Понятие оценочной деятельности. История развития

МСО

ФСО

Имущество с ограниченным Рынком (Limited Market Property) Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом.

Стоимость объекта  оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

Инвестиционная  стоимость. Дано определение, но без каких-либо понятийных рамок для него. Некоторое руководство содержится в МР 9

Инвестиционная  стоимость (Investment Value - Worth). Стоимость имущества для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при установленных инвестиционных или производственных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, или предприятием, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования.

Инвестиционная  стоимость (схожее определение). Без понятийных рамок

инвестиционная  стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

Ликвидационная  стоимость. Описывает ситуацию, когда группа активов, совместно используемая в бизнесе, предлагается для продажи по отдельности, обычно после закрытия бизнеса.

«Предпосылка ликвидации» (имеющая иной смысл, противопоставляемый  «предпосылке действующего предприятия») теперь рассматривается в МСО  как дополнительное допущение при  определении либо рыночной, либо справедливой стоимости, но не как независимая  база оценки. Обычно продавцы неотъемлемо  заинтересованы не ограничивать период экспозиции имущества, но когда необходимость  в срочной продаже объективна и имеет конкретные последствия, результат такой оценки будет  близок к инвестиционной стоимости

Ликвидационная  стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже (Forced Sale (Liquidation) Value -

1) Рыночная стоимость,  при предположении, что продавец  ограничен по времени продажи,  т.е. время на совершение сделки не может быть признано необходимым с учетом природы актива, его местонахождения и состояния рынка.

2) Денежная сумма, которая  реально может быть получена  от продажи имущества в сроки,  недостаточные для проведения  адекватного маркетинга в соответствии  с определением Рыночной стоимости.  В некоторых странах к ситуациям  вынужденной продажи могут быть  отнесены случаи с незаинтересованным  продавцом и покупателем или  с покупателями, знающими о невыгодном  положении продавца.

Ликвидационная  стоимость.

Дано определение, но без  каких-либо понятийных рамок для  него

ликвидационная  стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

Рыночная стоимость 

Рыночная стоимость (Market Value) - расчетная величина (денежная сумма), за которую состоялся бы обмен собственности (объекта оценки) на дату оценки между заинтересованным покупателем (желающим купить) и заинтересованным продавцом (желающим продать) в результате коммерческой сделки (сделки “на расстоянии вытянутой руки”) после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость = Стоимость на открытом рынке

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Синергетическая стоимость – дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов.

Не рассматривается.

Специальная стоимость (Specialised, Special Purpose, Specially Designed (Asset) Properties

Сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. Специальный покупатель – это покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом.

- Термин, относящийся к  экстраординарному элементу стоимости  сверх Рыночной стоимости. Специальная  стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной  или экономической связи объекта  имущества с некоторым другим  объектом имущества - например, территориально  примыкающим к рассматриваемому  объекту. Специальная стоимость  представляет собой дополнительную  стоимость, которая может существовать, скорее, для определенного собственника  или пользователя, либо потенциального  собственника или пользователя, чем для рынка в целом; то  есть речь идет о покупателе, имеющем особый интерес. Специальная  стоимость может быть связана  с элементами Стоимости действующего  предприятия. Оценщик должен позаботиться  о том, чтобы отделить понятия  такого типа от Рыночной стоимости  и ясно оговорить все сделанные  им особые допущения. 

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Справедливая  стоимость

Специальная и синергетическая  стоимости как ее частные формы 

Это бухгалтерское понятие, которое определяется в МСФО и  других аналогичных стандартах как  денежная сумма, за которую можно  было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными  сторонами.

Не признается

Стандарты МСО не рассматривают  данную стоимость.

Кадастровая стоимость. Она по свой сути является рыночной стоимостью, но основанной на массовой оценке

Стоимость воспроизводства (затраты на воспроизводство) Reproduction Cost (New) - текущие затраты на приобретение идентичного объекта.

Текущие затраты на создание реплики существующего объекта, с применением аналогичного дизайна  и аналогичных строительных материалов.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость для  целей налогообложения или Налогооблагаемая стоимость (Assessed, Reteable, or Taxable Value) - Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на Рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения.

Стоимость объекта  оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

Стоимость замещения (затраты на замещение) (Replacement Cost (New)

Затраты на замещение актива эквивалентным заменителем.

Обычно определяется на основе текущих затрат на приобретение сходного актива, нового или бывшего в употреблении, или эквивалентной производительности или продуктивности. Стоимость замещения  обычно предполагает использование  новых материалов, технических решений  и дизайна. (IAS 15.13)

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость при  существующем использовании (Value in Use)

1) это стоимость которую  определенный вид имущества имеет  при определенном использовании  для определенного потребителя и поэтому не являющийся рыночной стоимостью.

2) - Этот тип стоимости  основывается на вкладе, вносимом  данным имуществом в стоимость  того предприятия, частью которого  оно является, безотносительно к  наиболее эффективному использованию  этого имущества или к величине  денежной суммы, которая могла  бы быть получена от его  продажи.

3) Текущая стоимость будущего  потока дохода, ожидаемого от  продолжения текущего использования  актива и его утилизации в  конце срока полезного использования 

Стоимость объекта  оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

Утилизационная  стоимость (Salvage Value) – Описывает стоимость актива, который достиг конца своего срока экономичекой службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан.

Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как  совокупность содержащихся в нем  материалов для продажи, а не для  продолжения его использования  без дополнительного ремонта  и усовершенствования.

Эта стоимость может выражаться как валовая или чистая (за вычетом  затрат на реализацию); в последнем  случае она может совпадать с  чистой стоимостью реализации. Эта  стоимость является ожидаемой стоимостью актива в конце срока его экономической  жизни. Концепция утилизационной стоимости  основана на том, что актив оценивается  для целей его утилизации а  не для его использования по назначению.

Утилизационная  стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

Метод капитализации  дохода

Метод дисконтированных денежных потоков 

Рыночная стоимость бизнеса  определяется по формуле:

V = D/R,

где:

D — чистый доход бизнеса  за год;

R — коэффициент капитализации.

Основан на прогнозировании  потоков от данного бизнеса, которые  затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Метод чистых активов 

Метод ликвидационной стоимости 

Чистые  активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Применяется:

• Компания обладает значительными материальными активами;
• Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Ликвидационная стоимость  предприятия - разность между суммарной  стоимостью всех активов предприятия  и затратами на его ликвидацию.

Метод рынка капитала

Метод сделок

Метод отраслевых коэффициентов 

Основан на рыночных ценах  акций аналогичных компаний.

Основан на анализе цен  приобретения контрольных пакетов  акций сходных компаний.

Позволяет рассчитывать ориентировочную  стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

Подход 

Преимущества 

Недостатки 

Доходный

Учитывает будущие изменения  доходов и расходов.

Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).

Учитывает экономическое  устаревание 

Сложность прогнозирования  будущих результатов.

Не учитывает конъюнктуры  рынка.

Трудоемкость расчётов

Затратный

Учитывает влияние производственно-хозяйственных  факторов на изменение стоимости  активов.

Дает оценку уровня развития технологии с учётом степени износа активов.

Результаты оценки более  обоснованны (так как расчёты  ведутся на основе финансовых и учётных  документов)

Отражает прошлую стоимость.

Не учитывает рыночной ситуации на дату оценки.

Не учитывает перспектив развития предприятия.

Не учитывает рисков.

Статичен.

Нет связи с настоящими и будущими результатами деятельности.

Не рассматривает уровни прибылей

Сравнительный

Базируется на реальных рыночных данных

Отражает существующую практику продаж и покупок 

Учитывает влияние отраслевых факторов на цену акций предприятия 

В расчёт принимается только ретроспективная информация.

Требует внесения множества  поправок в анализируемую информацию.

Не принимает во внимание будущих ожиданий инвесторов.

Труднодоступность данных