Анализ маркетинга предприятий рынка недвижимости

Рисунок 2. Струкутура предложения  жилья на первичном рынке по зонам  престижности в зависимости от материала  стен.

 

 

Рисунок 3. Динамика средней  стоимости 1 кв. метра жилья на первичном  рынке.

Анализ ценовой ситуации на первичном  рынке за январь 2011 года выявил рост цены на 0,45% (рис 3). Средняя стоимость  одного квадратного метра первичного жилья на 1 февраля 2011 года составляет 39,9 тыс.руб./кв.м. Прирост относительно января 2010 года: 1,38%.

 Рисунок 4. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке в зависимости от зоны престижности  январь 2010 г., декабрь 2010 г., январь 2011 г. в городе Москва

 

Рассматривая ценовую ситуацию на рынке новостроек в зависимости  от зоны престижности (рис. 4), следует  подметить, что максимальная стоимость  одного квадратного метра жилья  приходится на объекты расположенные  во 2 зоне: 52,54 тыс.руб./кв.м, изменение  за месяц +0,3%, за год +2,98%. Наблюдается  понижение стоимости в престижных районах и увеличение ее в малопрестижных.

Так, отрицательная динамика за месяц -5,49% и -4,17% была замечена в 1 и 3 районах, соответственно. Цена в этих районах  уже находится ниже показателя января 2010 года, и если в 1 зоне она находится  в минусе с июня 2010 года (-15,54% изменение  за год), то  3 зона только начинает входить в минус (-5,04% изменение за год).

Увеличение порядка 7% наблюдается  в 5 зоне (41,65 тыс.руб./кв.м)и 8 зоне (34,93 тыс.руб./кв.м). В 9 зоне стоимость увеличилась на 4,21% относительно прошлого месяца и  стала 30,96 тыс.руб./кв.м, однако так и  не смогла преодолеть отметку начала прошлого года: годовой прирост -2,88%.

 

Аренда жилья

 

В октябре 2011 года спрос на аренду квартир в Москве снизился по сравнению  с сентябрем на 9,2%. Об этом сообщается в исследовании, проведенном компанией  «МИЭЛЬ-Аренда».

Как отмечают эксперты, снижение спроса говорит об окончании «высокого» сезона, который традиционно начинается в июне. В исследовании отмечается, что наибольшим спросом пользовались квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долларов и от 750 до 1000 долларов, что составляет 57% и 37% от общего спроса соответственно. Как ни странно, на самый дешевый  сегмент арендного рынка (до 750 долларов) пришлось всего 4%. Однако наименьший спрос (2%) был на элитные объекты стоимостью от 3000 долларов.

Согласно исследованию, предложение  арендных квартир в столице также  уменьшилось по сравнению с сентябрем  на 2,3%. На самые дешевые объекты  пришлось 4% общего предложения, на квартиры в диапазоне от 750 до 1000 долларов - 24 %. Самое большее количество предложений  квартир (68%) сохранялось в ценовом  диапазоне от 1000 до 3000 долларов. На объекты  стоимостью от 3000 долларов пришлось около 4% предложения.

Наибольшее число недорогих  квартир в октябре предлагалось в ЮАО и ЮВАО (по 15%), а также  САО (около 13%). Наименьшее количество квартир  эконом-класса было представлено в  ЦАО и СЗАО (7% и 6% соответственно).

В октябре выросла стоимость  найма однокомнатных квартир  эконом-класса на 1,5% до 31,1 тысячи рублей в месяц. Аренда двухкомнатного жилья  подорожала на 1% и в среднем составляет 38,1 тысячи рублей. Трехкомнатные квартиры незначительно подешевели и по состоянию  на начало ноября сдавались в аренду за 43,5 тысячи рублей, сообщает Lenta.ru.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в начале ноября самой дешевой  на рынке аренды столичного жилья  оказалась однокомнатная квартира площадью 39 квадратных метров на улице  Старонародная (Южный округ), за которую  собственник просил 18 тысяч рублей в месяц.

Рисунок 5: Динамика изменения  стоимости аренды на квартиры эконом класса в Москве

 

2.5 Ипотечное кредитование

 

В период кризиса круг ипотечных банков сжался до размеров булавочной головки, пролезть сквозь которую и получить кредит удавалось редким счастливцам. Теперь большинство тех, кто свернул выдачу ипотечных кредитов, вернулись к этому бизнесу. Кроме того, на рынке появились новые серьезные игроки, например, «дочка» ведущего британского банка HSBC и Барклайс Банк, который входит в международную группу Barclays. Растет число федеральных и региональных банков, выступающих партнерами государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое финансирует выдачу кредитов на покупку жилья.

«В планах многих банков наращивание  всех видов розничного кредитования – и потребительского, и автокредитования, но ипотека сейчас считается самым перспективным направлением, – отмечает Яков Лившиц, руководитель портала 123Credit.ru. – Она показывает наилучшие темпы роста, и при этом во время кризиса доказала высокую надежность заемщиков».

«В наступившем году мы ожидаем  усиления конкуренции, а значит и  улучшения качества клиентского  обслуживания и условий кредитования, – делится Сергей Озеров, председатель правления банка «DeltaCredit». – «DeltaCredit»  полностью готов к этому. Мы нацелены на дальнейшее активное развитие и  имеем амбициозные планы на 2011 год как по выдаче кредитов, так  и по расширению своего регионального  присутствия».

Чем больше ипотечных банков конкурирует  на рынке, тем шире становится выбор  для потенциального клиента. Разнообразие программ и условий позволяет  найти «свой» вариант кредитования под самые разные возможности  и потребности.

Стало проще и выбрать оптимальный  вариант ипотечной программы  – к делу активно возвращаются кредитные брокеры, которые помогут  разобраться, что для вас на самом  деле хорошо, а что – плохо  и невыгодно.

Одним из самых заметных признаков  преодоления кризиса на ипотечном  рынке стало падение ставок. Сегодня  кредит в рублях на приобретение жилья  на вторичном рынке с пятидесятипроцентным первоначальным взносом можно получить под 9,5–12,5% годовых. При снижении первоначального  взноса до 20 – 30% средний уровень  ставок возрастает до 13,5–15% годовых. В  иностранной валюте минимальные  ставки составляют от 8,5% до 10%, а максимальные колеблются в районе 12–15%.

Средняя величина процентной ставки по кредиту на приобретение жилья  на этапе строительства до завершения строительства и регистрации  права собственности будет примерно на 2% выше, чем на готовое жилье. Если же приобретать жилье в рамках партнерской программы, разница  в ставках может быть и ниже, вплоть до того, что она окажется более низкой, чем по кредитам на готовое жилье.

Кредиты на загородное жилье по сложившейся еще до кризиса практике обходятся несколько дороже, чем на квартиры в многоэтажках. Сейчас разница в ставках значительно меньше, чем год назад, и составляет 1–2 процентных пункта. В среднем ставки, в зависимости от первоначального взноса, колеблются от 12 до 16%.

Все больше банков предлагают плавающие  и комбинированные ставки по ипотечным  кредитам. Это позволяет кредитору  убить сразу двух зайцев: в благоприятной  экономической обстановке для заемщика такие ставки более выгодны, чем  фиксированные. А в неблагоприятной  ситуации эти ставки защищают кредитора  от возможных убытков из-за резкого  роста стоимости фондирования, необходимого для его деятельности.

Возможность сэкономить на процентах по кредиту привлекает все больше ипотечных заемщиков, несмотря на то, что в кризис те, кто польстился на дешевизну, испытали острые впечатления, когда плавающие ставки резко подскочили, буквально придавив некоторых кредитным бременем.

Рисунок 6: Ставки по кредиту  на покупку квартиры на вторичном  рынке без единовременно комиссии, при сроке кредитования 20 лет, собственном  взносе 20%, комплексном ипотечном  страховании и официальном подтверждении  доходов.

 

2.6 Коммерческая недвижимость

 

На рынке наблюдается некоторое  перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте – происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. В 2011 году, особенно со второго  полугодия, наблюдается заметное и  достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных  объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения – торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена  тем, что Россия и, в частности, Москва в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста.

С другой стороны, мировую экономику  и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями  в США и Европе. Это порождает  у инвесторов определенную неуверенность  в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В  данной ситуации у клиентов появилась  мотивация приобретать действующие  объекты, которые уже построены  и заполнены арендаторами. Такая  недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток.

Помимо инвесторов, достаточно заметно  активизировались конечные покупатели. Это можно связать как со стабилизацией  экономики, так и с процессом  перевода в Москву офисов ряда крупных  компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких  компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую  цену.

В 2011 году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных  явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2011 году стали  продаваться залоговые объекты  банков. Банковские структуры подошли  к той критической черте, когда  необходимо было принимать решение  относительно таких активов. И часто  оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой  массе качественные объекты с  хорошей локацией и уровнем строительства  встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую  ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.

В настоящий момент наблюдается  некоторое перераспределение сил  в инвестиционном сегменте и девелопменте, когда происходит «смена составов», обусловленная кризисом. Одни компании усиливают свое влияние, другие –  сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые игроки.

Если в будущем не будет какие-то глобальные финансовые потрясения, то 2012 год будет годом достаточно уверенного роста рынка – как  арендного, так и рынка инвестсделок.

Также среди основных тенденций уходящего года на рынке торговой недвижимости отметим сокращение нового предложения в два раза по сравнению с 2009 и 2010 годами и перенос сроков открытия ТЦ. Общая площадь торговых центров, срок ввода которых был отложен с 2011 на 2012 год, составила 317 196 кв.м (GBA – 189 222 кв.м).  
 
Также стоит отметить уменьшение масштабности заявляемых к строительству проектов ТЦ. Так в 2012г. планируется только один объект, арендопригодная площадь которого превышает 50 000 кв.м – ТЦ GoodZone, проект который должен быть введен ещё в 2008 г., но из-за кризиса его строительство было «заморожено». 

 
Предложение

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных торговых центрах Москвы по итогам 2011г. составило 4 130 000 кв.м. Обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями около 350 кв.м GLA на 1 000 жителей.  
 
В 2011 г. было введено в эксплуатацию 370 000 кв.м (GLA – 231 000 кв.м) торговой недвижимости. 

 
Ограничение на строительство в  центре Москвы уже сказалось на некоторых  проектах, а именно: в 2011г. отменили проекты ТРЦ под площадью Тверской Заставы (113 500 кв.м) и ТРЦ «Авиапарк» (260 000 кв.м) на Ходынском поле, а в ТРЦ «Павелецкий» планируют максимально уменьшить торговую площадь. 
 
В 2012 году, согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 411 000 кв.м арендопригодных торговых площадей. Заявленные к строительству в текущем году проекты располагаются преимущественно в спальных районах столицы и в районе МКАД. В 2012 г. будет наблюдаться дальнейшая децентрализация рынка. В будущем году будут введены первые Outlet-центры.  
Снижение объемов нового предложения приведет к увеличению дефицита качественных объектов. Уровень вакантных площадей снизился и на конец 2011 г. не превышает 4-5%. Однако в старых, концептуально неудачных ТЦ уровень вакансий достигает в среднем 7-10%, в некоторых объектах доходит и до 20%. Во многих ТЦ с удачным местоположением и успешной концепцией есть большие листы ожидания на площади. Учитывая ограничение и снижение темпов строительства новых объектов в Москве и при этом возросший спрос на качественные площади со стороны ритейлеров, доля вакантных площадей в качественных объектах будет иметь тенденцию к снижению.  
Знаковые проекты торговых центров Москвы, 2011-2012 гг. 

Название ТЦ	Общая / арендуемая площадь, кв.м	Ввод в эксплуатацию / статус
Северное сияние	20 000 / 12 250	1Q 2011
ТПУ Планерная	50 380 / 14 790	1Q 2011
AFI Mall City	179 400 / 114 000	1Q 2011
Авентура (Avenue 77)	35 000 / 20 000	2Q 2011
«Отрада» Митино	85 000 / 70 000	4Q 2011
Торговая галерея гост. Москва	21 000 / 18 600	2012
Парус	35 500 / 17 000	2012
Outlet Village Белая Дача 1 ph	24 000 / 22 000	2Q 2012
ТЦ «МЦ»	15 700/ 12 400	2Q 2012
Калейдоскоп	119 000 / 41 000	2012
ТЦ Авиамоторная	26 000 / 22 000	2012
Конфетти (Street)	32 696 / 20 622	2012
Сомбреро	17 300 / 6 112	2012
ТРЦ GoodZone	120 000 / 70 000	2012
Fashion House	38 600 / 26 765	2013
ТЦ Варшавское шоссе	37 000 / 10 000	2013
Outlet Village Внуково	16 800 / 16 000	2013
River Mall	260 000 / 91 200	2013
Рио Ленинский	76 000 / 50 000	2013-2014
Весна	70 722 / 57 335	2013-2014