного вакуума  и создается почва для манипуляций  со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей  силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах  различные огрехи уже всплыли  наружу, тогда, как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

    Противоречие  между интересами продавцов и  покупателей приводит к тому, что  строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в  лучшем случае для отделки фасадов  и холлов. Даже в рекламных кампаниях  акцент делают обычно на использование  дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально [4].

    Трудности, возникающие при оценке экологических  факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании  методов активного маркетинга и  агрессивной рекламы

    Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья  и цены квадратного метра.

    Строительные  компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

    Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом  или жилой комплекс действительно  уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку  строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

    При проектировании, строительстве и  проведении рекламных кампаний акценты  делают на озеленение фасадов, ландшафтный  дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена  и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность  объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

    Более того, некоторые концепции продвижения  тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в  цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке  на одном или соседних этажах, в  зависимости от вида из окна.

    Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических  факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить  ощутимый доход. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Экологические факторы и их влияние

на  стоимость недвижимости

    Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного  представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и  плохая экология, а во-вторых, по сложившимся  стереотипам и визуальной оценке.

    Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии  территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и  т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения  ее государственными органами до сведения населения.

    Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие  которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди  них – экология района, поскольку  есть возможность установить наличие  промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние  на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

    Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые»  факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они  могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье [9].

    За  счет такого информационного вакуума  и создается почва для манипуляций  со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей  силе и качестве работ.

    Это одно из отличий новостроек от домов  вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых  домах различные огрехи уже всплыли  наружу, тогда как в новостройке  они какое-то время могут быть незаметны.

    Противоречие  между интересами продавцов и  покупателей приводит к тому, что  строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в  лучшем случае для отделки фасадов  и холлов. Даже в рекламных кампаниях  акцент делают обычно на использование  дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

    Трудности, возникающие при оценке экологических  факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании  методов активного маркетинга и  агрессивной рекламы

    Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья  и цены квадратного метра.

    Строительные  компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

    Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом  или жилой комплекс действительно  уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку  строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

    При проектировании, строительстве и  проведении рекламных кампаний акценты  делают на озеленение фасадов, ландшафтный  дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена  и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность  объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

    Более того, некоторые концепции продвижения  тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна.

    Показательно  и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных  в доме-новостройке на одном или  соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

    Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических  факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить  ощутимый доход. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

1. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.: ЮНИТИ, 2003.
2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.
3. Красноглазов Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа.  М.: АО «Фининвест», 2002.                                
4. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.
5. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М., “Финансы и статистика”, 2002.
6. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 2005.
7. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.
8. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интел-Синтез, 2006.
9. Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости. СПб, 2005.
10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.