Оценочная деятельность

     В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  или договором не предусмотрено  иное.

     Арендодатель  не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

     Если  иное не предусмотрено договором  аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним  договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

     Если  договор аренды по основаниям, предусмотренным  настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные  в соответствии с ним договоры субаренды.

     По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда арендатор:

1) пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

2) существенно  ухудшает имущество;

3) более  двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа не вносит арендную  плату;

4) не  производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки в тех случаях, когда  в соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором  производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора.

     Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

     По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования.

     Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

     Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый  срок. Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания  действия договора.

     При заключении договора аренды на новый  срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

     Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения  срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор  вправе по своему выбору потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

     Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (статья 610).

     При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором.

     Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

     В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

       Произведенные арендатором отделимые  улучшения арендованного имущества  являются его собственностью, если  иное не предусмотрено договором  аренды.

     В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и  с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые  без вреда для имущества, арендатор  имеет право после прекращения  договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено  договором аренды.

     Стоимость неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

     Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные  за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

     В законе или договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены.

     Если  условие о выкупе арендованного  имущества не предусмотрено в  договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением  сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной  арендной платы в выкупную цену.

     Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. 

     К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных  видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим  параграфом, применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах. 

2. Особенности развития  рынка недвижимости

     «Рынок  недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

     «Рынок  недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать для  своей деятельности необходимые  им помещения.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание  новых объектов недвижимости;

- передачу  прав на недвижимость;

- установление  равновесных цен на объекты  недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение  пространства между конкурирующими  вариантами землепользования;

- инвестирование  в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со  сменой собственника:

- куплю-продажу  объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение  исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных  объектов недвижимости);

*с частичным  или полным изменением состава  собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение  состава собственников, в том  числе с разделом имущества;

- внесение  в уставный капитал;

- банкротство  (ликвидация) хозяйствующих субъектов  (с удовлетворением требований  кредиторов, в том числе за  счет реализации имущества собственников);

* без  смены собственника:

- инвестирование  в недвижимость;

- развитие  недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения  направления использования, названия  торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу  в хозяйственное ведение или  оперативное управление, в безвозмездное  пользование;

- регулярно  получаемый доход от владения  недвижимостью, не требующий от  получателя предпринимательской  деятельности;

- ренту;

- пожизненное  содержание с иждивением;

- передачу  в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование  различных форм и различных  операций, в том числе при кредитовании  развития недвижимости.

     Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они  составляют рынок недвижимости.

     Рынок недвижимости как составная часть  рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами.