Анализ недвижимости г. Стерлитамака

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа – это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:

                   купли-продажи

                   аренды

                   ипотеки

                   вещных прав (доверительное управление)

г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;

                   нового строительства

                   подлежащего реконструкции

д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных и муниципальных объектов недвижимости.

е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.

з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:

                   земельный

                   зданий и сооружений

                   помещений

                   предприятий как имущественных комплексов

                   кондоминиумов

                   вещных прав

                   многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

2.5 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица – граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка  недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

—выбор экономически эффективного проекта;

—создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

—получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

—поиск инвесторов;

—определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

—разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

—отбор и привлечение подрядчиков;

—контроль над осуществлением работ.

—Застройщик отвечает: перед инвестором – за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями – за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями – за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ; перед потребителями – за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) – центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости – земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

2.6 Рынок недвижимости г. Стерлитамака

После застоя 1990 - 1997 гг. рынок н6едвижимости г. Стерлитамака начинает расти: сначала постепенно, а теперь уже быстрыми темпами. Этому способствовал толчок спроса населения, желающего улучшить свои жилищные условия, а так же политика местных властей, направленная в помощь населению и улучшения социального положения граждан.

Это такие программы как:

- выплата от стоимости приобретения жилья на ребенка суммы стоимости 8 кв. метров данного жилья (например: Вы купили квартиру стоимостью 420 тыс. рублей, т.е. по 14 тыс. руб. за 1 кв. метр. Тогда при рождении ребенка Вам возвращается сумма в размере 8×14=108 тыс. рублей). Особенно данная программа получила широкое распространение в сельской местности, куда государство, с одной стороны, обеспечивает приток населения, а с другой стороны, семьи, которые хотят иметь по 5-6 детей и их устраивает жизнь в сельской местности (особенно, если данная сельская местность отличается от города лишь видом хозяйственной деятельности и экологической обстановкой).

- выплата подоходного налога (13 % от стоимости приобретенного жилья). Именно эта программа мешает проследить динамику роста или спада на рынке вторичного жилья, так как граждане, вместо того чтобы оформлять договоры дарения или обмена жилья, по договоренности между сторонами, оформляют договора купли-продажи.

Также существуют программы такие, как: «Ипотечное жильё» и «Жильё молодым семьям». Принцип программы следующий: заказчик-муниципалитет города по договору со строительными фирмами строит на свои инвестиции жилые дома и продает квартиры в рассрочку на несколько лет под проценты (в нашем городе это Юго-Западный район со своей инфраструктурой: дорогами, детскими садами, школами, магазинами и поликлиниками). Здесь мы видим три стороны: заказчик-подрядчик-покупатель. Эта взаимосвязь выгодна всем:

1.                  Пусть заказчик имеет хоть и небольшие проценты с продажи квартиры, но зато действует политика, направленная для улучшения социального положения средних слоев населения – основной массы, что крайне немаловажно.

2.                  Подрядчик – строительная фирма – всегда обеспечена работой, т.е. существует занятость населения. Строительство становится чуть ли не ведущей отраслью. Это дает толчок к росту различных строительных организаций.

3.                  Покупатели – граждане – они могут приобрести жилье с рассрочкой платежа от 5 до 27 лет в новом доме.

Вывод. Всё это привело к тому, что строительство идёт быстрыми темпами, развивается. Гражданам хочется купить ту квартиру или дом, где никто не жил, где всё можно начать заново. Растет спрос на новое жильё, и как последствие растут цены.

Население ищет выход. Вторичное жилье более доступное. Районы с таким жильем более благоустроены, более озелены. Необходимо обратить свое внимание и на то, что сейчас везде ведется реконструкция, которая заключается не только в том, что ведется евроотделка фасадов домов, но и перестраивается внутренняя планировка квартиры. Вторичное жилье тоже пользуется большим спросом. Уже в середине марта 2006 года цены на вторичное жильё выросли так, что стали равными ценам первичного жилья. Особенно пользуется спросом вторичное жилье с хорошей внутренней отделкой. Появилось много фирм и частных физических лиц, которые скупают квартиры, находящиеся не в самом лучшем виде (мягко говоря) и ведут там достаточно хорошую отделку или евроремонт. После ремонта такая квартира перепродается гораздо дороже.

Отдельное место необходимо отвести частным жилым домам, коттеджам и земельным участкам. Земельный участок без построек стоик треть всего строительства. Выгодно ли его покупать? Такие участки скупают малые фирмы и выстраивают коттеджи стоимостью от 3-х до 10 млн, и продают обеспеченным лицам, которые не хотят тратить свое время на строительство и которым гораздо проще купить, нежели построить.

С другой стороны, участки скупают граждане, у которых доход повыше среднего и которые хотят сами построить себе дом. Строительство ведется своими силами. Но таких очень мало: менее 1%.