Оценочная деятельность

     Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями:

- низкой  ликвидностью;

- цикличным  характером;

     Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами  в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду  экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает  раньше, чем в экономике.

- высокой  степенью регулирующего государственного  воздействия;

- наличием  стоимостной оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким  уровнем трансакционных издержек.

Цикличность развития рынка недвижимости

1 -- спад  на рынке недвижимости наблюдается  при перенасыщении построенных  зданий, когда количество незанятых  строений стремительно увеличивается  и собственнику объекта недвижимости  сложно его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя;

2 -- поглощение  созданных объектов недвижимости  наступает после возрастания  спроса на построенные объекты  и характеризуется практическим  отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется  ростом прединвестиционных исследований  по созданию новых объектов  недвижимости;

3 -- новое  строительство достигает апогея  в результате повышения спроса  на вновь созданные объекты  и характеризуется ростом цен  на объекты строительства. Это  рынок продавца;

4 -- насыщение  рынка недвижимости наступает,  когда создается излишек строительных  мощностей и перепроизводство  строительной продукции, а строительная  деятельность сокращается. Рост  продаж объектов недвижимости  в этот период сокращается.

     Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить  сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить  контракт. Собрать сведения, чтобы  убедиться в том, что условия  контракта выполняются и т.д.». В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 -- 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы - застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и  покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости  на объекты недвижимости емкость  рынка может быть чрезвычайно  высокой.

     Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения  на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение  объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода  постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие  подъездных путей, дорог, метро и  других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового  отдыха и т.д.).

     На  спрос и предложение на рынке  недвижимости воздействует ряд факторов. Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а, следовательно, и на спрос и предложение.

     Кроме того, внутри каждой из указанных групп  факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности  населения в регионе может  быть вызван его естественным приростом  или миграцией из других регионов. Например, в 2008 г. основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население  в соответствующих регионах.

     Долгосрочные  и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют  спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

     В настоящее время на российском рынке  существует значительное превышение предложения  по сравнению с потребительским  спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

     Величина  спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим  состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

     Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость  постоянного выполнения регламентирующих функций.

     Независимо  от функционального назначения объекта  он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых  помещений, текущем ремонте и  технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с  арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность  объектов и цену их потребления.

     К особенностям рынка недвижимости можно  отнести сложный симбиоз преимуществ  и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

Преимущества:

* возможность  получения большей прибыли (чем  на других рынках) за весь период  эксплуатации объектов недвижимости;

* достаточная  устойчивость потребительского  спроса;

* меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

* наличие  определенной защиты от внезапных  изменений рыночной конъюнктуры  ввиду долгосрочного характера  аренды и длительного срока  строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам  можно отнести:

* информация  на рынке не столь открыта,  как, например, на рынке товаров,  что затрудняет процесс обоснования  для объема и характера инвестиций;

* отсутствие  законодательной базы в отношении  обязательной публикации информации  о сделках на рынке недвижимости;

* необходимость  использования информации о сделках,  совершаемых на рынке недвижимости;

* «жесткая»  зависимость от внешних условий  градостроительного регулирования,  возможностей строительного комплекса  и специфики потребительского  спроса;

* издержки  сделок (необходимость проверки  юридической чистоты объекта  недвижимости, а также затраты  на техническую документацию  и регистрацию) значительны, если  не сказать высокие. 
 

3. Об оформлении  залога на земельные  участки и объекты  недвижимости и  имущественных прав  на них при залоговом  кредитовании инвестиционных  проектов в г.  Чита

     Область применения Закона города Читы Настоящий Закон применяется к сделкам, связанным с заключением договора о залоге имущества и прав па участки земель и объекты недвижимости:

- находящиеся  в муниципальной собственности  при использовании залогового  кредитования городских инвестиционных  проектов;

- находящиеся  в собственности юридических  или физических лиц при залоговом  кредитовании инвестиционных проектов  за счет средств городского  бюджета или внебюджетных фондов  города, а также за счет средств  кредитных организации под гарантию  Администрации города;

- находящиеся  в собственности физических лиц  при залоге имущества и имущественных  прав на жилищные объекты, построенные  в связи с осуществлением городских  программ жилищного строительства.

     Субъектами  учета договора залога являются:

- стороны  договора о залоге (залогодатель, залогодержатель);

-юридические  лица и (или) физические лица;

-государственный  регистрирующий орган;

- учитывающий  орган и держатель залогового  реестра Администрации города.

     Целью учета зарегистрированного договора залога и ведения залогового реестра  города, является усиление контроля органов  городского самоуправления - залогодержателей, а также иных заинтересованных лиц, за имуществом (имущественными правами), обремененные залогом в случаях, предусмотренных статьей 2 Закона.

     Зарегистрированный  уполномоченным государственным органом  договор залога подлежит учету уполномоченным органом Администрации города. Уполномоченный учитывающий орган Администрации  города является держателем залогового реестра города.

     Обязательному учету подлежат зарегистрированные договоры о залоге на объекты:

-предприятий;

-земельных  участков;

- озеленительных  и защитных насаждений, деревьев  и групп деревьев, не входящих  в лесной фонд;

- участков  лесного фонда;

- участков  недр;

- зданий, сооружений, помещений, жилых домов  и квартир, садовых домов и  дач, гаражей, автостоянок;

- объектов  движимого имущества, подлежащего  государственной регистрации.

     Учет  договора залога предприятий, зданий, сооружений или иных объектов непосредственно  и прочно связанных с землей, вместе с соответствующим земельным  участком, представляет собой часть  единой информационной системы регистрации  земельных участков и иной недвижимости.

     Держателю залогового реестра города предоставляется  право взимания с юридических  и физических лиц платы за выдачу справок, составление приложений к  документам, внесение записей о прекращении  залога, но не выше 0,01% от суммы оценки предмета залога.

     Субъекты  предпринимательства, зарегистрированные в г. Чите и оформляющие договор  залога на свое имущество для организации  или расширения предпринимательской  деятельности по приоритетным направлениям, определенным нормативными документами  Администрации города, освобождаются  от уплаты за представление выписки  из реестра. Аналогичным образом  могут освобождаться от уплаты государственной  пошлины (физические лица, являющиеся учредителями (участниками) предприятий  и оформляющие договор залога прав своего личного имущества с  целью получения предприятием финансовых средств, для организации или  расширения деятельности по приоритетным направлениям.

     Для учета зарегистрированного договора залога необходимо представить в  соответствующий регистрирующий орган  следующие документы: - заявление  об учете зарегистрированного договора залога;

- договор  о залоге, зарегистрированный в  установленном порядке;

-все  документы, упомянутые в договоре  о залоге;

- справку  о геокодах (координатах характерных  точек объектов) в том случае, если регистрируется залог предприятий,  земельных участков, помещений, зданий, строений, сооружений или предприятия,  здания, строения, сооружения совместно  с земельным участком;