Лекции по "Ипотечное кредитование"

>     1. По объекту недвижимости. В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, что было рассмотрено выше.

     2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

• приобретение готового жилья (квартиры, дома), приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;

• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

     3. По виду кредитора.

     Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы

 

     4. По виду заемщиков:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

     5. По форме предоставления кредита:

• кредиты, предоставляемые разовым платежом;

• кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;

     6. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

     7. По виду источника средств для кредитования.

     Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  формирования ресурсной базы, часть  которой или она вся используется для кредитования (табл. 1.2).

Таблица 1.2. Источники формирваония ресурсов

     8. По способу погашения долга выделяют:

• ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;
• ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.

     9. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:

• постоянный ипотечный кредит (самоамортизируемый) – кредит, при котором заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов;
• ипотечный кредит с переменными выплатами подразделяется на:

• ипотечный кредит с «шаровым» платежом, предусматривающий крупный итоговый платеж в конце срока;
• ипотечный кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга – предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга и отдельно выплату процентов на непогашенный остаток;
• ипотечный кредит с нарастающими платежами;

• ипотечные кредиты с индексацией долга.

     10. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     11. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     12. По величине первоначального платежа:

     Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;

• обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

 

      !!! вопрос аудитории  – что такое  ипотечное кредитование!!! 

      Ипотечное кредитование представляет собой систему финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. 

      !!! повторный вопрос аудитории – есть ли разница между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»!!! 

      Следовательно, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны, поскольку «ипотека» как форма обеспечения (залог), предполагающая определенные залоговые технологии, является элементом данной системы.  

     Прежде  чем мы перейдем к рассмотрению рынка  ипотечного кредитования, остановимся  на роли ипотечного кредитования в  экономике. Следует отметить, что  ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:

     1) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

     2) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;

     3) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;

     4) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;

     5) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;

     6) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;

     7) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно – бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.

     Таким образом, ипотечное  кредитование выполняет  определенные функции, которые дают ему  преимущества перед  другими видами кредитов, а именно:

    – функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

    – функция обеспечения возврата заемных  средств;

    – функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

    – функция рынка закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др.  
 

Тема 2. Рынок ипотечного кредитования и его  элементы.

2.1. Понятие рынка  ипотечных кредитов  и его участники  (понятие рынка,  его виды, участники).

2. Ипотечные ценные бумаги и их особенности.

 

2.1. Понятие рынка  ипотечных кредитов  и его участники  (понятие рынка, его виды, участники). 

     Рынок ипотечного кредитования – часть  финансового рынка, на котором перераспределяется заёмный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости.

     Фактически  РИК является объектом, на котором  и происходит формирование системы  финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, т.е. ипотечного кредитования.

     Как и любая система, система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых  элементов, взаимодействие которых позволяет эффективно функционировать рынку ипотечного кредитования.

!!! вопрос аудитории:  что следует понимать  под эффективным  функционированием  РИК? !!!

     Существуют  различные трактовки понятия  «эффективность». Но если рассматривать этот термин как уровень соответствия результатов какой-либо деятельности поставленным задачам, то в нашем случае под эффективностью следует понимать:

     – низкий уровень рисков по ипотечным  кредитам;

     – доступность ипотечных кредитов;

     – высокий уровень надежности ипотечных ценных бумаг, что позволяет привлекать дополнительные источники кредитования.