Анализ маркетинга предприятий рынка недвижимости

Министерство  образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального  образования

«Российский Государственный  Гидрометеорологический Университет»

 

Кафедра Экономики  и Менеджмента

 

 

 

                              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

К У Р СО В А Я Р А Б О Т А

 

По дисциплине маркетинг на тему:

«Анализ Маркетинга предприятий рынка недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Факультет Заочного обучения

                                                                          Выполнил: Студенткт 6 курса

                                                                     Пушкарева М.В

Проверил: к.э.н., доц кафедры Э. и  М.

Саргина Ю.А.

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2012 г.      

Оглавление

 

Введение

Глава 1 Понятие, сущность и основные характеристики рынка недвижимости

1. Роль рынка недвижимости
2. Особенности на рынке недвижимости

Глава 2 Анализ рынка недвижимости

2.1 Общая оценка рынка недвижимости России

2.3 Ипотечное кредитование

2.4 Коммерческая недвижимости 

Глава 3 Маркетинговая  деятельность компании «Корпорация ИНКОМ»

3.1 Общие сведения об «Корпорарация ИНКОМ»

3.2 Особенности маркетинговой деятельности «Корпорарация ИНКОМ» на рынке

3.4 Партнеры

3.5 Анализ влияния социальной, экономической, технологической и политической среды на Московский рынок недвижимости.

3.6 Анализ сильных и слабых сторон «Корпорарация ИНКОМ» а так же его возможностей и угроз

 

Заключение

Библиографический список

Приложение

 

 

Введение

 

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости.

 

Итак, маркетинг рынка недвижимости вызывают интерес и актуальны для исследовании потому что: 
Во-первых, актуально рассмотреть рынок недвижимости в условиях современных экономических условий, норм действующего законодательства, проанализировать действующую ситуацию с недвижимостью, выявить достоинства и недостатки рынка недвижимости.

Во-вторых, актуально для рассмотрения

В-третьих, важно исследовать маркетинг недвижимости на конкретном материале «Корпорация ИНКОМ» для анализа работы агенства недвижимости.  

Кроме того, данная тема слабо проработана  в современной экономической  литературе: большинство авторов  уделяют в основном внимание  - в целом, а организации и технологии приемки товара практически не рассматривают.  

Итак, целью данной курсовой работы является - исследовать такой вопрос как маркетинг предприятия рынка недвижимости.  
 
Поставленная цель раскрывается через следующие задачи:

1. Иследования общей оценки рынка недвижимости России
2. проанализировать рынки жилья, а так же аренду жилья и ипотечное кредитование
3. исследовать организацию и технологии продвижения недвижимости;
4. раскрыть проблемные аспекты возникающие на практике;
5. сделать выводы по исследованию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Понятие, сущность и  основные характеристики рынка недвижимости

 

Недвижимость — вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих  законодательных актах еще не проведено четкое разграничение  между движимым и недвижимым имуществом. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно, как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);
• стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);
• территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений);
• целевое назначение.

Недвижимость  делится на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения (Рис. 1.1.).

В зависимости  от характера использования, недвижимость распределяется:

• на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры);
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.);
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);
• для сельскохозяйственных (фермы, сады);
• специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость, как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

 

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

По целям владения

• для ведения бизнеса;
• для проживания владельца;
• в качестве инвестиций;
• в качестве товарных запасов и НЗП;
• для освоения и развития;
• для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

• специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

• введенные в эксплуатацию;
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной  форме

• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную  способность приносить доход  и является довольно привлекательным  направлением инвестирования. Формы  дохода от недвижимости:

• будущие периодические потоки денежных средств;
• увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
• доход от перепродажи объекта в конце периода владения

 

 

 

 

 

 

1.1 Роль рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.

Исходя из определения, что рынок – это  место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без  рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой  участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для  осуществления своей деятельности. Рынок недвижимости требует регионального  деления, поскольку местонахождение  объекта недвижимости определяет такие  его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи. Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования. С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных  потребностей покупателя, но и, заключённой  в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал. При  этом возможность получения дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность  передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату. А  владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления  своей коммерческой деятельности. Другими  словами, эксплуатирует недвижимость для получения дохода или прибыли. Такое свойство недвижимости как  возможность её эксплуатации для  получения дохода или прибыли  делает очевидной связь рынка  недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать  его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием  экономики в целом. Однако рынок  недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена  многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительные черты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров. Главное отличие недвижимости – это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств. Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона. Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.