Понятие оценочной деятельности. История развития

В России началось при Петре I.

Чтобы сделать запись в  кадастре необходимо было издать нормативный  акт (в СССР). После перестройки  земля снова стала объектом налогообложения  и появилась потребность в  кадастре недвижимости. Земельный кадастр  стал основой нынешнего кадастра недвижимости и является его частью.

Раздел 1 Реестр объектов недвижимости (база данных, в текстовой форме вносятся в реестр  все изменения по недвижимости)

Раздел 2 Кадастровые дела (все документы, необходимые для учета: межевой план или технический план, а так же документы удостоверяющие право собственности

Раздел 3 Кадастровые карты (карты, планы местности, существует публичная кадастровая карта – карта РФ, разбитая на кадастровые округа, районы, кварталы, участки. На ней можно посмотреть кадастровую площадь, цену и форму собственности любого объекта.

Орган гос. реестра в праве взимать плату за предоставление данных.

Принципы построения кадастра:

Единство  технологий – каждый кадастровый объект измеряется по одной технологии.

Общедоступность – любой гражданин РФ в праве обратиться за выпиской в гос реестр.

Непрерывная актуализация сведений - соблюдается по мере возможности.

Сопоставимость со сведениями, содержащимися в других государственных  информационных ресурсах.

Сведения, предоставляющиеся  по каждому объекту недвижимости:

• Вид (участок, помещение)
• Кадастровый номер и дата его внесения в гос. кадастр недвижимости
• Описание, местоположение, границы (если это земельный участок)
• Описание местоположение на участке (если это здание, сооружение)
• Кадастровый  номер здания, этаж, местоположение в рамках этажа.
• Площадь
• Кадастровый паспорт – выписка из гос. реестра недвижимости.

Фонд данных гос кадастровой оценки – создан для мониторинга рынка недвижимости. Это тестовая форма, но она уже показывает, на сколько экспертные оценки рынка разнятся с кадастровой оценкой. Данные в кадастре сильно отличаются от рынка.

 

ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.»

Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов  об оценке.

Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях  проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной  деятельности саморегулируемой организации  оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим  соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации  оценщиков в порядке, установленном  внутренними документами такой  саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления  такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.

Так же настоящим федеральным  стандартом оценки устанавливаются  следующие виды и требования к  экспертизы.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или  отрицательное экспертное заключение.

Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков  и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением  случаев составления экспертного  заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного  совета саморегулируемой организации  оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного  органа саморегулируемой организации  оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.

ФСО № 6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.»

 

Эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет осуществить  действия в целях:

а) проведения проверки отчета об оценке на соответствие требованиям  законодательства РФ об оценочной деятельности;

б) проведения проверки отчета об оценке в целях подтверждения  стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;

в) проведения проверки соблюдения при составлении отчета об оценке требований законодательства РФ;

г) проведения проверки обоснованности применения указаний и рекомендаций, утвержденных (одобренных, согласованных) Национальным советом по оценочной  деятельности;

д) проведения проверки соблюдения требований задания на оценку;

е) определения точности и однозначности описания и идентификации  объекта оценки в отчете об оценке, а также указанных в отчете об оценке количественных и качественных характеристик, информации, существенной для определения стоимости объекта  оценки и факторов, оказывающих влияние  на стоимость объекта оценки, используемых в расчетах его стоимости;

ж) проведения анализа наиболее эффективного использования;

з) проведения проверки соблюдения оценщиком требований, предъявляемых  к: 
составлению отчета об оценке;

• содержанию отчета об оценке;
• описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки;
• описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов;
• составлению, содержанию отчета об определении кадастровой стоимости, к описанию в отчете об определении кадастровой стоимости информации, использованной при определении кадастровой стоимости.

  Эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке, в том числе знаниями:

а) содержания сравнительного, доходного и затратного подходов, области их применения, методов оценки, применяемых в рамках этих подходов;

б) требований, предъявляемых  к объектам-аналогам и единицам сравнения;

г) способов прогнозирования  будущих доходов и расходов;

д) методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;

ж) методов определения  износа и устареваний;

з) требований к определению  кадастровой стоимости, этапов ее определения  и их содержания;

и) методов массовой оценки, используемых при определении кадастровой  стоимости;

к) способов согласования результатов  различных подходов и определения  итоговой величины стоимости объекта  оценки.

