Анализ недвижимости г. Стерлитамака

Министерство высшего образования Российской Федерации

ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра технология строительного производства

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Анализ недвижимости г. Стерлитамака

ОГУ 291500.5 3 06. 11 ОО

Руководитель работы:

____________Сёмина А. В.

«____»____________2006 г.

Исполнители:

Студенты группы 02ЭУНз/о

­­__________Михайлов А. И.

_________  Михайлова А.Н.

«____»____________2006 г.

Оренбург 2006

                                    Содержание

Введение…………………………………………………………………… 4

Раздел 1. Пространственное развитие г. Стерлитамака……………….. 6

1.1             Общие сведения……………………………………………………...6

1.2             Оценка географического положения города………………………6

1.3             Историко-географическое развитие города………………………7

1.4             Характеристика основных подсистем города……………………7

1.5             Планировочная структура города, внутреннее районирование…8

Раздел 2. Особенности рынка недвижимости г. Стерлитамака …….....6

2.1 Рынок недвижимости как рыночная категория ……………………..8

2.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка.11

2.3 Рынок недвижимости -одна из разновидностей рынка услуг……..13

2.4 Виды рынков недвижимости   ……………………………………….14

2.5 Субъекты рынка недвижимости ……………………………………17

2.6 Рынок недвижимости г.Стерлитамака……………………………….19

Раздел 3.  Риэлтерская деятельность…………………………………….21

3.1 База данных риэлтерской фирмы ……….…………………………..24

3.2 Структура риэлтерской фирмы … …………… ……………………24

3.3  Технология осуществления риэлтерской деятельности…………..25

Раздел 4. Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака……………..28

4.1 Методы обработки  данных ………………………………………….28

4.2  Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака ……….……………36

4.3  Анализ сегментов рынка недвижимости г.Стерлитамака …………47

Раздел 5. Аренда недвижимости …………………………………………54

Раздел 6.  Реструктуризация жилищно-коммунальной сферы и управление отдельно взятым объектом недвижимости………………………65

Раздел 7. Правовое регулирование на рынке оборота жилой   недвижи-

мости г.Стерлитамака……………………………………………………….70

Заключение ………………………………………………………………...81

Список использованных источников…………………………………...83

Приложение А — карта г. Стерлитамака 

Приложение Б — фотографии районов г. Стерлитамака

Введение

Целью данной курсовой работы является проведение разностороннего анализа на примере пяти районов города Стерлитамака — пр. Ленина, пр. Октября, Юго-западный, ВТС, «Сода». Работа посвящена исследованию лишь части рынка недвижимости и в ней представлена выборка таких объектов как: квартир в многоэтажных домах, жилых домов частного заселения и элитного жилья загородной застройки (коттеджей), земельные участки под строительство жилого дома.

Подборка данных о предложении недвижимости осуществлялась по материалам газет «Из рук в руки», «Купи-продай», отчетах «Городского земельного комитета» и телевизионным объявлениям. Рынок недвижимости города Стерлитамака многообразен как и все рынки. Предложения по продаже недвижимости от агентств, действующих на рынке г. Стерлитамака, не представлены в выборке, так как стоимость услуг риэлтера искажает действительную рыночную стоимость объекта.

Оборот на рынке недвижимости огромен и наблюдается тенденция его развития, особенно в секторе земельных участков под строительство жилого дома, так как растет доход граждан в связи с развитием промышленности города, выхода заводов на мировые рынки и получение иностранных заказов на свою продукцию.

Тема работы актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

В курсовой работе приведены статистические данные по состоянию на 2006 год в сфере недвижимости, такие как обеспеченность населения жильем, способы приобретения жилья, характеристики спроса и предложения на рынке.

Основная цель работы — это системный подход к анализу недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:

— пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;

— вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью показателей;

— местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости — её неразрывную связь с землей.

Системный подход проявляется так же в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.

Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга. 

Стерлитамак интересен для проведения анализа рынка недвижимости, как город переменчивый с богатым историческим прошлым и культурным наследием.

В сложившейся на данный момент рыночной ситуации интересно проследить как новое законодательство в области Жилищно-коммунального хозяйства, земельного пользования и закона о риэлтерской деятельности изменит отношения между участниками рынка недвижимости.

Недвижимость по определению Гражданского Кодекса РФ вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему, проблема четкой определенности пакета необходимых документов, длительность совершения любой сделки, дороговизна оформления документов. 

Раздел 1 Пространственное развитие г. Стерлитамака

1.1          Общие сведения

Стерлитамак, город в Республике Башкортостан, второй после Уфы по численности населения и индустриальной мощи. Стерлитамакский расположен на Юге Республики, на левом берегу р. Белой (Агидель). Численность населения на 01.01.2006г. составила 267,5 тыс. человек.

1.2          Оценка географического положения города

Город расположен на равнинной территории, климат умеренно-континентальный. Стерлитамак – город пяти рек: Белая, Ашкадар, Стерля – по которой получил своё название, Ольховка и Селеук, протекающих у подножия всемирно известных известковых гор – шиханов: Юрак – тау (гора-сердце), Куш – тау (гора – птица), Шах – тау (гора – царь), Тра- тау (гора – конь) – выходящих на поверхность древнего кораллового рифа возрастом около 300 млн. лет. Одна из гор (Шах – тау) стала мощной сырьевой базой для одного из крупнейших в мире содово – известковых производств ПО «СОДА».

