Понятие оценочной деятельности. История развития

«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (Специальная стоимость - сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя.).

«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене в соответствии с определением рыночной стоимости.

«.,.При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, о состоянии рынка на дату оценки.

«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.

Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка.

Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

Требования стандартов

При проведении оценки и  составлении отчета об определении рыночной стоимости оценщик должен:

1. дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;
2. гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на извлеченных из рынка данных;
3. гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;
4. предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные;
5. дать определение рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;
6. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество;
7. изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;
8. изложить все допущения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;
9. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке;
10. включить в отчет заявление, подтверждающее объективность, непредвзятость.

Требования к раскрытию информации

1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение.
2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки.
3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.
4. Если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или отчетности предприятия, в отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

МСО 2 «Базы  оценки, отличные от рыночной стоимости.»

В большинстве ситуаций профессиональной оценки, используется Рыночная Стоимость, однако некоторые ситуации требуют  применения баз оценки( отличных от Рыночной Стоимости). Рыночная стоимость является наиболее часто встречаемой базой, она определяется и обсуждается в МСО 1.

В данном стандарте определяются и обсуждаются другие базы оценки. (База стоимости. - заявление об основных принципах измерения в процессе оценки на определенную дату.)

Они подразделяются по трем основным категориям:

1. базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом.

Эта категория включает в инвестиционную стоимость для целей инвестирования

Инвестиционная  стоимость, или ценность. Стоимость имущества для конкретного инвестора, или класса инвесторов, при установленных инвестиционных или производственных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество с конкретным инвестором, группой инвесторов, или предприятием с определенными инвестиционными целями и/или критериями.

2. базы оценки, отражающие цену, которая была бы (на разумных основаниях) согласована между двумя сторонами при обмене активом.

Эта категория включает в  себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость.

При определении справедливой стоимости необходимо определить цену, являющуюся справедливой для двух конкретных сторон в сделке с учетом соответствующих преимуществ или недостатков, которые каждая из сторон получит от сделки.

Специальная стоимость может возникнуть, когда актив имеет признаки, которые делают его более привлекательным для специфического покупателя, или для ограниченной категории покупателей, чем для обычных покупателей на рынке. Эти признаки могут включать в себя физические, географические, экономические или юридические характеристики актива (может возникнуть, например, благодаря связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества)

Синергетическая стоимость может являться разновидностью специальной стоимости, возникающей, в частности, в силу комбинации двух или более активов при создании нового актива, который имеет большую стоимость, чем простая сумма стоимостей индивидуальных активов.

3. Третья категория баз стоимости включает в себя определения, устанавливаемые в соответствии с законом, гос регулированием или условиями контракта.

Примеры

Устанавливаются законом: для  целей налогообложения 

По условиям контракта: цена в соответствии с опционом или  при пересмотре арендной платы по арендному договору.

Для систематизации информации:

№ категории	Описание	Стоимости
I	базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом	инвестиционная стоимость
II	базы оценки, отражающие цену, которая была бы согласована	справедливая стоимость специальная стоимость синергетическая стоимость.
III	стоимости, устанавливаемые  в соответствии определениями, изложенными  в нормативном акте или контракте	в соответствии с опционом при пересмотре арендной платы по арендному договору

 

Та или иная база оценки описывает фундаментальные принципы измерения в оценке. База оценки – не описываетсостояние или условия нахождения актива, который вовлечен в гипотетическую сделку (они описываются дополнительно). База оценкиобычно описывает характерподразумеваемой сделки, отношения и мотивацию сторон и степень экспозиции актива на рынке.

• Общий формат сообщения  о базе оценки: «База оценки + допущения  о состоянии актива и обстоятельствах  его продажи (отдельно или совместно  с другими активами)»

В большинстве случаев  применение базы стоимости бездополнительных  разъяснений (квалификаторов)недостаточно!!!!

• Почти всегда будет  необходимым совмещать базу оценки с соответствующими допущениями или специальными допущениями (т.е. допущениями которые скорей всего не соответствуют текущей действительности), которые описываютпредполагаемый статус или состояние актива на датуоценки.

• Типичное допущение может касаться характера занятия имущества, например, “рыночная стоимость с учетом арендного договора”. Типичное специальное допущение может состоять в том, что объект имущества был изменен некоторым определенным образом, например, “рыночная стоимость при специальном допущении, что работы по строительству были завершены”.

МСО 3 «Оценка  в целях финансовой отчетности и  смежной документации МКСОИ.»

Цель настоящего Стандарта - дать основные рекомендации Оценщикам, проводящим оценку для использования ее результатов в финансовых отчетах и связанной с ними документации.

 Основные факторы при применении данного стандарта:

1)неуклонное соблюдение Оценщиком  рыночных принципов оценки,

2) объективность, 

3)полное и подробное изложение  существенных обстоятельств в  отчете, представленном в удобном  для пользователя формате

4)в случаях специализированной собственности¹, исключающих использование концепций Рыночной Стоимости, настоящий Стандарт предусматривает применение адекватных процедур и подробное изложение методов оценки.

Область Применения

Настоящий Стандарт применим ко всем оценкам недвижимости, производственных средств и оборудования, включаемым в любую публикуемую документацию.

Международные стандарты бухгалтерского учета допускают переоценку в  качестве альтернативы стоимости приобретения, и в случае использования переоценки в отчете должна быть раскрыта база оценки, отражена частота проводимой переоценки и отмечено участие в работе независимых (внешних) Оценщиков.

Стандарт неприменим при оценке, проводимой в частных интересах клиента, для его внутренних операций, таких, как заключение важной для клиента сделки, получение ссуды, или для других целей, лежащих вне сферы общественных интересов

Определения

Рыночная Стоимость  -   расчетная величина, равная сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга: при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Наиболее Эффективное  Использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Рыночная Стоимость при  Существующем Использовании определяется как рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предложении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении Рыночной Стоимости, независимо от того, является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.

Остаточная Стоимость  Возмещения и Стоимость Действующего Предприятия.

Метод Остаточной Стоимости  Возмещения (ОСВ) применяется в случае оценки специализированной собственности, которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как часть бизнеса, в котором она задействована, и, следовательно, не может быть оценена в соответствии с определением понятия Рыночной Стоимости. ОСВ основана на расчете текущей Рыночной Стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений за вычетом начислений на физический износ и все виды соответствующих форм обесценения. Результат является оценкой стоимости собственности, используемой определенным образом, на дату оценки при предположении ее дальнейшего функционирования. Эта оценка определяется потенциальной рентабельностью предприятия.

Стоимость Действующего Предприятия (в соответствии с определением и замечаниями МКСОИ Стандарта 2) складывается из балансовой стоимости всех материальных и нематериальных активов предприятия за вычетом всех пассивов. В силу того, что эта величина является выражением стоимости бизнеса в целом, она, как правило, не может быть разложена на компоненты для отдельных активов предприятия. Таким образом, отдельные активы не обладают Стоимостью Действующего Предприятия и поэтому Стоимость Действующего Предприятия не может служить базой оценки имущества для финансовой отчетности.