Понятие оценочной деятельности. История развития

2. понятия, лежащие в  основе ОППО. Комментарии по основным  юридическим и экономическим  понятиям, на которых основываются  дисциплина оценка и ее стандарты.  Постижение этих понятий и  принципов имеет важнейшее значение  для понимания оценки и настоящих  стандартов.

3. кодекс поведения. Требования  в отношении этики и компетенции,  предъявляемым к профессиональным  оценщикам. Этичное поведение  служит общественным интересам,  подкрепляет доверие, которое  финансовые институты должны  испытывать к услугам оценщиков,  и работает на благо самой  оценочной профессии. Он гарантирует,  что результаты оценок надежны,  непротиворечивы и беспристрастны.

4. типы имущества. 4 категории  имущества- недвижимость, движимое  имущество, бизнес и финансовые  интересы. Рассматриваются эти категории  и различия между ними.

5. введение к стандартам. Различия между оценками, проводимыми  на базе рыночной и отличной  от рыночной, стоимости. Важность  ясного и информативного предоставления  оценки.

6. стандарты. МСО1 –  рыночная стоимость, МСО2- базы  оценки, отличной от рыночной  стоимости. МСО3-требования к отчетам  об оценки.

7. применения. Применение  оценки активов частного и  гос секторов для финансовой  отчетности или в связанных  с нею бухгалтерских счетах, а также для решений, касающихся обеспечению ссуд и накладных.

8. руководства. указания по конкретным проблемам оценки и по применению стандартов в более конкретных ситуациях бизнеса и предоставления оценочных услуг. Руководства дополняют и расширяют стандарты и применения, с которыми они имеют равное значение. Поэтому соблюдение, как международных руководств, так и стандартов и применений является обязательным для всех оценщиков, выполняющих задания в рамках МСО,

9. глоссарий. Резюме всех  терминов, определенных в стандартах, применениях и руководствах.

Стандарт содержит 9 разделов:

• Введение.
• Сфера применения
• Определения
• Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
• Требования стандартов.
• Замечания.
• Требования к раскрытию информации.
• Условия отступления
• Дата вступления в силу.

 

Понятия, лежащие  в основе ОППО.

1. введение.

Опыт профессиональных оценщиков  разных стран показал, что в мире существует общее согласие в отношении  фундаментальных основ оценки как  самостоятельной дисциплины. Задача МКСО состоит именно в том, чтобы  формулировать эти основные положения  и содействовать их усвоению

На этих положениях построены  МСО, однако нецелесообразно давать их формулировки в нтексте каждого  стандарта. поэтому данный раздел дополняет  каждый стнадарт и дает общее представление  о фундаментальных основах, имеющих  особое значение для понимания оценки как профессии и применения стандартов.

2. понятия земли и имущества.

Оценка стоимости земельного участка как пустующего или как  участка с улучшениями самой  земли либо с улучшениями на земле  является экономическим понятием. Земельный  участок-пустующий или с улучшениями-называется также недвижимостью.

Стоимость создается благодаря  полезности недвижимости-способности  удовлетворять нужды и потребности  людей.

Имущество – юр понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для различия недвижимости как физического объекта и собственности на него в юр смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. 

Собственность на интерес  в предметах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом.

К оценке недвижимости применяются  многие широко признанные принципы. Среди  них - принципы спроса и предложения, конкуренции, предвидения или ожидания, изменения и др.

Общим для всех этих дополнительных принципов является и прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительности актива.

Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное влияние всех рыночных воздействий, которым подвергается стоимость  имущества.

3. понятия недвижимости, имущества и активов.

Недвижимость включает в  себя физический участок земли и  прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно  увидеть и потрогать, вместе со всеми  добавлениями на земле, а также над  или под ней.

Недвижимое имущество  включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.

Движимое имущество включает в себя интересы в осязаемых и  неосязаемых объектах,не являющихся недвижимостью .

Активы – ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации.

Сама по себе собственность  на активы неосязаема. Однако находящийся  в собственности актив может  быть как осязаемым (материальным), так и неосязаемым( немат).

Текущие(краткосрочные) активы-активы,которые  не предполагается использовать в деятельности  организации на постоянной основе, например, запасы, долговые обязательства, по кот организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе  предприятия.

Внеоборотные (нетекущие) активы-мат и немат активы:

1) основные средства –  активы, которые предполагается  использовать в деятельности  организации на постоянной основе, в том числе земельные участки,  здания, машины и оборудование. Материальные  активы

2) прочие внеоборотные  активы. Активы, которые не предполагается  использовать в деятельности  организации на постоянной основе, но которые, как ожидается,  будут находиться в долгосрочной  собственности – в тч долгосрочные  инвестиции и дебиторская задолженность,  гудвилл, расходы буд периодов  и др. матер и немат активы.

4. цена, затраты, рынок  и стоимость.

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплаченная за некий товар или услугу.

Затраты – цена, уплаченная за товары или услуги, либо денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги.

Рынок – среда, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателями через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений на их деятельность.

Стоимость -  экономическое понятие, касающееся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг.

Стоимость представляет собой  гипотетическую цену, при этом гипотеза, на основе которой проводится расчетная  оценка, определяется принятой базой  оценки.

База оценки - заявление  о фундаментальных принципах  измерения в рамках оценки стоимости  на определенную дату. База оценки определяет характер гипотетической сделки, те то, выставляется или объект на рынке, а  также предполагаемую мотивацию  и поведение сторон при сделке.

5. рыночная стоимость

Определяется как расчетная  денежная сумма, за которую состоялся  бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованными покупателем  и заинтересованным продавцом в  результате коммерческой сделки после  проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала  бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Профессионально полученное значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных  прав собственности на опр объект имущества на конкретную дату.

6. наиболее эффективное  использование.

Наиболее вероятное использование  имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого  имущества дает максимальную величину стоимости.

Применение этого определения  позволяет оценщику определять степень  износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для  земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и ренновационных проектов, а также ориентироваться  во многих других ситуациях, связанных  с оценкой.

7. полезность

Ключевым критерием для  оценки любого недвижимого или движимого  имущества является его полезностью. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение  и качественное выражение  степени  полезности или пригодности оцениваемого имущества.

Полезность – понятие  относительное, рассм применительно  к конкр учловиям. Полезность с/х  участка-плодородие.  Если участок  для застройки- полезность в его  использовании в жилищных, коммерческих, промышленных целях.

8. другие важные понятия.

Справедливая стоимость  – денежная сумма, за которую можно  было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными  сторонами. Справедливая стоимость  обычно используется в финансовой отчетности и как показатель рыночной стоимости, и как показатель нерыночной стоимости.

Специализированное имущ-во – имущ-во, кот редко продается (если вообще продается) иначе как  составная часть какого-либо бизнеса  или организации в силу его  уникальности, вызванной специализированным характером этого имущества или его структурой, особенностями конфигурации, размером, местоположением либо иными хар-ми.

9. подходы к оценке.

Подход к оценке (метод)- общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

Подход сравнения продаж:

Рассм продажи аналогичных  или заменяющих объектов имущества  и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости  устанавливается посредством процесса, предусм сравнение.

Подход капитализации  дохода – рассм данные о доходах  и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость  посредством процесса капитализации.

Затратный подход – рассм  возможность того, что в качестве альтернативы покупке данного имущества, можно приобрести современный эквивалентный  актив, который обеспечит равную полезность.

10 резюме

МСО призваны облегчить проведение межнациональных сделок, связанных  с имуществом, и внести свой вклад  в жизнестойкость глобальных рынков, способствуя большей прозрачности финансовой отчетности. Акцент сделан на использовании подлинной рыночной информации, на основе которой можно  выносить профессиональные суждения относительно оценок стоимости имущества.

МСО 1 «Рыночная стоимость как  база оценки.»

(вступил в силу 31.07.2007 г.)

Назначение настоящего стандарта — представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества.

Рыночная стоимость  для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделкипосле проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя.

«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности.

«... Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену.

«...И заинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга.