Понятие оценочной деятельности. История развития

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

"САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ "

Кафедра ценообразования  и оценочной деятельности

Дисциплина «Основы оценочной  деятельности"

 

 

 

 

Курс лекций по дисциплине «Основы оценочной деятельности».  

 

 

 

 

 

 

Лектор:

к.э.н., доц. Вейг Наталья Васильевна.  

 

 

 

 

 

 

 

г. Санкт-Петербург

2012 год

Оглавление

Понятие оценочной деятельности. История развития. 3

Нормативные документы, регулирующие обязанности оценщика в РФ 4

Проведение профессиональной стоимостной оценки целесообразно в случае: 5

Федеральные стандарты оценки. 6

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». 6

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». 7

ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» 9

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254) 9

ФСО №4 Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости 11

Кадастр недвижимости 12

ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.» 14

ФСО № 6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.» 15

О стандартизации оценочной деятельности: международный и национально-государственный аспекты 16

МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки.» 26

(вступил в силу 31.07.2007 г.) 26

МСО 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.» 29

МСО 3 «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации МКСОИ.» 31

МСО 4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств.» 37

Межевой план: 40

Сравнение Федеральных стандартов оценки и  Международных стандартов оценки 41

Другие базы оценки 43

Сравнение определений 45

Общая характеристика подходов и методов оценки 51

Особенности оценки Интернет-активов 56

ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» 61

Методология стоимости оценки машин и оборудования 64

История оценочной деятельности 66

Аналоговое сравнение как основа метода оценки 69

Методы сравнительного подхода 72

МИ – 28 73

Оценка стоимости нематериальных активов. 73

 

Понятие оценочной деятельности. История  развития.

В условиях рыночной экономики  и продавец, и покупатель, совершая сделки, имеют необходимость знать  заранее о возможном результате планируемой сделки по цене продаж интересующего объекта. Однако рыночная цена становится известна только в  результате состоявшейся сделки. В  основе рыночной цены сделки, выступающей  результатом согласованной цены продавца и покупателя, лежит внутренняя величина, которую называют стоимостью.

Стоимость – будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Именно эту величину определяет экспертиза стоимости или эта величина определяется в результате профессиональной стоимостной оценке.

В ст. 3 ФЗ «Об Оценочной  деятельности РФ» № 135ФЗ от 29.07.98 дается формулировка: «Под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Определяя стоимость объекта  оценки специалист использует информацию представленную заказчиком поступившую  из внешних источников и содержащую на ряду с другими сведениями материалы  о состоянии рынка в целом  и конкретно того сегмента рынка  на котором позиционирует оценивание объект. На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты  на создание объекта оценки, генерируемый им доход, риски сопровождающие образование  этого дохода и тд.

Виды стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная, кадастровая.

Найденная величина может  совпадать с  будущей ценой  сделки, а может и отличаться от нее. Следовательно, величина, определяемая профессионалом стоимостной оценки, занимает промежуточное положение  между рыночной ценой как результатом  свершившейся операции и стоимостью как свойством товара, органично  соединяя специфику оцениваемого объекта  и существующие на момент оценки общие  рыночные параметры, выражая первое через второе. Именно в связи с  этим любая стоимостная оценка «привязана»  к конкретной дате.

Несмотря на достаточно громоздкое определение сущности оценки стоимости  оно помогает нам раскрыть основные черты самого процесса стоимостной оценки:

Оценка стоимости – это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от целей оценки, параметров и характеристик объектов оценки и выбранных методов расчета искомой стоимости.

Можно выделить общие для  всех случаев этапы оценки. Например:

1) Определение цели оценки (для чего нужно).

2) Определение вида искомой  стоимости, подлежащей расчету. 

3)Сбор и обработка необходимой  информации.

4)Обоснование метода оценки  стоимости в каждом из стандартных  подходов.

5) Расчет величины стоимости  объекта оценки, внесение поправок.

6)Выведение итоговой величины 

7) проверка и согласование  результатов.

Из всех перечисленных  этапов ни один нельзя поменять, пропустить или переставить на место другого. Отсюда вывод: оценочная деятельность – процесс упорядоченный все  действия в котором совершаются  в определенной последовательности.

Оценка стоимости – процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Перед ним задача: рассчитать величину стоимости объекта, какую стоимость нужно определить зависит от цели оценки, от параметров оцениваемого объекта. Так например расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, соответственно рассчитывается рыночная стоимость в обязательном установленном порядке по одному из вариантов, например вариант 1.

Нормативные документы, регулирующие обязанности  оценщика в РФ

1. Оценка не денежных  взносов в УК компании. Обязательно  в соответствии с п. 2 ст. 12 ФЗ об ООО №14ФЗ и п. 3 ст. 34 ФЗ об ОАО № 208 ФЗ.

2. Оценка имущества вносимого  в оплату выпуска акций обязательна  в соответствии со ст. 34 ФЗ об  ОАО № 208ФЗ  и пунктами 4.2, 9.12, 12.6 постановления ЦБ № 47 об утверждении стандартов эмиссии.

3. Оценка имущества в  период внешнего и конкурсного  управления обязательна в соответствии  со статьей 102 ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» №206 ФЗ.

4. Оценка имущества и  ценных бумаг для совершения  крупных сделок и сделок с  заинтересованными лицами обязательна  в соответствии со ст. 78 п2, ст. 83 п3 ФЗ «Об ОАО» № 208 ФЗ.

5. Оценка акций для  их обязательного выкупа по  требованию акционеров обязательна  в соответствии сост75 п. 3 и со  ст. 77 п. 3 ФЗ «Об ОАО» №208 ФЗ.

6. Оценка имущества для  наложения взыскания судебным  приставом обязательна в соответствии  со ст. 52 ФЗ «Об исполнительном  производстве» № 229 ФЗ.

7. Оценка акций ОАО  размещаемых путем закрытой подписки  не акционерам, не всем акционерам  или всем, но не пропорционально  также обязательно в соответствии  с п. 4.6 постановления ЦБ РФ  №47 «Об утверждении стандартов  эмиссии».

8. Оценка недвижимости  для государственной регистрации  прав и сделок обязательна  в соответствии с п.7 и п. 13.1.3 инструктивного письма «О порядке  регистрации прав на предприятие  как имущественный комплекс и  сделок с ним», утвержденного  приказом государственной регистрационной палаты № 111 от 09.10.98г.

9. Обязательна оценка  имущества полученного безвозмездно. Для отражения его стоимости  в бухгалтерском учете в соответствии с п.23 положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ.

10. Оценка обязательна  в случае вовлечении в сделку  объектов оценки принадлежащих  полностью или частично РФ, субъектам  РФ либо муниципальным образованиям  в соответствии со ст. 8  ФЗ №135 ФЗ «Об оценочной деятельности» требует обязательной предварительной оценки.

Проведение  профессиональной стоимостной оценки целесообразно в случае:

1. Оценка стоимости основных фондов для снижения налога на имущество, для корректировки себестоимости выпускаемой продукции, изменение величины УК, приведение остаточной стоимости имущества к цене сделки в соответствии с п 3.6 приказа МинФина РФ «Об утверждении ПБУ 6/97 «Учет основных средств»
2. Оценка залога для получения кредита(чаще всего необходимы кредитным организациям).
3. Подтверждение цены реализации цены имущества для целей налогообложения в соответствии с НК РФ.

Оценочная деятельность в  РФ регулируется рядом нормативно-правовых актов помимо указанных выше. Прежде всего, это закон «Об оценочной  деятельности в РФ» №135 ФЗ, который  определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным  образованиям, физ. и юр. лицам для  целей совершения сделок с объектами  оценки. Государственное регулирование  оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций в  части надзора и нормативно-правового  регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными  правительством РФ (Мин Эк Развития –на уровне федеральной власти).

Регулирование оценочной  деятельности осуществляется национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных  стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. 

Контроль за осуществлением деятельности членами саморегулируемой организацией осуществляется этими  организациями. Это указано в  п.11 ст. 1 ФЗ «О внесении изменений в  ФЗ об оценочной деятельности в РФ». В виду этого к регулирующим ОД законам можно так же отнести федеральный закон «О саморегулируемых организациях» № 315 ФЗ.

Законодательная база, регулирующая профессиональную оценочной деятельности в РФ, обширна.

Основополагающим документом при этом остается ФЗ «Об оценочной  деятельности» № 135 ФЗ, в ст. 20 которого определено понятие стандартов ОД, разделены полномочия по их разработке, опубликованию и т.д.

Постановление правительства  РФ «Об утверждении стандартов оценки»  № 519 от 6.07.01

Федеральные стандарты оценки.

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

При осуществлении оценочной  деятельности специалист определяет денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую  или уплаченную за объект оценки участниками  совершенной или планируемой  сделки. При определении стоимости  определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости на основе различных  подходов к оценке, объединенных общей  методологией.

Выделяют доходный подход, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с объектами и затратный подход, основанный на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

 

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая  выбор методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта  оценки;

д) составление отчета об оценке.

 

Задание на оценку должно содержать  следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов  оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых  должна основываться оценка.

 

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает  количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости  объекта оценки теми подходами и  методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при  проведении оценки

 

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности.

 

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке или  обосновать отказ от использования  того или иного подхода. Оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.