Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции)

     По  мнению правительства поправки, внесенные  в закон «Об ипотеке», призваны решить эти проблемы как для банкиров, так и для заемщиков. Банки опасались выдавать ипотечные кредиты потому что заемщики фактически не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. А сейчас банкам даются гарантии, что они в случае форсмажорных обстоятельств заберут себе квартиры неплатежеспособных клиентов, даже если это жилье у них является единственным. Исправить положение с отсутствием долгосрочных ресурсов помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах», который значительно расширил перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг. Очевидно, что новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы, что в свою очередь сулит покупателям благоприятные изменения в условиях ипотечной сделки [4, с.22].

     По  данным Ассоциации российских банков, в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 107 млрд. руб., в 2002 году – 7,8 млрд. руб., а в 2003 году – 15 млрд. руб. При  средней величине кредита 18 тыс. долларов на конец 2003 года банками выдано 27 тыс. кредитов. И к началу 2004 года более 100 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных схем. Половину из этого количества ипотечных кредитов выдал Сбербанк России. Доля просроченной задолженности составляла в 2002 году 0,42%, в 2003 году – 0,33%. По итогам 6 месяцев 2004 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировало более 300 (3%) ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд. руб. К федеральной системе рефинансирования подключилось две трети региональных операторов.

      Сейчас одни регионы уже практикуют ипотечное  кредитование, другие только планируют  использовать его для решения  жилищных проблем. Соглашения с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключили 68 регионов, и 45 из них  работают по его стандартам. С учетом своих особенностей там создают  и собственные схемы.

     Например, Республика Башкортостан один из лидеров  по количеству выданных ипотечных кредитов. По специальной программе, реализуемой  в республике Уфимским городским  агентством ипотечного кредитования, было предоставлено 2316 кредитов на общую  сумму 947,96 млн рублей. На сегодня это лучший результат по России. Ныне в январе было выдано 214 кредитов на сумму 101,84 млн рублей [6, с.28].

     В Татарстане начали работать по программе  развития социального ипотечного строительства. Средства предприятий при этом –  основной источник финансирования строительства. Их отчисления предполагается оформить на возвратной основе, а возврат  средств начнется через 7 лет. Рассрочка  по оплате составит 28,5 лет [4, с.33].

     В Перми областной ипотечный фонд жилищного кредитования в 2004 году выдал 157 ипотечных кредитов на общую сумму 56,1 млн рублей.

     В Санкт-Петербурге за 2004 г. выдано 1,3 тыс. ипотечных кредитов. В том числе  за 2004 г. ипотечные кредиты по специальной  городской программе оформили 150 петербуржцев-очередников. Всего в  городской программе, рассчитанной на 10 лет, планируется ежегодно выделять из бюджета до 80 млн руб. на льготные ипотечные кредиты, что позволит 1,5-2 тыс. горожан получать социальный ипотечный кредит на жилье.

     Объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья  в 2004 году увеличился примерно в 2 раза, с 7-8 млрд руб., до 15,5-16,5 млрд руб. По прогнозам аналитиков в 2005 году он может увеличиться до 28 млрд рублей.

     В Красноярском крае в качестве ипотечного оператора выступает краевой  фонд жилищного строительства. Для  ипотечных кредитов на год предусмотрено 525 млн рублей. Займы будут выдаваться под 15% годовых на срок до 27 лет. Возраст заемщика – от 18 до 60 лет. Например, заем в 300 тыс. рублей может получить семья, совокупный доход которой составляет от 10 тыс. рублей в месяц. При этом их ежемесячный взнос в банк будет составлять 3818 рублей [2, с.46].

     На  Южном Урале первоначальный взнос  по кредиту предполагается снизить  с 30 до 10%. В 2005 году ипотечные кредиты  смогут получить 10 тысяч семей.

     Есть  примеры сотрудничества регионов с  иностранными банками. Так, среди банков-партнеров  Хабаровского краевого ипотечного агентства  и японский банк, где ставка по кредиту  в долларах составит примерно 7% годовых  по сравнению с 11-12% в российских [7, с.45].

     Итак, можно считать, что двери жилья, приобретаемого с помощью ипотечных  кредитов, еже открываются, правда, пока не для всех. По расчетам специалистов, предельные ставки для обеспечения  действительно доступных кредитов дифференцированы по регионам: от 0,6 до 4,78%. Параметры кредитов должны соответствовать  возможностям заемщиков.

     В рамках всей жилищной реформы предполагается, что к 2010 году стоиться жилья будет  вдвое больше, и оно будет доступно для 30-35% населения. По завершении всей реформы мы в течение какого-то времени войдем в нормальный режим, при этом спрос будет на уровне примерно 150 млн. кв. м в год. Это  позволит достичь большего равновесия спроса и предложения на рынке  жилищного строительства и стабилизировать  цены на квартиры. 
 
