Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

    Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

    Суть  принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

    Спрос на объект недвижимости обусловлен его  полезностью (способностью удовлетворять  потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

    Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (прибыли, значительно превышающие обычно складывающийся (средний) уровень прибыли в данном секторе рынка), то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

    Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле  претерпевает изменение. Появление  новых технологий и социальное поведение  создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.

    Наиболее  характерными тип изменений - так  называемые циклы жизни. Эти изменения  касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости

    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) земельного участка  формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

    Выбор оптимального варианта использования  земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка  принять данный вариант использования  земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

    Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и отметить их на карте.

    Анализ  возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном рынке.

    Правовая  обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;
• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);
• перспективных решений по районной планировке участка;
• ограничений местной администрации и требований местного населения.

    Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

    Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

    Финансовая  обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Заключение

    Основой правового регулирования оценочной  деятельности в РФ является Федеральный  закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

     Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной  деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная    на    установление    в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

     Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

     Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

     Индивидуальная  оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату.

     Выделяют  три основных подхода оценки недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы.

     Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

     Суть  метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков.

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

     Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

    Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

    Принципы  оценки объектов недвижимости могут  быть условно объединены в следующие  четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения); принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

    Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

       Библиографический список:

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 4. – Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -  1994. - № 32. -  Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996.  -  № 5. -  Ст. 410.  
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136 – ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. -  № 44. -  Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. -  1998. - № 31 - Ст. 3813

Используемая  литература:

1.  Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.

2.  Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.

3.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.

4.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.

5.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.

6.Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом. Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. - 2005. - №15. - С. 10.

7.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.

8. Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., «Стар Интер», 1997.