Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции)

Министерство  культуры Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КИНО  И ТЕЛЕВИДЕНИЯ

Институт  экономики и управления

Кафедра экономики кино и телевидения 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА (РЕФЕРАТ)                                                                                    по дисциплине «Экономика недвижимости» 
 

Тема: «Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции)» 

  
 
 

                                                                Выполнила

Дёмушкина А.В.

                                                                Студентка 4 курса, группа 842

                                                            №  зачетной книжки 084109

                                                                 Вариант 9

                                                                     Преподаватель Барсуков Д.П.

                                                              д.э.н., профессор                                                                                                                                                                                                                         

                                                                           Подпись________ Дата_________ 
 
 
 

               
 
 
 
 

Санкт-Петербург

  2011  

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие недвижимости……………………………………………..………….4

       1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты, законодательная база….…4

       1.2 Место недвижимости в рыночной системе. …………………………....5

2. Анализ состояния рынка недвижимости в России….………………………..6

      2.1 Рынок жилья………………………………………………………………6

      2.2.Рынок коммерческой недвижимости ….………………………..……..15

      2.3. Рынок земли ……………………………………………………………16

Заключение…………………………….…………………………………………19

Список  использованной литературы…………………………………………...20 Расчетно–практическая часть………………………………………………..…21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

                                             Введение 

     В настоящее время в России и  других странах бывшего СССР для  всех субъектов хозяйствования и  рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость –  основа национального богатства  страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей [7, с.30].

     Целью данной работы является рассмотрение и анализирование закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

     Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

     определить  понятие и виды недвижимости, рассмотреть  ее особенности как товара;

     определить  понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;

     рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации.

         Объектом исследования является рынок недвижимости.

        Предмет исследования – тенденции и анализ рынка недвижимости. 

 

                                    1.Понятие недвижимости 

1. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка,  законодательная

      база

          Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).    

        Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

       По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

      В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально  заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

       Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). 

               1.2 Место недвижимости в рыночной системе 

           Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

     Основной, базовый объект недвижимости – земля  – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

     В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда  частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она  подвергается постоянным или временным  ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

     Существуют  и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое  использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.¹

Не могут  также государственные и муниципальные  предприятия самостоятельно сдавать  в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах  – при крупных сделках (25-50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов – только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах) [2, с.20].

        Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил [3, с.18]. 
 
 

                2. Анализ состояния рынка недвижимости в России 

                                     2.1 Рынок жилья 

     Жилищная  сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые  потребности человека. Ее состояние  во многом определяет уровень жизни  граждан страны и свидетельствует  об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его  богатства и формирует базу для  развития экономики страны.

     Уникальность  жилья состоит в том, что, являясь  наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым  человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром  первой, жизненно важной необходимости  [5, с.27].

     Бесплатная  приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку [1, с.30].