Лекции по "Ипотечное кредитование"

     Кредитные учреждения со специальными заданиями являются специализированными банками, выполняющими важные народно-хозяйственные функции по стимулированию определенных сфер экономики. Одним из направлений их деятельности являются ипотечные операции под залог основных фондов предприятий;

2. общественные, нацеленные на выполнение определенных общественных задач: публично-правовые ипотечные кредитные учреждения, кредитные учреждения со специальными заданиями, публичные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства;
3. кооперативные, основной задачей которых является удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи: общества взаимного кредита или строительные общества.

     Особенности деятельности различных ипотечных  организаций заключаются, прежде всего, в способе привлечения ресурсов для кредитных операций. Наибольшую известность получили стройсберкассы и ипотечные банки.

     Работа  стройберкасс базируется на системе сбережений, основанной на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

     Модель ипотечного банка подразумевает самостоятельное рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска закладных листов.

     В Германии в Законе об ипотечных банках дано следующее определение ипотечного банка.

     Ипотечные банки — это частноправовые кредитные институты, деятельность которых направлена на:

– выдачу ссуд под залог внутренних (отечественных) земельных участков (и построек на них) и выпуск долговых обязательств (ипотечных закладных листов) на основе выданных ипотечных кредитов;

– предоставление ссуд внутренним публично-правовым организациям и институтам или получение полной гарантии (поручительства) от таких организаций и институтов на предоставление ссуды и выпуск долговых обязательств (коммунальных долговых обязательств) на основе приобретенных требований.

     Ипотечные банки в Германии могут быть основаны только в форме акционерных обществ или акционерных коммандитных товариществ, участники которых подразделяются на 2 категории: полные товарищи, несущие неограниченную имущественную ответственность по обязательствам товарищества, и коммандисты, отвечающие по обязательствам К. т. в пределах их вклада.

     Деятельность  ипотечного банка основывается на принципах  надежности, ликвидности и эффективности.

     1. Принцип надежности ипотечных банков заложен в Законе об ипотечных банках и связан с тем, что минимизация риска неплатежеспособности эмитента закладных листов осуществляется за счет:

     – ограничения проводимых им операций только операциями с низким уровнем риска;

     – формирования определенного состава  покрытия под обязательства по закладным листам таким образом, что даже в случае банкротства эмитента инвестор полностью получит как сумму инвестиций, так и процентный доход.

2. Принцип ликвидности заключается в соответствии эмитируемых закладных листов требованиям ликвидности для международных инвесторов.
3. Принцип доходности. Закладные листы предлагают инвесторам более высокую доходность, чем государственные ценные бумаги, обладая при этом практически таким же высоким кредитным рейтингом.

     Можно выделить следующие критерии надежности ипотечных банков в Германии:

1. Особые условия лицензирования ипотечных банков. С одной стороны, существуют ограничения деятельности банков. С другой стороны, ипотечные банки получают, как правило, государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов.
2. Специализация ипотечных банков. Деятельность ипотечных банков в Германии жестко регламентированна и ограниченна, что характеризует их как высоконадежные и стабильные кредитные институты. Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.
3. Специфика формирования массы покрытия выпущенных закладных листов. Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вложенного капитала и процентных доходов владельцев закладных листов. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, являются безрисковыми. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка.
4. Специфика расчета залоговой стоимости. Расчет залоговой стоимости производится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью.
5. Закрепленное в законе право держателей закладных листов на первоочередное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка. В Германии масса покрытия рассматривается как обособленное имущество, которое при банкротстве банка не включается в общую конкурсную массу, а служит для удовлетворения требований владельцев закладных листов, чьи требования удовлетворяются в первую очередь из средств, полученных от реализации объектов недвижимости, внесенных в реестр покрытия.
6. Особый порядок государственного надзора за ипотечными банками. Согласно немецкому Закону об ипотечных банках, контроль и надзор за деятельностью ипотечного банка осуществляет независимое доверенное лицо, назначаемое органом государственного надзора за деятельностью банков.

     Доверенное  лицо вместе с банком также отвечает за сохранность объектов, внесенных в реестр покрытия. Таким образом, доверенное лицо защищает интересы держателей закладных листов и выполняет те надзорные функции, которые не в состоянии осуществлять кредиторы своими силами.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

     В экономически развитых странах с  окончательно оформленной банковской системой ипотечные банки играют одну из ведущих ролей, обеспечивая стабильность всей банковской системы и поддерживая экономическую активность во многих смежных отраслях экономики. Надежность ипотечных банков Германии обусловливает надежность и ликвидность ипотечных закладных листов.

---------------------------------------------------------------------------------------------------- 
 

5.2. Ипотечное кредитование  в США 

     До 1930-х годов XX столетия в США из трех рассматриваемых выше моделей наибольшее развитие получила ссудо-сберегательная.

     Специфика этой модели в США заключалась  в том, что кредиторами выступали  исключительно сберегательные институты (ссудо-сберегательные ассоциации и  сберегательные банки), функции которых  в качестве кредиторов на ипотечном ранке были закреплены законодательно. Сберегательные институты были обязаны размещать в ипотечные ссуды до 80% своих активов.

     Кредитным договором предусматривалась возможность  досрочного погашения части или  всей суммы основного долга. Первоначальный взнос составлял до 50% суммы кредита, что значительно ограничивало доступность кредита для людей со средним и низким уровнем дохода.

     Традиционным  источником финансирования ипотечных  операций сберегательных институтов служили  краткосрочные (до двух лет) депозитные сертификаты и чековые счета (напомним, что это беспроцентные вклады до востребования) физических лиц. Таким образом, кредиторы были вынуждены финансировать долгосрочные активы краткосрочными заемными средствами, и это положение было закреплено законодательными актами.

     В рамках данной схемы кредитор нес  все основные риски ипотечного кредитования — кредитный риск, риск досрочного погашения и процентный риск —  и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных  и законодательных ограничений (в том числе и законодательно разрешенного досрочного погашения ипотечной ссуды).

     Кредитный риск (риск банкротства заемщика) — это риск неуплаты или несвоевременной уплаты долга заемщиком по ипотечному кредиту. Традиционная схема не предусматривала механизма страхования кредитного риска заемщика. В случае неплатежеспособности последнего банк был вынужден самостоятельно нести издержки, связанные с неполучением дохода.

     Риск  досрочного погашения связан с предоставленной заемщикам возможностью досрочно погасить ипотечный кредит частично или полностью. В результате банк недополучает проценты, а при снижающихся процентных ставках не имеет возможности вложить досрочно возвращенные средства под прежнюю процентную ставку.

     Риск  досрочного погашения обычно велик в ситуации падающих процентных ставок, когда заемщики стараются досрочно погасить взятый кредит за счет полученного нового, более дешевого.

     Процентный  риск связан также с несоответствием структуры активов и пассивов. В рамках традиционной схемы банки имели длинные активы и короткие пассивы. Поэтому при повышении рыночных процентных ставок ставки по привлекаемым ресурсам (депозитам и чековым вкладам) пересматривались чаще и росли быстрее, чем ставки по активам. Поэтому сокращалась маржа.

     С падением рыночных ставок маржа банка увеличивалась (пассивы дешевели быстрее длинных активов), но как мы только что видели повышался риск досрочного погашения кредитов. Поэтому финансовое положение банков определялось колебаниями экономической конъюнктуры.

     Рассмотрение всех трех рисков показывает, что устойчивость традиционной системы ипотечного кредитования находится в прямой зависимости от общеэкономической ситуации в стране.

     Экономический подъем 1920-х годов ознаменовался  бумом на рынке недвижимости США, в том числе и в сфере ипотечного жилищного кредитования. Но крах фондового рынка в 1929 г. и последовавший за ним глубочайший в истории капитализма экономический кризис подорвали традиционную американскую систему ипотечного кредитования. Рост безработицы² и процентных ставок привел к массовым банкротствам заемщиков, большому количеству изъятий заложенного имущества, кризису ликвидности сберегательных учреждений и банкротству 10 тыс. банков.

     Традиционная  система ипотечного жилищного кредитования жилья не выдержала испытания кризисом. Ввиду огромной социальной и экономической значимости жилищной проблемы и неспособности частного сектора восстановить процесс ипотечного кредитования в стране правительство Ф. Рузвельта приняло централизованные меры по перестройке концепции и организации ипотечной системы жилищного кредитования. В рамках «нового курса» Ф. Рузвельта правительством был предпринят ряд мер по кардинальной перестройке ипотечной системы США.

     Главной задачей Администрации США было создание государством источников ликвидных средств для финансирования ипотечных кредитов, которые обеспечили бы равномерный приток средств в ипотечную сферу независимо от циклических колебаний экономики.

     В целях решения этой задачи правительство  США создало дополнительные государственные институты ипотечного рынка, которые позволили бы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения средств в ипотечную сферу. Так было положено начало созданию двухуровневой модели ипотечного рынка, которая включает процесс предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок).

     Первым  крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в США  было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Основными функциями ФЖА являются разработка ипотечного жилищного кредитования и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов. Национальный акт о жилье 1934 г. вменял в обязанность ФЖА предоставление государственных гарантией возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами ФЖА.

     Основным  видом ипотечного кредита, практикуемого  уже свыше 70 лет ФЖА, стал кредит с фиксированной ставкой процента и равномерными выплатами. Он имел определенные имущества по сравнению с традиционным ипотечным кредитом.

     Во-первых, он выдается на более длительный срок (от 15 до 30 лет); во-вторых, аннуитетный (самоамортизирующийся) кредит обеспечивает снижение кредитного риска, происходит регулярно в течение всего периода кредитования; в-третьих, для заемщика сохранилась возможность досрочного погашения кредита.

     Вторым  шагом в формировании двухуровневой  системы ипотечного кредитования в  США было создание в 1938 г. в соответствии с директивой президента США Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй). Основная задача ее заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА, у одобренных кредиторов на территории США.  В 1968г. Фэнни Мэй была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). При этом Фэнни Мэй стала частной организацией. В 1970г. была создана Федеральная корпорация ипотечного кредитования Фреди Мак. К функциям Фэни Мэй и Фреди Мак относятся: