Понятие оценочной деятельности. История развития

  Долгожданные поправки  к закону об оценочной деятельности  были приняты в июне 2006 года, в  корне изменив взаимоотношение  игроков на рынке, в частности,  оценщика и компании-работодателя. Поскольку субъекты оценочной  деятельности, имевшие лицензии  на тот момент, получили право  на ее основании продолжать  свою деятельность до конца  2007 года, можно говорить о том,  что новое законодательство в  полной мере вступило в силу  лишь в начале 2008 года.  

Итак, с 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ перестали требоваться. А это означает, что должна была измениться вся система принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков, вектор которого сместился с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки имущества. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны были заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом - качеством оказания услуг по оценке имущества. А если говорить о качестве, значит, должны быть приняты соответствующие стандарты и правила. В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, редакции закона об оценочной деятельности от 2006г. необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков. Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали. Прежде всего изменился субъект регулирования. Сейчас это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.

В новой редакции закона 2006г. об оценочной деятельности были прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно было решить одним законом. Так, были разработаны ФСО-4, ФСО-5, ФСО-6  и уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.

За время действия комментируемого  Закона в его положения неоднократно вносились изменения и дополнения, в частности, некоторые одни из них:

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ <1> в рамках очередного этапа  реформирования федеративных отношений  и местного самоуправления внес изменения  в ст. 1 и 18 комментируемого Закона, в соответствии с которыми органы государственной власти субъектов  Федерации утратили право на регулирование  и контроль оценочной деятельности;

Наиболее кардинальные изменения  внесены в комментируемый Закон  Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений  в Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", что вызвано прекращением с 1 июля 2006 г. лицензирования оценочной деятельности и целесообразностью передачи контроля над деятельностью в этой сфере  саморегулируемым организациям. Лицензирование оценочной деятельности прекращено в соответствии с Федеральным  законом от 31 декабря 2005 г. N 200-ФЗ, внесшим  изменение в ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ из числа оценщиков исключены  юридические лица, а для оценщиков  введено обязательное членство в  одной из саморегулируемых организаций  оценщиков (далее - СРОО). Установлены  критерии для включения некоммерческой организации в Единый государственный  реестр СРОО, а также требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены СРОО, перечень оснований для отказа в  принятии в члены саморегулируемой организации.

Ряд функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, ответственного за регулирование оценочной деятельности, передан СРОО, в частности функции  контроля над деятельностью членов саморегулируемой организации. При  этом к ведению уполномоченного  федерального органа отнесен надзор за деятельностью СРОО.

В целях обеспечения общественных интересов и формирования единых подходов к оценочной деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также  их взаимодействия с государственными органами власти и потребителями  оценочных услуг предусмотрено  создание саморегулируемыми организациями  оценщиков Национального совета по оценочной деятельности (далее - НСОД). Определены функции НСОД, к  которым отнесены разработка федеральных  стандартов оценки, рассмотрение проектов нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, и рекомендация их к утверждению уполномоченным федеральным органом; рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб СРОО и  потребителей соответствующих услуг, создание общероссийского третейского  суда в сфере оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделены на федеральные стандарты  оценки, разрабатываемые НСОД и утверждаемые уполномоченным федеральным органом  исполнительной власти, и стандарты  и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые СРОО. Предусмотрено, что федеральные  стандарты оценки разрабатываются  на основе международных стандартов оценки, что обусловлено процессами интеграции России в международное  экономическое сообщество.

В соответствии с Федеральным законом  от 13 июля 2007 г. N 129-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности" из ст. 19 комментируемого Закона исключена  норма,согласно которой уполномоченный Правительством РФ орган исполнительной власти утверждает образовательные программы в области оценочной деятельности.

Одним из изменений является выдвижение на первый план в регулировании оценочной  деятельности международных договоров  Российской Федерации, что согласуется  с положениями ч. 4 ст. 15 Конституции  России: общепризнанные принципы и  нормы международного права и  международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы;  (Из статьи 1 (Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации))

Что касается будущих изменений, то сейчас на рассмотрении находится  проект ФЗ, предложенный Адреем Крутовым:

“...В проекте  федерального закона отсутствует норма, регламентирующая кто должен выступать  заказчиком экспертизы и кто должен производить оплату за выполненную  экспертизу. Отсутствие в законе механизма  оплаты возмездных услуг эксперта может  привести к факту создания коррупционных  предпосылок, «серых выплат» эксперту за проведенную работу по экспертизе отчета, так как эксперт не может  выполнять экспертизу, за которую  он несет личную финансовую ответственность  бесплатно без финансового вознаграждения. 
В целях недопущения возникновений возможных коррупционных схем при проведении экспертизы, предлагаем в проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внести механизм заключения возмездного публичного договора на проведение экспертизы между заказчиком и саморегулируемой организацией оценщиков.”

Методология стоимости оценки машин и оборудования

Машины и оборудование наиболее весомая часть основных фондов любого предприятия, составляющая техническую основу любого бизнеса.

Цели и мотивы оценки технических  объектов многочисленны, но задача 1: какова фактическая их стоимость.

Наиболее важная задача: идентификация и классификация:

В РФ одновременно действуют следующие классификаторы технических средств:

1. ОКП (Общероссийский Классификатор Продукции)
2. ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов)
3. ТНВД (Товарная Номенклатура Внешнеэкономической деятельности)
4. Отраслевые классификаторы

Согласно ОКОФ действующей  в системе учета, машины и оборудования являются подразделом движимого  имущества и представляет собой  устройства, преобразующие энергию, материалы, информацию.

В зависимости  от основного (или преобладающего) назначения машины делятся на:

1. Энергетические (силовые)
2. Рабочие
3. Информационные

Доходный подход для машин  и оборудования трудно реализуем. Подбираются  аналоги для определения рыночной стоимости, сравнивая его с объектом оценке.

Объект аналог – объект оценке, оборудование которого, находится в том же классе общего классификатора.

Листинг – полная идентификация объекта оценки на дату оценки. Идентификации подвергаются здания и сооружения, НМА. Используется полный модельный ряд, полные перечни идентифицирующие стоимость (скорость, мощность, вес, габариты). Технические параметры образующие стоимость должны быть учтены в полном объеме.

В листинге также  учитываются следующие параметры:

• Дата производства
• Производитель
• Режим эксплуатации (нормативный ресурс, фактически выработанный ресурс)
• Исходя из официальных рекомендаций: тех. паспорт от изготовителя
• Период эксплуатации объекта (бухгалтерские документы, ПБУ 06 «Учет основных средств», поступление К08 Д01, строительно-монтажные работы, амортизация, ремонтные работы, стоимость более 40 000 рублей, срок использования более 1 года)

Информация об объекте  должна быть подтверждена достоверными источниками. Идентификация необходима для установления соответствующей  технической документацией объекта  с экспертным суждением о результате оценки.

Далее необходимо определить классификатор и соотнести с  классификацией в ОКОФ (отнесение  объектов к определенной группе и  нахождение аналогичных объетов).

Сбор информации, листинг  занимает 70% всей работы. Далее производится сбор информации по аналогам по соответствующему рынку (например: коммерческая недвижимость элитных помещений, специальные  технические средства). Для машин  и оборудования поиск аналогов достаточно проблематичен, так как рынки  данных объектов образованы стихийно и не имеют четкой регламентации (например: рынок паровых котлов – поиск производителей (отечественных, зарубежных) – потребителей).

Далее применяется соответствующий  подход:

1. Затратный – идентификация по агрегатам,
2. Рыночный
3. Сравнительный – если имеется активный рынок

Однако для уникального  оборудования не существует аналогов, тогда приходится отказываться от сравнительного подхода и оценка производится затратным  методом.

Метод индексации – определения индекса по агрегатам – определение положения на рынке функциональных частей данного оборудования.

Сравнительный подход реализуется в методах:

• Прямого сравнения (с близким аналогом, идентичным; с наиболее отдаленным аналогом).
• Метод направленных качественных корректировок

Объекты ( идентичны, аналогичны, подобны)

Операционный  цикл – условное название элемента.

Финансовый цикл – период, в начале которого денежные средства фактически уходят в оплату.

История оценочной деятельности

     Развитие и  формирование оценочной деятельности  является частью процесса формирования  экономики и правового государства.

     Формирование  оценки возможно только на  основе создания общего правового,  методологического и информационного  пространства на всей территории  Российской Федерации.

     Оценкой должны  заниматься как государственные,  так и частные оценщики. При  этом и те, и другие должны  иметь равные возможности для  реализации своих профессиональных  навыков и работать в общем  правовом, методологическом и информационном  пространстве.

     Формирование  системы оценки недвижимости  происходило в России под влиянием  аналогичных работ Западной Европы.