Министерство  сельского хозяйства Российской Федерации

Государственный Университет по Землеустройству 
 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

ПО  ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ И НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

НА  ТЕМУ: «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» 
 
 
 
 
 

Выполнила студентка

группы  №20-ю/м

магистратуры

Кочетова  А.А.

Проверил:__________________                                                                                           

                       Ломакин Г.В. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва, 2011 г. 
 

  Содержание:

Введение……………………………………………………………….…….3

1. Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ. Понятие оценочной деятельности и недвижимого имущества…………….….…5
2. Виды и методы оценки недвижимого имущества……………….………8
3. Принципы оценки объектов недвижимости……………………..…..…13

Заключение……………………………………………………………....…22

Библиографический список…………………………………………….…24

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

   Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

    Недвижимость  выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

    Благодаря конструктивному взаимодействию между  государством и оценщиками, процесс  оценки имущества в последние  годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда  независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

    В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных  услуг был принят и действует  Федеральный закон (ФЗ) от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

    Цель  работы – рассмотрение основных видов, методов и принципов оценки недвижимого имущества.

    Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие оценочной деятельности и недвижимого имущества;

- охарактеризовать  методологические подходы к оценке недвижимости, а также рассмотреть виды оценки недвижимого имущества;

- выявить  основные принципы оценки объектов  недвижимого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Правовое  регулирование оценочной  деятельности в РФ. Понятие оценочной  деятельности и недвижимого имущества.

    Основой правового регулирования оценочной  деятельности в РФ является Федеральный  закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».

    Условием  юридической силы иных законов и  нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ, является соответствие ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и международным договорам. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

    Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица.

    Оценочная деятельность, как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке  цели. Поэтому, оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия.

    Оценка  в рамках законодательства РФ об оценочной  деятельности рассматривается в  контексте установления суждения о  стоимости объекта оценки.

    Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной  деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная    на    установление    в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

   Исходя  из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Отчет, составленный не оценщиками, не может иметь доказательственного значения и такая стоимость не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка, не соответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества.

    Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

    Недвижимое  имущество в Российском праве, подразделяется на «недвижимость по закону» и  «недвижимость по происхождению». 
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Недвижимостью по закону, являются объекты, являющиеся по своей физической сути движимыми, но отнесенные к недвижимому имуществу законом (ст. 130 Гражданский Кодекс РФ) и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Виды  и методы оценки недвижимого  имущества.

 

    Оценка  недвижимости - это  процесс присвоения каждому объекту  недвижимости на территории определенной стоимости.

    Само  существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у  объектов недвижимости. Однако эта  рыночная цена всегда является предметом  частной договоренности сторон. Поэтому  она не является идеальным показателем  конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

    Существуют  два вида оценки недвижимого имущества: индивидуальная и массовая оценки.

    Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

    Индивидуальная  оценка - оценка конкретного  объекта недвижимости на конкретную дату.

    В фундаментальном учебнике Международной  Ассоциации налоговых оценщиков  «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение:

    Массовая  оценка - это систематическая  оценка групп объектов недвижимости по состоянию  на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического  анализа.

    Массовая  оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

    Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

    Следствием  ошибочного понимания сочетания  слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

    Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

    Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.