Город находится на ж.д. Уфа – Оренбург и в узле автомобильных дорог, отходящих в Уфу, Белорецк, Оренбург, Казань, Самару.

Город часто называют городом «большой химии». Здесь градообразующими предприятиями являются гигантские предприятия химии и нефтехимии – ЗАО «Каучук», ЗАО «Каустик», ЗАО «Нефтехимический завод». Но это ещё и город машиностроителей и станкостроителей (заводы «Инмаш», «Красный Пролетарий»: поставка оборудования нефтехимическим предприятиям, с/х; станки и тяжелая военная техника), кожевенников, обувщиков, мебельщиков. В Стерлитамаке свои пищевые и перерабатывающие предприятия, швейные фабрики. Город самодостаточный, город – донор, львиную долю заработанного отдающий в республиканский и федеральный бюджеты, притом находящий возможности не только жить полнокровной жизнью, следя за своим здоровьем, но и быть одним из самых чистых и благоустроенных городов в России (номинант 2004, 2005 годов – «серебряный город России»). Стерлитамак является своеобразной культурной и экономической столицей Юга Башкортостана, объединяя многообразными интенсивными производственными, трудовыми, культурно – бытовыми и другими связями города и района.

1.3             Историко – географическое развитие города

Город основан в 1766 году, получив разрешение от Екатерины II, как пристань для отправке по реке Белой поваренной соли, доставлявшейся гужом с Илецких копей. С 1781 г. – уездный город, в котором развивались кожевенное производство и торговля. В 1920 – 1922 гг. – столица БАССР, в которой сформировались все властные и государственные структуры первой в СССР автономной республики. С открытием нефти в районе г. Ишимбая , Стерлитамак стал одним из опорных пунктов освоения нефтяных месторождений Башкирии. Росту Стерлитамака способствовали также соединение его с ж.д. сетью страны (1936) и открытия в его окрестностях залежей соли и  известняка.

1.4             Характеристика основных подсистем города

Соответственно, с возникновением крупнейших предприятий в городе, также возрастала и его численность: 1970 – 184,9 тыс. человек, 1979 – 220,0, 1989 – 247,5, 1995 – 259,0 тыс. человек (в 1910 – около 15 тыс. человек, в 1940 – 40 тыс. человек, из них отправлено на фронт и не вернулось 16 тыс. человек).

Стерлитамак один из немногих городов, в котором за последние 10 лет наблюдается слабый естественный прирост населения. Также наблюдается механический прирост за счёт урбанизации и эмиграции населения, в основном из Азиатских стран СНГ. Однако, коренные жители города составляют около 90 % от общего числа; трудоспособное население города – около 70 %, полувозрастная структура – до возраста в 45 лет примерно одинаковая, после – процентная доля женщин возрастает. Стерлитамак – город пролетариата в Советское время, но в последнее десятилетие за счёт роста высших учебных заведений повышается доля населения с высшим образованием. Доля безработного населения в городе – менее 2 %. Трудовыми ресурсами город обеспечен в достаточной мере. Распределение трудовых ресурсов по отраслям – 56 % в промышленности, 5 % на транспорте и связи, 6 % в строительстве, 13  % в торговле и общественном питании, 4 % в здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении, 6 % в образовании и науке, 10 % в других отраслях.

В рамках городской программы «Жильё» за последнее десятилетие построено свыше миллиона кв. метров жилья, в том числе 120 тыс. кв. метров жилья индивидуального. Обеспеченность жильём на одного жителя составляет 18 кв. метров.

Стерлитамак занимает первое место в республике по уровню телефонизации. Большое внимание в городе уделяется развитию городского пассажирского транспорта, основная масса перевозок осуществляется троллейбусом (около 300 тыс. пассажиров в день) – самым экологически чистым общественным транспортом.

Развита сфера банковского и биржевого обслуживания города. Особое место занимает финансовая корпорация «УРАЛСИБ».это один из самых крупных и надежных российских финансовых институтов, который успешно работает с частными лицами, крупнейшими корпорациями, а также предприятиями малого бизнеса. Банк занимает высокие рейтинги по надёжному кредитному обслуживанию. Именно сюда приходят жители нашего города, желающие улучшить своё жилищное положение.

1.5             Планировочная структура города, внутреннее районирование

Нельзя обойти вниманием и заботу стерлитамаковцев в благоустройстве города. Появляются новые оригинальные архитектурные решения и формы. Реконструируются фасады старых домов, укладывается брусчатка и устанавливается декоративное ограждение. Меняется облик «красной линии» города. Хорошая современная отделка домов стала нормой в сегодняшнем облике города. Стерлитамак растёт, появляются новые жилые районы, реконструируются парки, скверы, набережные рек. Разрабатываются проекты и уже начато строительство многоэтажных и подземных гаражей. Стерлитамак подразделяется на микрорайоны, что сложилось исторически, привязанные к крупным предприятиям города, что является очень удобным в территориальной структуре Стерлитамака.

Раздел 2  Особенности рынка недвижимости  г. Стерлитамака

2.1 Рынок недвижимости как рыночная категория

На рынке недвижимости передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает: