Анализ недвижимости г. Стерлитамака

В сентябре-декабре 2005 года был введен проект по застройке района жилыми частными домами «Тип 7. Классика». Местоположение домов: 30 частных домов внутри построек из девятиэтажных домов в районе Юго-Западный. Дома площадью в 60 кв. метров и стоимостью в 1,5 млн рублей были раскуплены до начала строительства нулевого цикла. Это говорит о том, что людей уже не устраивает просто квартира, поэтому спрос на частные небольшие дома стоит на третьем месте по приобретению жилья на рынке недвижимости.

Раздел 3 Риэлтерская деятельность

Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские фирмы (юридические лица различных форм собственности), а также риэлтеры – граждане (индивидуальные предприниматели). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя и посредническая деятельность не является новшеством для Российской Федерации, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот в начале 90-х годов, тогда и появилась потребность в профессиональных знаниях и умениях, носителями которых являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Но риэлтерская деятельность не лицензируется и не подлежит строгому контролю. Среди риэлтеров существует своеобразный кодекс чести, который может соблюдаться или нет отдельными участниками таких отношений на рынке недвижимости. Среди таких «кодексов», разработанный Российской Гильдией Риэлтеров, — Национальные стандарты профессиональной деятельности социально-ответственный бизнес. «Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования».

В этом документе прописаны ответственности сторон, требования к качеству услуг, конфиденциальность, права и обязанности.

Российская Гильдия риэлтеров — профессиональная общественная организация, созданная в 1992 году и объединяющая более 700 юридических лиц из 59 регионов России. Российская Гильдия риэлтеров, являясь крупнейшей общественной организацией риэлтеров, выражает идеи и предложения большинства практиков профессионалов, которые работают во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от брокерской деятельности на рынке жилья и заканчивая управлением недвижимостью и реализацией инвестиционных проектов.

Как показывает практика, на рынке не так уж много зарекомендовавших себя фирм с хорошей деловой репутацией.

На рынке г. Стерлитамака множество агентств недвижимости и риэлтерских фирм, предоставляющих услуги населению (официально зарегистрированных 17). По проведенным исследованиям по состоянию на 2006 год в среднем фирмы на рынке недвижимости работают 5 лет. Следовательно, пик образования и разворачивания деятельности таких организаций приходится на 2000 год. Давно работающей организацией является АН «Поиск» — 6 лет на рынке. Так же давно работают «Стерлитамакстрой», Государственная Регистрационная Палата при Министерстве Юстиции РБ, Стерлитамакский городской филиал – эти фирмы образованы на базе строительных организаций, т.е. работают по принципу: сами строим –сами продаем. Здесь ведется поддержка покупателя не только в сфере рынка недвижимости, но дополнительно ведётся юридическая консультация. Естественно, что граждане отдают свое предпочтение данным фирмам, которые являются государственными. В последнее время появляется много разнообразных агентств, а так же юридических фирм, которые помогают с оформлением документов по сделкам с недвижимостью.

Но среди риэлторских фирм в последнее время появляется много мошенников - фирм-однодневок, необходимо быть осторожными в выборе фирм, предоставляющих свои услуги. Лучше всего, если Вы перед выбором фирмы посоветуетесь со своими знакомыми у которых уже имеется опыт по работе с какой либо фирмой. По местному телевидению и радиовещанию регулярно передаётся обращение мера г. Стерлитамака, в котором Ахметов Спартак Галеевич просит всех граждан быть предельно внимательными, ведь на рынке недвижимости работают очень крупные деньги - приманка для воров.

Таблица — Агентства недвижимости г. Стерлитамака

Большинство агентств предпочитает заниматься такими объектами как квартиры в многоэтажных домах. Это объясняется простотой оформления сделки и большим охватом потенциальных потребителей услуг риэлтера, то есть  физических лиц (владельцев квартир).

3.1 База данных риэлтерской фирмы

Любая риэлтерская фирма должна сформировать у себя базу данных, где приводятся предлагаемые к продаже объекты недвижимости, а так же указывается спрос на объекты недвижимости. Электронные базы данных формируются при помощи компьютерных программ, но одновременно с этим формируется база данных на бумажном носителе.  

База данных необходима для работы с клиентом, для анализа рынка, спроса и предложения на нем. Чем больше опыт работы риэлтерской фирмы, тем более обширна её база данных, следовательно, клиент имеет больше шансов быстро и выгодно совершить нужную сделку.

При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек желающий приобрести    объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.

Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о ценах и сделках. Многие фирмы производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.

Многие агентства недвижимости контактируют друг с другом, это облегчает деятельность и позволяет поделиться накопленным опытом.

3.2 Структура риэлтерской фирмы

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т.е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.   

Технология осуществления риэлтерской деятельности

Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:

I.                Получение заявки:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости; 

б) формулирование ограничительных условий.

II.             Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;  

б) составление плана выполнения работ по договору.

III.          Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

IV.          Юридическое сопровождение сделки:

а)формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке; 

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

V.             Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтера:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Основные направления деятельности риэлтеров:

а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

            выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

            анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

            разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера  выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)

д) Посредническая деятельность – оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.