О стандартизации оценочной деятельности: международный  и национально-государственный аспекты

Стандартизация, происходящая в настоящее время в различных  сферах профессиональной деятельности, рассматривается также как и  атрибут современного развития рыночной экономики с присущей ей конкуренцией, борьбой за доверие потребителей. Проблема качества актуальна для  всех стран независимо от зрелости их рыночной экономики. Кроме того, международное сотрудничество в  любой сфере требует гармонизации существующих национальных норм и правил с международными.

Основные направления

В статье 2 Федерального закона «О техническом регулировании» дается определение понятия стандартизации как деятельности «по установлению правил и характеристик в целях  их добровольного многократного  использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышения  конкурентоспособности продукции, работ, услуг». Основными результатами деятельности по стандартизации должны быть: 1) повышение степени соответствия продукта/услуг/процессов их функциональному  назначению, 2) устранение технических  барьеров в международном товарообмене, 3) содействие научно-техническому прогрессу  и 4) сотрудничество в различных областях.

Стандартизация осуществляется на разных уровнях: международном, региональном (например, в рамках Евросоюза), национальном и административно-территориальном. Объектом стандартизации могут быть продукция, услуги и процессы, имеющие  перспективу многократного воспроизведения  и/или использования. Аспект стандартизации – это направление стандартизации выбранного объекта стандартизации, характеризующее определенное свойство (или группу свойств) данного объекта.

Международная стандартизация

Проблемами стандартизации на международном уровне занимаются три организации: Международная  организация по стандартизации –  ИСО (ISO), Международная электротехническая комиссия – МЭК (IEC), Международный  союз электросвязи – МСЭ (ITU). Продукты их деятельности – международные  стандарты, рекомендации, технические  отчеты и другая научно-техническая  продукция. ISO – самая крупная  и авторитетная организацией из вышеназванных, основная цель которой сформулирована в ее Уставе: «…Содействие развитию стандартизации в мировом масштабе для обеспечения международного товарообмена и взаимопомощи, а также для расширения сотрудничества в областях интеллектуальной, научной, технической и экономической деятельности».

Основное назначение международных  стандартов – это создание на международном  уровне единой методической основы для  разработки новых (и совершенствование  действующих) систем качества и их сертификации. Стандарты ISO, аккумулирующие передовой  научно-технический опыт многих стран, нацелены на обеспечение единства требований к продукции, являющейся предметом  международного товарообмена (включая  вопросы взаимозаменяемости комплектующих  изделий, единых методов испытаний  и оценки качества изделий). Пользователи международных стандартов ISO – промышленные и деловые круги, правительственные  и неправительственные организации, потребители и общество в целом. По своему содержанию стандарты ISO отличаются тем, что лишь около 20% из них включают требования к конкретной продукции. Основная же масса нормативных документов касается требований безопасности, взаимозаменяемости, технической совместимости, методов  испытаний продукции, а также  других общих и методических вопросов.

Международные стандарты ISO не имеют статуса обязательных для  всех стран-участниц. Любая страна мира вправе применять или не применять  их. Решение вопроса о применении международного стандарта ISO связано  в основном со степенью участия страны в международном разделении труда  и состоянием ее внешней торговли. Однако, хотя международные стандарты  разрабатываются на основе консенсуса и добровольного признания заложенных в них требований, на практике соответствие им продукции, по существу, обязательно, так как является критерием конкурентоспособности  и допуска на международный рынок. Характерно, что ЕС объявил о своем  намерении допускать на рынок  стран Содружества только ISO-сертифицированные  компании. 
При этом в отличие от продукции, на данный момент все еще остаются не проработанными даже на международном уровне (в рамках деятельности ISO) нормативно-технические документы для таких видов объектов стандартизации как процессы (работы) и услуги, к которым может быть отнесена и оценочная деятельность.

Международная стандартизация позволяет сэкономить время и  средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и таким  образом развитие международной  стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о Международных  стандартах оценки (МСО), которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO, не соответствуют уровню стандартов ISO и требуют, коренной переработки. Это вовсе не безупречный документ, поскольку уровень качества аутентичного перевода МСО (наличие огромного  количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной  базой РФ в части определений  ряда правовых понятий и не вполне адекватное отражение теории оценки, – все это выводит данный документ за рамки его приемлемости для  целей стандартизации. Это делает невозможным и следование установленному порядку применения международных  стандартов в России в отношении  МСО. 
Именно поэтому, видимо, изначальное решение о «разработке ФСО на основе МСО» заменено чиновниками Минэкономразвития РФ в тексте нескольких принятых Федеральных стандартов на уклончивую формулировку «с учетом международных стандартов оценки», не акцентирующую внимание на том, о каких конкретно международных стандартах идет речь.