Оценочная деятельность

Содержание

1. Аренда недвижимости и рынок прав аренды……………………………………………………3
2. Особенности развития рынка недвижимости………………………………………………….10
3. Об оформлении залога на земельные участки и объект недвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г. Чита…………….15
4. Список использованной литературы……………………………………………………………33

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Аренда недвижимости  и рынок прав  аренды

     Недвижимое  имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации в соответствии с Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;

     Аренда  не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

       В аренду могут быть переданы  земельные участки и другие  обособленные природные объекты,  предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие  вещи, которые не теряют своих  натуральных свойств в процессе  их использования (непотребляемые  вещи).

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

       Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду  земельных участков и других  обособленных природных объектов.

       В договоре аренды должны быть  указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве  объекта аренды. При отсутствии  этих данных в договоре условие  об объекте, подлежащем передаче  в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду.

       Договор аренды на срок более  года, а если хотя бы одной  из сторон договора является  юридическое лицо, независимо от  срока, должен быть заключен  в письменной форме.

       Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации,  если иное не установлено законом.

       Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (статья 624), заключается  в форме, предусмотренной для  договора купли-продажи такого  имущества.

       Договор аренды заключается на  срок, определенный договором. Если  срок аренды в договоре не  определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный  срок. 

     В этом случае каждая из сторон вправе в  любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

       Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях,  если срок аренды в договоре  не определен и ни одна из  сторон не отказалась от договора  до истечения предельного срока,  установленного законом, договор  по истечении предельного срока  прекращается.

     Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

       Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом  качества и т.п.), если иное не  предусмотрено договором.

     Если  такие принадлежности и документы  переданы не были, однако без них  арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его  назначением либо в значительной степени лишается того, на что был  вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков.

     Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и  потребовать возмещения убытков, причиненных  задержкой исполнения, либо потребовать  расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

     Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

     При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

 

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

   Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

   Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

   Арендодатель  не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены  при заключении договора аренды или  были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

   Передача  имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество.

   При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество (сервитуте, праве  залога и т.п.). Неисполнение арендодателем  этой обязанности дает арендатору право  требовать уменьшения арендной платы  либо расторжения договора и возмещения убытков.

   Арендатор обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату).

   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они  не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

   Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

1) определенных  в твердой сумме платежей, вносимых  периодически или единовременно;

2) установленной  доли полученных в результате  использования арендованного имущества  продукции, плодов или доходов;

3) предоставления  арендатором определенных услуг;

4) передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность  или в аренду;

5) возложения  на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

     Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Законом могут быть предусмотрены  иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Если  законом не предусмотрено иное, арендатор  вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились.

     Если  иное не предусмотрено договором  аренды, в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока  подряд.

     Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

     Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное  пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

     Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам  субаренды применяются правила  о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными  правовыми актами.

     Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать  расторжения договора и возмещения убытков.

     Арендодатель  обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором  аренды.

     Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или  вызван неотложной необходимостью, в  разумный срок.

     Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

     Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или  договором аренды.

     Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды.