Лизинг коммерческой недвижимости

     Введение

     Высокий рост национальной экономики сопровождается бурным строительством отелей, торговых комплексов, офисных центров. Но приобрести их в собственность, что является залогом успешного развития бизнеса, редко под силу даже крупным компаниям, не говоря уже о средних и малых  предприятиях. Деньги у них всегда находятся в обороте, их отвлечение чревато замедлением темпов развития и отставанием от конкурентов. Очевидно, что в этом случае на помощь в  покупке помещения должны прийти банки со своими финансовыми продуктами. Но этого не происходит.

     Кредитование  приобретения коммерческой недвижимости развито крайне слабо. В подавляющем  большинстве случаев (более 90%) оно  представлено ломбардными схемами, когда недвижимость выступает в  качестве залога. Случаи кредитования покупаемой недвижимости невелики. Влияет на это комплекс факторов.

     Во-первых, на рынке нет «длинных» денег, которые бы позволяли кредитовать  приобретение недвижимости на длительный срок. Эту проблему в отличие от ипотеки жилья государство не считает социально острой. Поэтому  оно не видит необходимости в  создании на этом рынке крупной структуры, которая выкупала бы кредиты у  частных банков и создавала вторичный  рынок закладных, как это делает АИЖК. Для иностранных же банков, обладающих «длинными» деньгами, отечественный  рынок коммерческой недвижимости недостаточно прозрачен. Таким образом, рефинансировать  кредиты на покупку недвижимости пока особо некому.

     Во-вторых, спрос на нежилые помещения столь  высок, что продавцам нет особой нужды работать по кредитным схемам. Им несложно найти клиентов, готовых  сразу оплатить покупку.

     В-третьих, не урегулирован земельный вопрос, что не добавляет рынку устойчивости.

     Высокие кредитные ставки, отсутствие рефинансирования, непрозрачность сделок, недостаток предложения  среди объектов – таковы характеристики нынешнего состояния кредитования коммерческой недвижимости.

     Однако  время не стоит на месте. Появляются новые финансовые инструменты, которые  приходят на помощь бизнесу. Одним из них является лизинг, завоевывающий  все больше рынков. Теперь наступает  очередь и недвижимости. Лизинг является прогрессивной формой приобретения нежилого помещения. Он предусматривает  передачу его в долгосрочную аренду и пользование с последующим  оформлением в собственность, которое  происходит после окончания всех выплат. Лизингополучатель использует недвижимость с момента регистрации  договора лизинга.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Лизинг  коммерческой недвижимости.

     Лизинг  на сегодняшний день справедливо  считается одним из самых малораспространенных, но вместе с тем и одним из самых  перспективных способов рефинансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости.

     Лизинг  - это  рациональный, действенный  и актуальный механизм пополнения как  основных, так и оборотных средств. Недвижимость - это высоколиквидный  актив и надежный объект для инвестиций, рыночная стоимость которого с течением времени, как правило, только растет.

     Относительно  недвижимости и ее пользователей  лизинг отличается высокой универсальностью применения. Иными словами практически  все могут использовать лизинг равно  как для покупки новой недвижимости в рассрочку, так и для получения  денежных средств под объекты, уже  находящиеся в собственности.

     Объектом  лизинга коммерческой недвижимости может быть любое недвижимое имущество, в том числе:

1. офисы
2. торговые площади
3. многофункциональные центры
4. склады и логистические парки
5. многоярусные гаражные и парковочные комплексы
6. технологические станции (газораспределительные, нефтеперекачивающие, компрессорные, насосные и т. п.)
7. сети АЗС
8. здания электростанций и электроэнергетики
9. производственные площади различного назначения
10. отели
11. спортивно-развлекательные центры
12. выставочные площади
13. здания смешанного назначения (автосалоны + автосервисы, офис +склад + производство и т. д.)

     Все, что имеет коммерческое назначение и называется «коммерческая недвижимость».

     Лизинг  коммерческой недвижимости предполагает, прежде всего, приобретение лизинговой компанией коммерческой недвижимости в собственность, а по окончанию  срока лизинга,  передачу коммерческой недвижимости лизингополучателю, то есть фактически повторный переход права  собственности на коммерческую недвижимость.

     Необходимо  пояснить, что представляет собой  лизинг как финансовый инструмент, какова общая схема лизинговой сделки, механизм ее проведения.

     Схема любой лизинговой сделки представляет собой взаимодействие трех сторон: лизингодателя, лизингополучателя, продавца. Лизинговая компания покупает предмет  лизинга у продавца, берет себе на баланс, затем передает его лизингополучателю  по договору финансовой аренды. По окончании  договора лизинга лизингодатель  передает предмет лизинга лизингополучателю  в собственность. В дополнение могут  заключаться другие договоры: страхования, поручительства, залога.

     По  своей сути лизинговая сделка по приобретению недвижимости не отличается от передачи в финансовую аренду транспорта или  оборудования. Клиент выплачивает лизинговые платежи, а по окончании срока  лизинга получает в собственность  здание, уже полностью амортизированное либо по минимальной остаточной стоимости. Это уменьшает величину налога на недвижимость по приобретаемому объекту. При этом лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (балансодержателем чаще всего выступает  лизингодатель), а выплачивает его  в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель  относит на себестоимость продукции (работ, услуг), чем достигается экономия по налогу на прибыль.

     Базовые условия лизинга коммерческой недвижимости выглядят следующим образом: авансовый  платеж может составлять от 5% до 20% от стоимости здания, срок лизинга –  от трех до семи лет. Сооружение страхуется на весь срок лизинга в обязательном порядке. Лизинговые платежи выплачиваются  лизингополучателем по заранее оговоренному графику, который может быть, по выбору клиента, аннуитетным, регрессивным, ускоренным.

     Механизм  проведения сделок по лизингу недвижимости имеет некоторые особенности, поэтому  есть смысл рассмотреть его подробнее. На начальном этапе сотрудничества с лизинговой компанией клиент выбирает объект недвижимости и предоставляет  комплект документов в лизинговую компанию согласно установленному перечню. Специалисты  лизинговой компании проводят финансово-экономический  и юридический анализ представленных документов и принимают решение  о возможности предоставления лизинга  и покупки объекта недвижимости.

     Вопросы оценки проекта и его перспектив относятся к числу наиболее часто  задаваемых. Традиционно оцениваются: лизингополучатель на способность  покрывать лизинговые платежи, и  объект недвижимости на ликвидность  и/или способность формировать  прибыль. Как правило, если эти условия  соблюдены, сделка успешно реализуется. Препятствием могут стать разве, что тотальное нежелание клиента/продавца имущества работать за безналичный  расчет. В таком случае необходимо помнить, что «серые» и «наличные» схемы обычно сводят на нет все  реальные преимущества лизинга.

     На  этапе разработки и подписания договора лизинга недвижимого имущества  клиент и лизинговая компания согласовывают  все существенные условия договора лизинга. Именно на этом этапе клиент и лизинговая компания определяют порядок  пользования недвижимым имуществом, согласовывают вопросы обеспечения  электроэнергией и водоснабжением, а также телекоммуникациями, так  как при смене собственника необходимо подписывать эти договоры заново.

     На  этапе разработки и подписания договора также устанавливается, какая из сторон будет осуществлять капитальный  и текущий ремонт (если же в договоре это не будет оговорено, то будут  применяться по аналогии нормы Гражданского кодекса об аренде, которые напрямую предусматривают возложение обязанности  по текущему ремонту на лизингополучателя, а капитального – на лизинговую компанию).

     Завершающим этапом является проведение государственной  регистрации договоров. С недавнего  времени совмещается государственная  регистрация возникновения права  собственности по договору купли-продажи  и договора лизинга, то есть документы  на оба вида регистрации подаются одновременно. При этом регистрирующие органы проводят одновременно экспертизу двух пакетов документов, что значительно  сокращает сроки государственной  регистрации.

     В целях одновременной регистрации  двух пакетов документов специалисты  лизинговой компании особое внимание уделяют формулированию условий  договоров купли-продажи и лизинга, включают в тексты обоих договоров  коррелирующие между собой ссылки. После рассмотрения документов регистрирующие органы проводят последовательную регистрацию  возникновения права собственности  по договору купли-продажи и договору лизинга.

     Очень часто клиенты лизинговых компаний обеспокоены тем фактом, что право  собственности на недвижимое имущество  в течение срока лизинга находится  у лизингодателя. Это вызывает опасения потерять дорогое имущество, если в  деятельности лизингополучателя или  лизингодателя возникнут какие-либо сложности. Однако действующее законодательство полностью обеспечивает права лизингополучателя  в том случае, если сделка распадается  или произойдет смена сторон.

     Основными гарантами прав лизингополучателя  являются: 

1. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
2. ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.к. переход права и договор лизинга - два взаимосвязанных документа, которые последовательно или одновременно регистрируются в Федеральной регистрационной службе.

     В случае дефолта со стороны лизингодателя: «...к  приобретателю прав лизингодателя  в отношении предмета лизинга  в результате удовлетворения взыскания  в обязательном порядке переходят  не только права, но и обязательства  лизингодателя, определенные в договоре лизинга» (п.2, ст.23 ФЗ «О финансовой аренде»). Таким образом, права лизингополучателя  в отношении имущества сохраняются  даже в случае банкротства лизинговой компании, т.к. приобретатель прав обязан будет довести договор лизинга  недвижимости до конца, соблюдя все  его условия.

     Существует  масса тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении лизинговых договоров по приобретению недвижимости. Проведение таких сделок часто сопряжено  с некоторыми сложностями. Среди  основных трудностей – неурегулированность  многих вопросов в российском законодательстве.

     На  этапе заключения лизинговой сделки возникают затруднения, связанные  с регламентом ее оформления, по причине того что этот процесс  еще не проработан до конца в юридическом  аспекте. Порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи  не прописан в законодательстве напрямую и не регламентируется законом о  государственной регистрации сделок с недвижимостью. Сегодня эта  проблема решается путем одновременной  подачи в регистрирующие органы двух комплектов документов (договор лизинга  и договор купли-продажи).

     Еще одна особенность заключается в  законодательном требовании о неразрывной  связи зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен законом, исполнение данной сделки лизинга  сопряжено с некоторыми сложностями с правовой точки зрения. Отношения между лизингополучателем и лизинговой компанией касательно земельного участка регулируются с помощью отдельного договора аренды с правом выкупа.

     Как правило, не возникает проблем с  приобретением в лизинг производственных, складских помещений, офисов, всех тех  объектов, безусловное предназначение которых – использование в  коммерческих целях. В этом отношении  спорным является вопрос о возможности  приобретения в лизинг объектов незавершенного строительства – так называемого  недостроя. В настоящий момент на практике складывается ситуация, что  такие объекты не подлежат передаче в лизинг – вследствие того, что  они не могут быть использованы в  предпринимательстве. Единственное юридически возможное целевое использование  недостроенных объектов недвижимости – их достраивание, что на этапе  строительства не попадает под определение  коммерческой деятельности.