Понятие оценочной деятельности. История развития

 

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов  расчета стоимости объекта оценки при использовании различных  подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения  стоимости объекта оценки, установленной  в результате применения подхода.

 

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

 

Итоговая величина стоимости объекта  оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектами оценки, если с даты составления  отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления  публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

Итоговая величина стоимости  должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

ФСО №2 «Цель  оценки и виды стоимости».

Раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

Целью оценки является определение  стоимости объекта оценки, вид  которой определяется в задании  на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта  оценки.

Виды стоимости

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при  этом срок экспозиции объекта на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку.

Рыночная стоимость  определяется в следующих случаях: 
 - при изъятии имущества для государственных нужд; 
 - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; 
 - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; 
 - при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; 
 - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; 
 - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных  данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта  оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учет возможности  отчуждения по инвестиционной стоимости  на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок его экспозиции, меньший типичного  срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой  стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в  соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой  оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей  налогообложения.

ФСО №3 «Требования  к отчету об оценке»

(утв.  Приказом Минэкономразвития РФ  от 20 июля 2007 г. N 254)

Устанавливает требования к  составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в  отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии  и расчетам.

Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки и представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательства РФ.

Требования к составлению  отчета об оценке.

Принципы составления  отчета:

принцип существенности - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.

принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

принцип проверяемости  данных о стоимости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

принцип достаточности  информации в отчете - отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления  отчета в течение общего срока  исковой давности, установленного законодательством  РФ.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые  провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего  оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или  печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик  или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к  содержанию отчета об оценке.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

• Основные факты и выводы (общая информации; результаты оценки; итоговая величина стоимости объекта оценки.)
• Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
• Сведения о заказчике оценки и об оценщике.
• Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
• Применяемые стандарты оценочной деятельности.
• Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
• Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
• Описание процесса оценки объекта в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
• Согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии  документов, используемые оценщиком  и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта  оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической  инвентаризации, заключений специальных  экспертиз и другие документы  по объекту оценки (при их наличии).

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники  информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве  соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии  материалов и распечаток.

Информация, предоставленная  заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном  порядке.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного  значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа  рынка.

Требования к  описанию в отчете об оценке методологии  оценки и расчетов.

В отчете об оценке должно содержаться:

• описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
• обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
• описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

ФСО №4 Определение  кадастровой стоимости объекта  недвижимости

Содержит требования к  кадастровой стоимости оценки недвижимости

Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или при невозможности определения рыночной стоимости данным методом, рыночная стоимость определенная индивидуально, для конкретного объекта недвижимости.

Объекты оценки – объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки. Имеющих схожие характеристики. В рамках данного метода используются математические и другие методы моделирования стоимости.

 

Этапы массовой оценки

1. Заключение договора на массовую оценку
2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки
3. Определение ценообразующих факторов объектов оценки, сбор сведений о значении ценообразующих факторов. Оценщик должен использовать ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. При определении кадастровой стоимости оценщик должен использовать данные включенные в фонд государственной кадастровой оценки.
4. Группировка объектов оценки. При определении кадастровой стоимости все объекты оценки разбиваются на группы на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки, состава ценообразующих факторов и сведений о значении данных факторов. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки, которые так же могу быть достоверно определены и объективно измерены. Для каждой группы объектов  оценки должна быть выбрана модель оценки, которая на основе информации о ценообразующих факторах и позволяет рассчитать кадастровую стоимость объекта оценки. Выбор модели состоит из 2 этапов: 1) выбор структуры модели оценки 2) выбор окончательного вида модели оценки на основе анализа достоверности. Кадастровая стоимость определяется путем подставления ценообразующих факторов в выбранную модель оценки. По результатам оформляется отчет об определении кадастровой стоимости и он должен быть составлен не позднее 7 месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки)
5. Сбор рыночной информации
6. Построение модели оценки
7. Анализ качества модели оценки
8. Расчет кадастровой стоимости
9. Составление отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастр недвижимости

Кадастр (список, реестр). Закон  о кадастре РФ 221 ФЗ о гос. кадастре недвижимости

Кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенной недвижимости и границах РФ субъектах РФ и других образований входящих в состав РФ.

Это гос. информационный ресурс. Носит информационный, а не нормативный характер.

Впервые появился в Древнем  Риме.