Понятие оценочной деятельности. История развития

Все методы, процедуры и  техники расчета Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях  и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению  Рыночной Стоимости.

То, каким образом та или  иная собственность обычно вращается  на открытом рынке, служит индикатором  применимости различных методов  и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. В каждой проблеме оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик  при определении Рыночной Стоимости  должен рассмотреть все имеющиеся  в его распоряжении методы и выбрать  из них наиболее подходящие.

Иногда заказчику, ищущему  обеспечение под финансирование или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведение оценки на основе, отличной от Рыночной Стоимости. Определения  стоимости, отличающиеся от Рыночной Стоимости, приведены в МКСОИ Стандарте 2 (Базы оценки, отличные от рыночной стоимости МКСОИ). Оценщик должен особенно внимательно следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости может быть спутана с Рыночной Стоимостью.

Формулировка  стандарта.

В тех и только тех случаях, когда обстоятельства, инструкции и  законодательство предусматривают  или требуют отступления от использования  в качестве базы оценки Рыночной Стоимости, Оценщик может применить другие подходящие ситуации определения стоимости  и соответствующие процедуры  оценки.

Как правило, в обязанности  Оценщика входит согласование процесса оценки имущества в качестве ссудного обеспечения с соответствующими законами, инструкциями и процедурами, регламентирующими оценку имущества.

Любое отступление от Стандарта  должно быть аргументировано и ясно изложено.

Большая часть ссуд, предоставляемых  банками и другими финансовыми  учреждениями компаниям и частным  лицам, обеспечивается долевым участием в определенных активах. Для проведения оценки в таких условиях Оценщик  должен отчетливо осознавать требования, предъявляемые этими учреждениями, а также структуру договора о  ссуде и его условия.

Замечания.

В целом Стандарты МКСОИ  для оценки имущества в целях  ссудного обеспечения аналогичных  Стандартам оценки Рыночной Стоимости. В частности, необходимо установить и отразить в отчете основание  для любого отступления от стандартов. Как следует из приведенных ниже замечаний, различные типы собственности  требуют специального рассмотрения.

Инвестиционная  Собственность. Собственность, приносящая доход, обычно оценивается на индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям может понадобиться оценить стоимость собственности как части портфеля активов.

Собственность, задействованная  владельцем. Собственность, задействованную владельцем, следует оценивать на базе неиспользованного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования. Это не означает, что владелец не рассматривается в качестве полноправного участника рыночных отношений, но лишь отделяет стоимость самой собственности от каких-либо специфических преимуществ ее использования владельцем, которые могут отразиться при оценке бизнеса.

Специализированная  Собственность. Объекты собственности такого типа, если они выступают в качестве залога, по отдельности или в совокупности, должны оцениваться на базе наиболее эффективного использования, исходя из предположения неиспользованного владения.

Собственность, обычно оцениваемая как Самостоятельная  Экономическая Единица. Некоторые классы собственности, включая (но не ограничиваясь ими) отели и рекреационные предприятия, обычно оцениваются в соответствии с тщательной оценкой уровня доходности, который реально можно поддерживать, полученной из данных бухгалтерской документации или перспективного анализа, исключая гудвилл, достигаемый за счет менеджмента выше среднего уровня.

 Недвижимость  в стадии разработки и строительства. Не приносящая доход недвижимость, предназначенная для перестройки или представляющая ценность в качестве пространства для застройки, в совокупности с неспециализированными зданиями должна оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав на разработку и строительство. Выбор подходящего метода для оценки собственности в стадии разработки зависит от состояния строительства на эффективную дату оценки и от вероятности, с которой собственность может быть заранее продана или сдана в аренду до завершения строительства.

Расходуемые активы. Особые проблемы возникают в связи с оценкой расходуемых активов. Необходимо обратить внимание на срок и график ссуды, в том числе на даты погашения процентов и основной суммы долга в их связи с объемом расходуемых активов и проектом их исчерпания или использования. 
Аренда, размер которой превышает рыночную стоимость аренды аналогичной собственности, и создает тем самым преимущество арендодателю, может представлять собой собственность, относящуюся к объекту недвижимости, с которым связана аренда. В подобных случаях аренду можно рассматривать как расходуемое имущество в силу того, что любая приложимая к ней по смыслу стоимость будет уменьшаться по мере погашения арендных платежей и уменьшения преимущества арендодателя из-за роста рыночных расценок на аренду.

