Понятие оценочной деятельности. История развития

Автор: Пользователь скрыл имя, 25 Февраля 2013 в 21:56, курс лекций

Краткое описание

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки, имеют необходимость знать заранее о возможном результате планируемой сделки по цене продаж интересующего объекта. Однако рыночная цена становится известна только в результате состоявшейся сделки. В основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласованной цены продавца и покупателя, лежит внутренняя величина, которую называют стоимостью.
Стоимость – будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Именно эту величину определяет экспертиза стоимости или эта величина определяется в результате профессиональной стоимостной оценке.

Оглавление

Понятие оценочной деятельности. История развития. 3
Нормативные документы, регулирующие обязанности оценщика в РФ 4
Проведение профессиональной стоимостной оценки целесообразно в случае: 5
Федеральные стандарты оценки. 6
ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». 6
ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». 7
ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» 9
(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254) 9
ФСО №4 Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости 11
Кадастр недвижимости 12
ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.» 14
ФСО № 6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.» 15
О стандартизации оценочной деятельности: международный и национально-государственный аспекты 16
МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки.» 26
(вступил в силу 31.07.2007 г.) 26
МСО 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.» 29
МСО 3 «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации МКСОИ.» 31
МСО 4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств.» 37
Межевой план: 40
Сравнение Федеральных стандартов оценки и Международных стандартов оценки 41
Другие базы оценки 43
Сравнение определений 45
Общая характеристика подходов и методов оценки 51
Особенности оценки Интернет-активов 56
ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» 61
Методология стоимости оценки машин и оборудования 64
История оценочной деятельности 66
Аналоговое сравнение как основа метода оценки 69
Методы сравнительного подхода 72
МИ – 28 73
Оценка стоимости нематериальных активов. 73

Файлы: 1 файл

Конспект лекций Основы оценочной деятельности.docx

— 317.12 Кб (Скачать)

     К первым  попыткам оценки относят XVIII век  в Миланском герцогстве (1718-1759) и  в Тироле (1771 - 1784), начало XIX в большинстве  стран Западной Европы. С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости.

     Изданное в  1864 году "Положение о земских  учреждениях" предусматривало  изменение базы налогообложения,  и частично - переход на налогообложение  имущества граждан России. Размер  налога определялся доходностью  и ценностью имущества. 

     Оценка земель:

1)Показатели доходности  пахотных и сенокосных земель  определялись на основе средней  величины урожая, а леса оценивались  по годовому доходу от рубки. 

2)также земли оценивались  по естественноисторическим исследованиям  почв, классификации почв проводилась  по физико-механическим и химическим  показателям и по климатическим  факторам при оценке земли,  в частности, засухи.

     Формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность:

- самостоятельное ведение  хозяйства 

- сдача земель в аренду.

     Оценка городской недвижимости:

"Городовое положение" 1870 года уполномочило городские  власти производить оценку для  определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался  в процентах от чистого дохода  от использования данной недвижимости, а при невозможности определить  доход налог рассчитывался исходя  из материальной стоимости.

     Позднее городские  думы начали выпускать инструкции  для избираемых ими оценочных  комиссий, в которых был зафиксирован  порядок определения валового  дохода с учетом простоя квартир,  а также перечислены статьи  расходов на их содержание.

Оценочная деятельность Харькова:

1) недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

  • жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;
  • торговые помещения (теплые и холодные);
  • фабрики и промышленные объекты;
  • доходные и промышленные сады;
  • склады;
  • промышленные дворы;
  • огороды, поля, сенокосы и выгоны;
  • пустыри.

    2) В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек - кубическая сажень.

    3)  При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

     Результаты  оценки городской недвижимости  в Харькове, также как и результаты  оценки земель других губерний, позволили сформулировать основополагающие  принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только  уточнялись и дополнялись. 

     8 июня 1893 года  правительство России издало  закон о переоценке всех видов  имущества в 34-х губерниях.  Одновременно с законом были  утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

     В 1894 году  было положено начало регулярным  съездам специалистов в области  оценочной статистики.

     Датой официального  начала оценочной деятельности  в России можно считать 8 июня 1893 года. В этот день Государственным  Советом были созданы "высочайше  утвержденные Правила оценки  недвижимых имуществ для обложения  земскими собраниями" - один из  первых нормативных документов, касающихся оценочной деятельности  в России. Оценка базировалась  на доходном подходе.

     1992-1993 организовывается  первая профессиональная организация  – Российское общество оценщиков  (РОО). В Санкт-Петербурге проводится  семинар по оценке недвижимости. Далее открываются курсы, обучающие  оценке.

     Практика оценки  рыночной стоимости имущественного  комплекса всегда существовавшего  в России 1917 года, была полностью  прекращена в советское время,  и можно утверждать, что в Советском  Союзе рынок недвижимости полностью  отсутствовал. В основе оценочной  деятельности на рынке недвижимости  и постсоветской России лежит  принятый Верховным Советом Российской  Федерации от 3 июля 1991 года "Закон  о приватизации государственных  и муниципальных предприятий   РСФСР".

     В целом,  с точки зрения методологии  и общей организации оценки, Россия  в конце прошлого века была  одной из ведущих стран. Основными  недостатками являлись конфликты  оценочных комиссий с земствами,  отсутствие единообразия в методике  оценки, а также специальной контролирующей  организации.

     Оценка как  вид профессиональной деятельности  в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли в шестидесятых - семидесятых годах XX столетия.

     Российское  чиновничество разработало инструкции  “по оценке недвижимых имуществ”  и “методы описания и выработки  норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

     В настоящее  время сформирована законодательная  база об оценочной деятельности, которая состоит из Федерального  закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки", постановления Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 395 "О лицензировании оценочной деятельности". 
     Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.10.2002 N 731 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров РСФСР, Правительства РСФСР и Правительства Российской Федерации, касающихся государственной регистрации юридических лиц" в постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 395 "О лицензировании оценочной деятельности" были внесены изменения, которые вступили в силу 24.10.2002.     

В Федеральный закон от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" Федеральным законом от 14.11.2002 N 143-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" были внесены изменения и дополнения, которые позволили снять ряд частных противоречий, содержащихся в законе, а также привести его в соответствие с действующим российским законодательством и международными стандартами оценки.

     Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 20.08.1999 N 932 уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации назначено Министерство имущественных отношений Российской Федерации.     

В настоящее время Минимуществом  России проводится работа по разработке методических рекомендаций по оценочной  деятельности применительно к различным  объектам оценки, которые разрабатываются  во исполнение Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской.Федерации.от.06.07.2001.N 519. 
     Разработаны Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 N 568-р, и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности от 26.11.2002.

     Таким образом,  оценочная деятельность России  в настоящее время продолжает  набирать обороты. Правила оценочной  деятельности дополняются и меняются. Направление к достижению Европейского  уровня оценки.

Аналоговое  сравнение как основа метода оценки

Идентификация объектов оценки.

Идентификация означает установление тождественности между существующим в реальности объектом оценки и документации на него. Идентификация предусматривает  составление списка оцениваемых объектов ТО и приведение в соответствие с реальным состоянием основной исходной информации об оцениваемых объектах (листинг).

Листинг должен включать следующие  основные сведения об объекте оценки:

- наименование, модель (марка)  объекта;

- назначение и принцип  действия;

- масса и габариты;

- основные технические  характеристики;

- характеристики системы  управления (для автоматизированного  ТО);

- комплектация (приспособления, инструменты, управляющие программы  и т.п.);

- год изготовления и  пуска в эксплуатацию;

- сведения об изготовителе.

К машинам и оборудованию относятся объекты Общероссийского  классификатора основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденного постановлением Госстандарта Российской Федерации  от 26 декабря 1994 г. № 359.

    1. Энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование): Машины — генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию, и машины — двигатели, превращающие энергию любого вида в механическую.
    2. Рабочие машины и оборудование: Все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, торговое, складское, водоснабжения и канализации, санитарно-гигиеническое и другие виды машин и оборудования.
    3. Информационное оборудование: Оборудование систем связи, средства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения информации, средства хранения информации, театрально-сценическое оборудование.
    4. Транспортные средства: Железнодорожный подвижной состав, подвижной состав водного, автомобильного, воздушного, космического, городского транспорта и средства напольного производственного транспорта.
    5. Инвентарь производственный и хозяйственный: Емкости для хранения жидкостей, устройства и тара для сыпучих, штучных и тарно-штучных материалов, устройства и мебель, служащие для облегчения производственных операций, предметы конторского и хозяйственного обзаведения, спортивный инвентарь.

Для универсального оборудования, предназначенного для обработки  широкой номенклатуры изделий, наибольшее распространение получил сравнительный  подход, т.к. это оборудование выпускается  в достаточно больших количествах, для него имеется сложившийся  рынок и данные по конкретным сделкам  или ценам предложения.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Выбор аналога  должен осуществляться в общем случае на следующих трех взаимодополняющих  уровнях:

• семантическом, т.е. по степени совпадения ключевых слов или их фрагментов в названиях оцениваемого объекта и кандидата в аналоги, включая наименование марок, типов, моделей, а также в описаниях назначения и условий их применения;

• структурном, т.е. по степени тождественности состава технических характеристик оцениваемого объекта и кандидата в аналоги;

• параметрическом, т.е. по степени близости численных значений технических характеристик оцениваемого объекта и кандидата в аналоги.

Применяя сравнительный  подход к оценке рыночной стоимости, необходимо:

а) выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован, следует обосновать отказ от использования  других единиц сравнения, принятых при  проведении оценки и связанных с  факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в  зависимости от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При  внесении корректировок следует  ввести и обосновать шкалу корректировок  и привести объяснение того, при  каких условиях значения введенных  корректировок будут иными. Шкала  и процедура корректирования  единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения  по выбранным объектам-аналогам, обосновать схему согласования скорректированных  значений единиц сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов

Информация о работе Понятие оценочной деятельности. История развития