Анализ недвижимости г. Стерлитамака

4. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

5. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

6. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

3. Недвижимость как сложная вещь в соответствии со ст. 134 ГК РФ определяется так «если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Как уже отмечалось, критериальным признаком недвижимости является неразрывная связь с землей. Это означает, что любой объект недвижимости есть единое целое объекта и земельного участка, на котором он расположен. Они не могут быть разделены.

Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта представляет собой имущественный комплекс.

Сложный составной характер недвижимости проявляется еще в одном аспекте. Ст. 132 ГК РФ устанавливает, что «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью», хотя элементами имущественного комплекса являются и движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также нематериальные активы (права, товарные знаки), — т. е. налицо все признаки сложной вещи. Действующее предприятие представляет собой взаимосвязанное функционирование всех элементов имущественного комплекса как единого целого. Предприятие обладает стационарным местоположением, имущественный комплекс фиксирован в пространстве, то есть отвечает критериальному признаку недвижимости. Сложность недвижимости как вещи проявляется еще и в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) может существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме, комнаты в коммунальных квартирах и др.). В натуре они не могут быть выделены, как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только права на них. Вместе с тем, имеется и обладатель прав на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственниками приватизированных квартир являются физические и юридические лица. Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова, — как физически единое целое, сложенное» из различных объектов прав.

С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи может рассматриваться как суммирование стоимостей ее элементов. Возможна и обратная постановка задачи: определить стоимость элементов, зная стоимость сложной вещи в целом. Например, можно вычислить отдельно стоимость объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, зная их общую цену.

4. Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости. Она представляет собой систему, включающую объекты регистрации, субъектов регистрации, органы регистрации и порядок регистрации. Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована ее особой ролью и спецификой. Ее главная цель — подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости.

Помимо самих прав, регистрируются сделки, ограничения прав, сами объекты, а также правообладатели. Все эти элементы являются взаимосвязанными: — любое право на недвижимость имеет место по отношению к конкретному объекту и принадлежит конкретному физическому или юридическому лицу или органу власти и управления;

— многие права по своей природе являются ограниченными. Например, аренда представляет собой временную уступку прав собственности или, что же самое, — это право собственности, которое ограничено во времени;

— сервитут — представление права пользования вещью лицу, которое не является ее собственником;

— сделки обеспечивают возникновение, изменение, подтверждение или прекращение прав, то есть сами права можно считать правовым результатом сделок. Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость — объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Важно отметить, что обязательность государственной регистрации так же оказывает известное влияние на стоимость объекта недвижимости. На пример, приобретая недвижимость в собственность, покупатель обязан возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплачивает стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не с самим объектом, а с обеспечением его оборота.

Государственная Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или превращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ, по установленной федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Федеральный орган исполнительной власти осуществляет:

                  координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав

                  правовой контроль

                  публикацию материалов по вопросам практики ведения гражданских прав

                  обучение и повышение квалификации работников в системе гражданских прав.

Основания для государственной регистрации прав:

                  Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления.

                  Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

                  Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством.

                  Свидетельства о праве на наследство.

                  Вступившие в законную силу судебные акты.

                  Акты о правах на недвижимое имущество.

                  Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от предыдущего правообладателя.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия подлежат государственной регистрации.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится по месту регистрации лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения права на предприятие по месту регистрации правообладателя предприятия.

При продаже доли в праве общей собственности поступившему лицу к заявителю о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он её продает.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

В случае обращения одного из собственников, с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности, необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных собственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.

Если в аренду сдается  земельный участок, к договору аренды прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдается здание, к договору аренды прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Копии вступивших в законную силу судебных решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебным органом в учреждение юстиции по регистрации прав.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается, если содержание договора не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные об условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда.

В Приложениях Е, Ж, И, К и Л приведены: Договор купли-продажи земельного участка, Договор мены, Договор на участие в долевом строительстве, Договор дарения Договор купли-продажи неоконченного строительством дома — основные документы регулирующие отношения между собственниками недвижимости по средством государственной регистрации.

Другим не менее важным документом, определяющим права различных лиц в сфере недвижимого имущества, является градостроительный кодекс.

Градостроительный Кодекс регулирует отношения в сфере пространственного развития городской среды, развития инфрастуктуры, модернизации и реконструкции. Градостроительством называют комплексное планирование развития территорий независимо от их размеров. Его задачей является разработка схем (планов), определяющих застройку территорий и другие виды их использования (например, защиту и отдых). Главной целью градостроительства, как и строительства, является создание комфортной и эффективной среды для работы и проживания населения.

Основным подходом к застройке территории является ее планирование, а средством реализации - ступенчатая система градостроительной документации, в которой документация последующей ступени конкретизирует и развивает документацию предыдущей ступени. Градостроительное регулирование касается и строительной деятельности, создавая условия для эксплуатации и обслуживания жилого фонда на протяжении всего жизненного цикла.

Нормативные документы. Законодательной основой для нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности служит Федераль­ный закон - Градостроительный кодекс РФ (№ 73-ФЗ, от 7.5.1998). Градостроительный кодекс РФ регулирует систему расселения в го­родах и сельских населенных пунктах, развитие территорий, градостро­ительное и строительное проектирование, строительство, развитие инф­раструктуры, использование природных ресурсов, охрану исторических объектов и охрану природы. В этом законе определены права и обязан­ности органов власти всех уровней, органов местного самоуправления и граждан России, касающихся строительной и градостроительной дея­тельности.

Ожидаемые изменения в области градостроительства касаются прежде его развития регионального законодательства, которое в настоящее время активно развивается. В методическом плане основное внимание будет уделяться не столько разработке проектных решений, сколько определению режимов зонирования территорий, уточнению имеющихся там требований и ограничений, их связи с законодательной базой и судебной практикой, а также развитию различных информационных систем (регистров, кадастров и др.).