Оценщик. В силу того, что большинство соглашений по предоставлению ссуд, ипотечных и прочих кредитов основываются на особых доверительных отношениях, особенно важно, чтобы Оценщик был независимым, не связанным ни с одной из сторон, вступивших или планирующих вступить в финансовые взаимоотношения. Также важным является то, что Оценщик должен иметь, или быть в состоянии накопить, соответствующий опыт работы с собственностью подобного типа и местоположения.

Требования, предъявляемые  к отчету.

Отчет об оценке не должен допускать  неоднозначное толкование или вводить  в заблуждение. В частности, он должен содержать явную ссылку на определение  Рыночной Стоимости в смысле настоящих  Стандартов и ссылку на то, каким  образом собственность рассматривалась  в терминах ее полезности или наиболее эффективного использования. 
Такая оценка должна содержать ссылку на дату оценки (дату, относительно которой применяется рассчитанное значение стоимости), цели оценки и способ использования ее результатов.

Несмотря на то что при  некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости  может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативные определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

При составлении отчета об оценке Рыночной Стоимости ссудного обеспечения, залога и обеспечения  долговых обязательств Оценщик обязан  включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность  и беспристрастность оценки и  отражающий применимость Стандартов, а также другие имеющие отношение  к делу факторы. Дать исчерпывающее  объяснение используемым базам оценки стоимости. Привести аргументацию их применения и соответствующие заключения. 

Межевой план:

Межевание – работы по установлению на местности границ участков, границ муниципальной собственности и других земельных участков

Мин.Эк. развития разработал и утвердил приказ №413 об утверждении форм МП и требований его подготовки.

МП понятие раскрыто ФЗ№221 от 24.07.07 о гос кадастре недвижимости.

Межевой план – документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории, где воспроизведены определенные сведения и указаны сведения об образуемом участке и прочие сведения необходимые для кадастра

Сведения:

• Сведения об участках образуемых при распределении участков
• Образ из земель в государственной собственности
• Сведения о земельных участках в результате выдела
• В отношении которых собираются сведения для кадастра

Межевой план должен состоять из текстовой и графической части. Части делятся на разделы.

 

Текстовая:

• Титульный лист, содержание
• Исходные данные
• Сведения о изменениях расчетах
• О образуемых участках
• О уточняемых участках
• О согласовании границ земельного участка

Графическая:

• Схемы для построений
• Схемы расположения
• Схемы границ

МП может быть в электронном  варианте или в текстовом формате. (электронная подпись кадастрового инженера)

2 экземпляра: 1 в орган  кадастрового учета, остальные передать заказчику кадастровых работ.

Требования подготовки межевого плана:

Составляется на основе городского кадастра недвижимости и сведениями об опр территории. При необходимости  – картографические и тп.

Оформляется с целью уточнения  местоположения границ участка Используется в суде. Если есть указание на недвижимость, на участке нужно зафиксировать: номер, адрес, наименование.

Сравнение Федеральных стандартов оценки и  
Международных стандартов оценки

Было выявлено, что между  определениями рыночной стоимости (РС) в МСО и ФСО существует ряд противоречий в логическом и  понятийном планах. Однако на повседневной оценочной практике эти противоречия могут и не отразиться, поскольку  в российских оценочных отчетах  крайне редко осуществляется дедуктивный  анализ применяемых определений.