 
 
 
 

                        2.2 Рынок коммерческой недвижимости

     Рынок недвижимости в России в настоящее  время находится в начальной  стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом  Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

     Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе  первого этапа развития рынка, при  формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа  подхода к недвижимости как объекту  инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду [5, с.24].

     Рассмотрим  подробнее состояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации.

     Первой  проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто  и перед ней, является сложность  размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня – единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды [6, с.39].

     Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими темпами по сравнению с другими сегментами рынка. Объем российского рынка торговой недвижимости в 2004 году составил 200 млрд. долларов, при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынка торговой недвижимости обусловлено развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти не рассматривают сегмент офисной недвижимости, который в регионах представлен офисами класса С, в лучшем случае – класса В. Одни считают, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а как пассив, расходы на который необходимо минимизировать. Другие участники рынка придерживаются мнения, что региональные рынки пока не созрели для высококлассной офисной недвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особого смысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А не полностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит о том, что строительство такого бизнес-центра было преждевременным.¹ 
 

                                            2.3 Рынок земли 

         В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства [5, с.48].

      В силу перечисленных  выше факторов земля, как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе  – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного  перераспределения земель между  собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами [7, с.42].

     В 90-ые годы, когда шла приватизация основной массы предприятий, земля  под ними передавалась новым собственникам  на праве постоянного бессрочного  пользования. Бес срочность оказалась  весьма относительной, и уже в 2001 г., когда был принят новый Земельный кодекс РФ, перед предприятиями замаячила необходимость либо выкупить, либо арендовать свой земельный участок (ст. 36 ЗК РФ). Изначально Законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (он ввел в действие Земельный кодекс РФ) юридические лица обязывались переоформить право бессрочного пользования в срок до 1 января 2004 года, затем им была предоставлена отсрочка до 1 января 2006 г. Однако было ясно, что рано или поздно платить за землю придется. При переоформлении права бессрочного пользования на право собственности цена земли устанавливается субъектами Федерации. При этом Законом о введении в действие Земельного кодекса установлена норма предельной цены выкупа в зависимости от численности населения: 

• до 500 тыс. человек – от 3 до 5 ставок земельного налога;
• от 500 тыс до 3 млн. человек – от 5 до 17 ставок;
• свыше 3 млн. человек – от 5 до 30 ставок. ¹

      Некоторые регионы  начали приватизацию земельных участков, другие ее притормозили – все зависело от того, насколько приемлемой власти посчитали цену земли и насколько  они были заинтересованы в развитии своих территорий. Часть субъектов  РФ установила максимальную цену, часть  – минимальную, либо дифференцировала цену по категориям участков и собственников  объектов недвижимости, расположенных  на них. Однако, по данным Минэкономразвития, ряд регионов, изначально установивших минимальные выкупные цены, начинают отказываться от такой практики. То есть установление минимальной цены в них привело к массовому  выкупу участков, а отдельные землепользователи, имеющие высокодоходный бизнес на малых  площадях (магазины, заправочные станции  и т.п.), в состоянии заплатить  адекватную цену за землю. Между тем  многие собственники считают, что, покупая  пакеты акций предприятий на конкурсах  и аукционах, они фактически уже  оплатили и стоимость соответствующей  земли. В результате в настоящее  время переоформлено менее 30% земельных  участков из находящихся на праве  постоянного бессрочного пользования  и подлежащих переоформлению.

     Сегодня 129,3 млн га составляет общая площадь земель, находящихся в частной собственности в РФ, из них 124,2 млн га – земли в собственности граждан, 5,1 – в собственности юридических лиц. В государственной и муниципальной собственности находится 1580,6 млн га [4, с.41].

     Земля и недвижимость – это мощный экономический  ресурс, который, во-первых, используется в российской экономике крайне неэффективно, а во-вторых, экономический потенциал которого существенно недооценивается. В исследовании Эрнандо де Сото, достаточно убедительно доказана гипотеза, согласно которой одна из основных причин экономического разрыва между развитыми странами и странами третьего мира – это неумение последних правильно распоряжаться имеющимися ресурсами. Применительно к недвижимости это «неумение» заключается в отсутствии институтов, обеспечивающих защиту прав на недвижимое имущество и свободный оборот этих прав. В настоящее время Правительство РФ взялось за земельную реформу. Содержание земельной реформы включает в себя предложения практически по всем основным институтам рынка недвижимости. В первую очередь это предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда, разграничение государственной собственности на землю, развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый учет объектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд [4, с.44].