Понятие оценочной деятельности. История развития

ОСВ, относящаяся к стоимости предприятия в целом (в соответствии с параграфом 3.4.1), всегда должна быть обусловлена потенциальной рентабельностью или, для имущества общественного пользования и активов, не связанных со свободными наличными потоками, их сервисным потенциалом. Таким образом, метод ОСВ сочетает в себе как рыночные, так и нерыночные элементы. Однако в силу того, что метод ОСВ применяется к отдельным активам, а не к самому бизнесу, он по своей сути отличается от методов, основанных на Стоимости Действующего Предприятия, и адекватным образом может использоваться в оценке имущества для финансовой отчетности

Взаимосвязь со Стандартами  Бухгалтерского Учета 
Во избежание искажения смысла и возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать определение Рыночной Стоимости и его приложение к оцениваемому имуществу, объяснение условий, при которых применима данная оценка Рыночной Стоимости, и указание на то, каким образом имущество обычно будет продаваться на продаваться на рынке (например, как отдельный объект или как элемент группы объектов).

Стоимость основных (долгосрочных) активов, указываемая в финансовой отчетности и смежной документации, обычно называется Чистой Балансовой Стоимостью (ЧБС)этих активов. Согл. Затратному приципу:

ЧБС = Общая балансовая стоимость  – амортизация

Согл. принципу изменения цен:

 Чистая Балансовая Стоимость  =  Чистая Переоцененная Стоимость²

Рабочие активы³ оцениваются исходя из их существующего использования и относительно продолжающего функционировать предприятия.

Избыточные активы⁴ и инвестиционные активы следует оценивать исходя  из наиболее эффективного использования.

Как правило руководители предприятия  инструктируют Оценщика относительно того, как классифицировать активы - как рабочие, как избыточные для  нужд предприятия или как инвестиционные. При отсутствии конкретных инструкций Оценщик обязан самостоятельно произвести наиболее адекватную классификацию  активов, аргументацию приводит в отчете.

Продолжение функционирования бизнеса является предпосылкой, принципиальной для бухгалтерского учета и оценки имущества и заключающейся в предположении, что рассматриваемое предприятие будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем (с учетом возможных изменений масштаба и стиля деятельности в результате консультаций с квалифицированными бухгалтерами

5.0. Формулировка Стандарта

Вид активов	Способ  оценки
Инвестиционная  собственность Избыточные активы	Рыночной  Стоимости исходя из их наиболее эффективного использования.
неспециализированной  собственности, задействованной владельцем	на  основе Рыночной Стоимости при Существующем Использовании.
Все виды специализированной собственности, задействованной владельцем	на  основе Остаточной Стоимости Возмещения

 
Собственность, традиционно оцениваемая  на основе продажной стоимости, должна быть выделена среди прочей собственности, задействованной владельцем.

 В процессе оценки  в целях финансовой отчетности  Оценщик должен ясно и недвусмысленно  раскрыть следующие моменты:

• Характер полученных инструкций и цели оценки;
• Базу оценки, включая тип и определение типа стоимости;
• Форму владения имуществом и классификацию прав владения;
• Дату оценки;
• Идентификацию активов и их местоположения, а также дату и характер их исследования;
• Нормативный контекст;
• Все особые допущения и / или ограничения;
• Производственные средства и оборудование;
• Прочие обстоятельства, существенные для проведения оценки.
• Обязанности Оценщика.:
• Оценщик должен использовать квалифицированный надежный персонал
• Оценщик может прибегнуть к помощи со стороны

Оценщик может быть вынужден отказаться от контракта, если его репутация  независимого Оценщика может быть скомпрометирована

Замечания

Концепция Наиболее Эффективного Использования напрямую связана с понятием "наиболее вероятного использования".

Для рабочих активов наиболее вероятное  использование этих активов может  отличаться от наиболее эффективного .

Для избыточных активов наиболее вероятное  использование этих активов совпадает  с наиболее эффективным.

 Наиболее Эффективное Использование обычно определяется как та из реальных, юридически законных альтернатив, которая является физически возможной, разумно оправданной, осуществимой в финансовом отношении и при которой Рыночная Стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. "

Существующее использование" предполагает продолжающееся использование имущества в том виде, в котором оно использовалось на дату оценки, с учетом способности имущества продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия. Альтернативные или более вероятные (в случае продажи) варианты использования в расчет не принимаются.

 Инвестиционная Собственность.

 Собственность, приносящая доход,  выступающая в качестве долгосрочной  инвестиции компании - холдинга - пенсионного  фонда, трастовой компании или  компании с аналогичной формой  владения, обычно оценивается на  основе индивидуального распределения  активов в соответствии с установленной  схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость > <сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов. Если эта ситуация имеет место, о ней следует поставить в известность совет директоров или попечителей фонда.

При обычных обстоятельствах отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать.

Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете

Дополнительная специфическая  стоимость может быть выше стоимости  как изолированного объекта. Она  должна указываться в отчете отдельно от Рыночной Стоимости.

 В тех случаях, когда цель  оценки связана с подготовкой  финансовой отчетности компании  как функционирующего предприятия  и указываемая в отчете стоимость  является Стоимостью Действующего Предприятия, полезность активов рассматривается в их совокупности, в качестве части бизнеса как единого целого (за исключением активов, отнесенных владельцами или руководством к избыточным).

При оценке активов в контексте  понятия Действующего Предприятия их стоимость отражает их совокупную потребительскую стоимость, т.е. их суммарный вклад в производство товаров и услуг,

в отличие от их индивидуальной стоимости при альтернативных вариантах использования.

Текущая Полезность по сравнению  с Будущей Полезностью.

Для избыточных активов и при  перерывах в производстве Оценщику необходимо, после консультации с  владельцами или руководством предприятия, установить наиболее вероятное будущее  использование активов и категорию, к которой они относятся.

В тех случаях, когда активы "кладутся на полку" для использования в  будущем, для их оценки может быть применен метод, использующий Остаточную Стоимость Возмещения, которая зависит  от потенциальной рентабельности.

Политической или экономической  нестабильности может привести к  изменению полезности в продуктивности либо в эффективности. На Оценщике в  таких случаях лежит ответственность  за оценку рыночных ожиданий продолжительности  такого развития событий.

Временные изменения могут мало сказаться или вообще не повлиять на стоимость активов.

Долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости.

Оцениваемые активы необходимо рассматривать  в свете всех внутренних и внешних  факторов, влияющих на их функционирование.

 

Специализированное Имущество  и Имущество с Ограниченным Рынком.

 Специализированное Имущество  и Имущество с Ограниченным  Рынком из-за особенностей местоположения редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как часть предприятия, неотъемлемым компонентом которого это имущество является.

 Если наиболее вероятное  использование такого имущества  неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано,  то процесс оценки его стоимости  не является рыночным . В отчете  об  об оценке таких активов   должен быть отдельно указан  тип стоимости и его отличие  от Рыночной Стоимости.

 Для Имущества с Ограниченным  Рынком наиболее подходящей процедурой  оценки чаще всего является Метод Остаточной Стоимости Возмещения, учитывающий потенциальную рентабельность или сервисный потенциал.

Требования, Предъявляемые  к Структуре Отчета

Отчет об оценке не должен допускать  неоднозначное толкование или вводить  в заблуждение:

• точно отражать цели
• область применения
• дату оценки
• полученные Оценщиком инструкции
• имевшуюся в его распоряжении информацию
• отметить случаи отступления от Стандарта
• случаи отсутствия полного объема информации или наличия специальных допущений
• пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей
• пункт, подтверждающий тот факт, что оценка была проведена в соответствии с настоящими или другими установленными Стандартами, независимо и беспристрастно по отношению к клиенту или иным
• пункт, оговаривающий проведение оценки внутренним заемщиком

 

Условия Отступления от Стандарта

В некоторых государствах Оценщик  может быть вынужден использовать или  ссылаться на некоторое специфическое  определение Рыночной Стоимости  для соблюдения юридических или  нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область  действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное  определение может привести к  неправильной интерпретации, Оценщик  должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводит ли выбор альтернативного  определения к изменениям в результатах  оценки.

Дата Вступления в Силу

Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.

МСО 4 «Оценка  ссудного обеспечения, залога и обеспечения  долговых обязательств.»

Введение.

Целью Стандарта 4 является установление отличий оценки ссудного обеспечения, залога и обеспечения  долговых обязательств от оценки в  целях финансовой отчетности, проводимой в соответствии с МКСОИ (Международный комитет по стандартам оценки имущества) Стандартом 3 (оценка в целях финн отчетности и смежной документации МКСОИ). Стандарт 4 определяет принципы, руководствуясь которыми Оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и прочих организаций, занимающихся финансированием на основе обеспечения определенным имуществом (основными активами) в отличие от необеспеченного кредитования (кредиты без представления залога) физических лиц и предприятий.  Многие финансовые соглашения обеспечиваются некоторыми активами. В некоторых случаях в качестве обеспечения может выступать собственный капитал предприятия безотносительно специфики его активов. Как правило, при оценке конкретного имущества в качестве обеспечения финансирования Оценщик оперирует его Рыночной Стоимостью. Иногда, в зависимости от обстоятельств, правовой ситуации и требований заказчика, Оценщик может брать за основу Стоимость Действующего Предприятия, Ликвидационную Стоимость или другие виды стоимости.

Область применения.

Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых от Оценщика требуется консультация или соответствующий  отчет для кредитного учреждения или иной организации, предоставляющей  заемный капитал, и цели оценки связаны  с ссудами, закладными или долговыми  обязательствами. Настоящий Стандарт следует рассматривать как приложение к МКСОИ Стандарту 1 (рыночная стоимость  как база оценки МКСОИ).

Определения.

Рыночная Стоимость в  том виде, как она определена в  МКСОИ Стандарте 1, остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем  и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного  маркетинга

При оценке собственности  в ситуациях, не связанных с оценкой  имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин "активы" в  приведенном выше в параграфе 3.1 определении Рыночной Стоимости  заменяют на термин "собственность". Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том  виде, как они отражены в бухгалтерской  документации предприятия, от других типов  оценки.