Рыночная стоимость как  база оценки	МСО	ФСО
Определение	Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения	При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: – одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение; – стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и  действуют в своих интересах; –объект оценки представлен  на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки; – цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (Это определение основано  на прежних американских стандартах  USPAP)
Характер определения	Определение дано «с позиции сделки» (transaction based view). Хорошо сочетается с современными воззрениями «практической теории стоимостной оценки»	Определение дано с «позиции широкого рынка», находящегося «в условиях конкуренции»; оно ближе к идеальному рынку, чем определение МСО, таким образом, оно более близко к «рыночной ценности». Хорошо сочетается с теоретическими воззрениями на идеальный рынок (СПТ)
Границы применимости	Подходит ко всем активам, которые могут участвовать в  гражданском обороте, в том числе и к слаболиквидным активам	В силу широкорыночного характера  этого определения многие слаболиквидные активы выходят за границы его  применимости (в отличие от определения МСО). Например, согласно определению ФСО, специализированные активы не обладают рыночной стоимостью, поскольку, если бы их можно было продать «на открытом рынке в условиях конкуренции», то они бы противоречили своей сущности и не были бы специализированными
Результат применения	Стоимость будет учитывать  реальные (наиболее вероятные) обстоятельства обмена. Кроме того, ее всегда необходимо квалифицировать при практическом применении дополнительными допущениями  подразумеваемого обмена (см. МСО 2007, стандарт 2, руководство 3)	Весь спектр допущений  установлен в самом определении, вне зависимости от наиболее вероятных  обстоятельств обмена актива. Цель измерения всегда состоит в том, чтобы установить стоимость, достижимую «на открытом рынке в условиях конкуренции»
Последствия применения к  некоторым активам	В силу общности определения  наиболее вероятные обменные стоимости  активов не будут искажаться за счет понятийных рамок определения	При оценках бизнеса такое определение не подразумевает потребность во введении ни скидок/премий за контроль, ни скидок на недостаток ликвидности. На «открытом рынке в условиях конкуренции» нет причин для возникновения таких скидок/премий.   Определение во многих случаях  будет приводить к завышению  реальной обменной стоимости активов

Другие базы оценки   

Помимо рыночной стоимости  есть и другие базы оценки. В ФСО  перечень признаваемых баз оценки («видов стоимости») очень ограничен: они  не только противоречат МСО, но и серьезно ухудшают ситуацию по сравнению с  прежними Стандартами оценки, утвержденными  Постановлением Правительства РФ № 519. В частности, в прежних стандартах признавалась «стоимость на ограниченном рынке» (хотя почему-то относимая там  к разряду «нерыночных»), которая  во многих ситуациях представляла собой  разумную формулировку базы оценки для  получения репрезентативных и не вводящих в заблуждение результатов. В нынешних ФСО подразумевается, что в России все рынки открытые и находятся в условиях конкуренции. Эти напрямую исключит из объектов ПСО специализированное имущество (аэропорты, неликвидное имущество и прочее, а также пакеты в стратегических предприятиях и их имущественный комплекс). Понятно, что отчуждение таких объектов на «отрытом рынке в условиях конкуренции» не всегда возможно и даже противоречит их сущности…      

Сравнение баз  оценки   в МСО и ФСО	МСО	ФСО
	Рыночная стоимость	Рыночная стоимость = Стоимость на открытом рынке
	Рыночная арендная плата	Такой базы оценки не признается. Поэтому заказчикам придется заказывать оценку капитальной стоимости, а  потом рассчитывать справедливый размер арендной платы. Это будет вызывать большие неудобства у заказчиков и приводить к формулировкам  сомнительных методик расчета рыночных арендных ставок, соответствующих требованиям  ФСО, но противоречащих экономической  сущности арендной платы
	Справедливая  стоимость (как концепция ПСО, а не концепция «бухгалтерских измерений»). Специальная и синергетическая  стоимости как ее частные формы	Не признается
	Ликвидационная  стоимость. «Предпосылка ликвидации» (имеющая иной смысл, противопоставляемый  «предпосылке действующего предприятия») теперь рассматривается в МСО  как дополнительное допущение при  определении либо рыночной, либо справедливой стоимости, но не как независимая  база оценки. Обычно продавцы неотъемлемо  заинтересованы не ограничивать период экспозиции имущества, но когда необходимость в срочной продаже объективна и имеет конкретные последствия, результат такой оценки будет близок к инвестиционной стоимости	Ликвидационная  стоимость. Дано определение, но без  каких-либо понятийных рамок для  него
	Инвестиционная  стоимость. Дано определение, но без каких-либо понятийных рамок для него. Некоторое руководство содержится в МР 9	Инвестиционная  стоимость (схожее определение). Без понятийных рамок
	Стандарты МСО более не рассматривают базы измерений (например, для целей налогообложения), которые  регулируются национальным законодательством	Кадастровая стоимость. Если она по свой сути является рыночной стоимостью, но основанной на массовой оценке, непонятно, зачем вводить лишний термин со словом «стоимость» (достаточно назвать результат «кадастровой суммой»). Если это понятие наделено особым экономическим смыслом, присущим понятию «стоимости», то этот смысл не эксплицирован