Анализ недвижимости г. Стерлитамака

6 Реструктуризация жилищно-коммунальной сферы и управление отдельно взятым объектом недвижимости

В настоящее время в жилищной структуре произошли большие изменения и сдвиги. У населения – квартиросъемщиков появилась возможность самим определять вид жилищно – коммунального хозяйства, которое будет следить за тем или иным объектом собственности.

Рассмотрим на примере своего дома, в котором мы живем. Новый дом построен в 2005 году в районе «Сода». Дом до сих пор полностью не заселен, но это не влияет на его содержание, которое ведется в полном соответствии требованиям жильцов. Необходимо сказать о том, что дом находится на обслуживании у ТСЖ «Молодежное». Название говорит само за себя.

После окончания 2005 года, в начале января 2006 года, прошло собрание жильцов дома, в котором были установлены все «изьяны», пожелания жильцов, отчет об использовании средств, которые мы вносим за оплату жилого помещения, выбран председатель дома и работники, его обслуживающие.

Замечаний, можно,  сказать и не было. Встал вопрос о работе слесарей. В котором выяснилось, что слесарные работы производятся бесплатно по тем видам оборудования, которое было установлено в квартирах во время построения дома (отопление, водопроводные и канализационные трубы). Все остальные работы ведутся платно: установка санитарно-технического оборудования, в частности. Здесь же необходимо отметить о быстрой реакции со стороны ТСЖ. Вызов слесарей, электриков  не заставит себя ждать и это на это не влияет то, что ТСЖ находится в районе ВТС, который значительно удален от Соды.

Все замечания относились к самим жильцам, которые не закрывают за собой двери или сильно ими хлопают. Некоторыми жильцами было выдвинуто предложение об установке в подъездах домофонов. Вопрос рассмотрели. Выяснилось, что домофоны в подъезде устанавливаются простым голосованием жильцов – 50% + 1 квартира. Дана рассрочка платежа сроком на 7 месяцев по 120 рублей. В некоторых подъездах домофоны уже установлены.

Поднимался вопрос по отоплению, так как температура наружного воздуха  снижалась и в квартирах становилось холодно. Это было объяснено тем, что в доме стоит новый современный насос, который сам автоматически регулирует температуру и подачу нагревателя в квартиры в соответствии с температурой наружного воздуха. Было принято решение о временном отключении автомата и насос просто установили ориентировочно на температуру наружного воздуха -20оС.

Решился вопрос об уборке территории, в котором было отмечено о добросовестном выполнении своих обязанностей дворником (дворничихой), которая так же убирает и подъезды. Везде присутствует чистота и порядок.

Председатель ТСЖ был и остается Лукин Алексей Леонидович – исполнительный, добросовестный, всегда готов помочь и разъяснить тот или иной вопрос. Председателем дома была избрана Михайлова Анастасия Николаевна (то есть я сама). Решение было принято на основе того, что в доме мы заселились одни из самых первых, знаем все его первоначальные проблемы; знаем, практически, всех жильцов дома – молодых семей, притом все примерно одного возраста и с детьми. Немаловажное значение имеет строительное техническое образование  и получаемое высшее.

Особое место необходимо выделить расходованию средств. Все платежи поступают на свой расчетный счет, откуда выделяются средства на решение тех или иных вопросов.

После уплаты за отопление  в МУП Тепловые сети, остаются средства на обслуживание дома: уплаты заработной платы бухгалтеру, председателю, слесарю, электрику, дворнику, мастеру ТСЖ..

На собрании был рассмотрен вопрос о содержании дома (перечень затрат прилагается в виде, в котором он был представлен жильцам). Было выдвинуто и принято предложение, чтобы не собирать средства на капитальный ремонт дома.

После всех подсчитанных затрат установили оплату за содержание квартир в размере 5 рублей 6 копеек с квадратного метра. С января по апрель 2006 года оплата моей квартиры составила: 220 рублей за отопление и 47кв.м × 5,06 = 457,82 рубля. Вода, газ, электроэнергия платятся по счетчику. Данная система оплаты очень удобна, так как не зависит от количества человек, проживающих в квартире.

С мая месяца установлена новая оплата жилья 4 рубля 77 копеек. Снижение вызвано экономией средств за отопление и  мелкий ремонт.

В апреле месяце были устроены клумбы, заново ярко раскрашены детская площадка, выкрашены перила и ограждения, урны и скамьи. Выполнен косметический ремонт выбоин стен в подъезде (результаты вселения новых хозяев).

Мы очень довольны своей структурой содержания дома. Все вопросы решаются быстро и качественно. Установлена хорошая взаимосвязь ТСЖ – квартиросъемщики.

Раздел 7 Правовое регулирование на рынке оборота жилой недвижимости г. Стерлитамака

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен, точнее — с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды. Таким образом, первичной из тех функций, которые выполняет недвижимость в современном мире, является сугубо утилитарная защитная функция. Она же, естественно, является и наиболее общей — её способны выполнять все без исключения объекты недвижимости  являющиеся продуктом труда.

Любое общество, достигшее определенной стадии своего развития, нуждается в урегулировании самых различных отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членам и государством. Подобное регулирование обеспечивается посредством создания специальных норм, называемых правовыми или юридическими. При отсутствии законодательной нормы регулирование отношений на федеральном уровне осуществляется посредством принятия указов Президента РФ (действуют до принятия соответствующего закона). Обязательным требованием для всех законов и указов Президента РФ является их соответствие  Конституции РФ.

Только наличие правовой нормы является признаком урегулированности тех или отношений. С другой стороны, только отношения, которые соответствуют правовым нормам, являются действительными (имеющими юридическую силу). Любое отношение включает в себя четыре элемента:

Естественно, что преобладающей частью отношений, имеющих место в любом обществе являются, те, которые связаны с функционированием экономической системы и, в первую очередь, с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ. Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости.

Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы  «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности...» (п. 1, ст. 2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений. Помимо гражданских, могут существовать отношения, основанные «на административном или ином властном подчинении одной стороны другой...» (п. 3, ст. 2 ГК РФ).

Таковы общие положения, которые определяют правовое понятие недвижимости. С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. В этом смысле понятие недвижимости является первичным, служит исходным пунктом последующего экономического анализа, поскольку абсолютно необходимым условием осуществления любой экономической деятельности является наличие правовой среды. В РФ такой законодательной нормой является ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость является одним из немногих  объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве.  Недвижимость обладает существенной спецификой как сама по себе (как объект), так и по характеру своего рыночного оборота. Все это положения находят свое отражение в законодательстве.

Основными особенностями недвижимости следует считать:

1. Вещную природу. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительная стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому). Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямо пропорциональным по отношению к ней.

2. Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения (см. раздел 2.1.2). При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам не движимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения).

Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).

Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Земля — это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета, определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности — земельный участок — является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс. Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характеристиками, но к характеристиками местоположения. Соответственно, и стоимостной эквивалент у объектов недвижимости с равной потребительной стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее время стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка в составе городской территории, а для прав аренды.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О разграничении государственной собственности на землю”.

В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Основания возникновения прав на землю: Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Условия приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) или в безвозмездное срочное пользование.

2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.