Лекции по "Ипотечное кредитование"

     – существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (указывается, что в качестве основного обязательства  выступают предоставленные кредитные  средства, а также кто является кредитором и заемщикам по кредитному договору);

     – размер основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (размер предоставляемого кредита  и размер процентов за пользование  денежными средствами, а также  размер ежемесячных платежей и порядок  погашения кредита);

     – срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

     – право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя;

     – требования по страхованию передаваемого  в ипотеку имущества;

     – основания обращения взыскания  на предмет ипотеки и другие условия;

     – если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано.

     Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность  отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

     Следует отметить, что право собственности  на заложенное имущество принадлежит  заемщику ипотечного кредита, но оно  ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение кредитора на продажу или обмен, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника и т.п.

     Договоры  страхования.

     Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости") требует обязательного страхования  только самого залога. Однако договоров страхования может быть заключено несколько, в зависимости от требований кредитора, а именно:

     1) договор страхования риска физической  утраты или повреждения недвижимого  имущества, передаваемого в залог  (имущественное страхование). Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Кредитор-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме;

     2) договор страхования риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество  (титульное страхование), в результате чего имущество может быть потеряно (например, признание недействительной сделки купли-продажи из-за неправильного оформления документов или утрата права собственности по решению суда);

     3) договор страхования жизни и  потери трудоспособности заемщика из-за болезни или несчастного случая (личное страхование);

     4) договор страхования гражданской  ответственности заемщика перед  третьими лицами (например, выйдет  из строя водопровод в заложенной  квартире, и заемщик будет вынужден  покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика).

     Некоторые страховые компании предлагают услуги комплексного страхования, включающего  в себя все три вида страхования.

     При этом наличие тех или иных договоров  страхования влияют на ставку по ипотечному кредиту.

     В мировой практике развита система  страхования ипотечных обязательств, т.е. страхование ответственности  заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком  обязательств, обеспеченных ипотекой. В 2010 году данный вид страхования появился и в России. Данный тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. Этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку  предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Институтом развития страхования ипотечных обязательств на российском рынке является СК АИЖК.

     Страховая компания до заключения договоров страхования  тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

     После заключения всех необходимых договоров  кредитор перечисляет кредитные средства безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика или выдачи наличных денежных средств.

     Этап 6. Обслуживание кредитной  сделки. Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

1. осуществляется прием платежей. Погашение ипотечного кредита может осуществляться по двум схемам: аннуитетной или дифференцированной:

     А) аннуитетная схема предполагает погашение задолженности по основному  долгу и процентов равными  ежемесячными платежами в течение всего срока кредитования. В России данная схема наиболее популярна. Она удобна для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму.

     Размер  аннуитетных платежей рассчитывается по следующей формуле

     X = (S*r) / (1-(1+r)^(1-m)), где

     X - размер аннуитетного платежа; 

     S - сумма кредита; r - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

     m - срок кредита, в месяцах.

     Б) дифференцированная схема предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

     Таким образом, на первом этапе погашения  ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме;

     2) проверяется соответствие фактических  выплат графику платежей;

     3) ведется бухгалтерский учет операций;

     4) рассчитываются и  перечисляются платежи  по налогам на  недвижимость и  страховке; ???

     5) взимаются просроченные платежи;

     6) ведется работа с проблемными  кредитами:

     7) переговоры, заключение нового кредитного  договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка  погашения), обращение взыскания  на заложенное имущество и т.п.;

     8) ведется отчетность по выданным  кредитам. 

     Отдельно  следует остановиться на составе  расходов заемщика при ипотечном  кредитовании. Схематично состав расходов можно изобразить следующим образом (рис. 2). 

 

 

 

     При любом кредитовании, в том числе и ипотечном, помимо процентов за кредит заемщик совершает дополнительные платежи. Состав дополнительных расходов заемщика при ипотечном кредитовании имеет свои особенности, а их величина может составлять до 10% от размера кредита.

     Некоторые расходы заемщик выплачивает в виде разовых платежей. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, открытие ссудного счета (однако есть постановление Верховного Суда о незаконности таких сборов), оценку стоимости жилья, проверку объекта ипотеки, нотариальное заверение договора ипотеки, за обналичивание кредитных средств, аренду банковской ячейки, услуги риэлтора и ипотечного брокера.

     К постоянным расходам в течение всего  периода кредитования относятся:

     – страхование объекта ипотеки и других рисков. Сумма страхового взноса составляет определенный процент от размера кредита. По мере уменьшения остатка задолженности заемщика она также уменьшается;

     – ежемесячная или ежегодная плата  за ведение ссудного счета (порядка 1% от оставшейся задолженности);

     – комиссия за перевод средств, если для  погашения кредита заемщик переводит  средства с одного банковского счета  на другой (не внутри банка).

       Возможны и другие расходы.

     Этап 7. Закрытие кредитной  сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Российской Федерации. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. 
 

 

Тема 4. Механизмы рефинансирования при ипотечном  кредитовании. 

     Как мы уже говорили, рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный  и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого у кредитора денежная наличность трансформируется в долгосрочные активы — имущественные права требований, обеспеченные залогом недвижимости. Но это ведет к соответствующему сокращению денежных ресурсов кредитора и потребности в привлечении свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. возникает проблема рефинансирования ипотечного кредитования. Решение данной проблемы и является задача вторичного рынка, позволяющего ипотечному банку выступать заемщиком на долгосрочном кредитном рынке, эмитируя ипотечные облигации, обеспеченные залогом недвижимости.

     Рефинансируя  краткосрочные ресурсы коммерческих и ипотечных банков в долгосрочные, вторичный рынок не только подводит более устойчивую финансовую базу под ипотечное кредитование, но и позволяет первичным кредиторам снова и снова возобновить выдачу ипотечных кредитов.

     Механизмы рефинансирования при ипотечном  кредитовании в принципе аналогичны во всех странах, а организационные  подходы, формы, методы и масштабы участия государства в развитии ипотечного кредитования, особенно жилищного, различаются.

     У первичного кредитора, выдавшего кредит под залог недвижимости, есть несколько  вариантов использования активов  в виде денежных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости.

     Во-первых, он может оставить их в своем кредитном  портфеле и получать проценты по выданному  ипотечному кредиту. Но это подрывает  ликвидность кредитора, поскольку  увеличиваются долгосрочные вложения, ограничиваются масштабы расширения деятельности банка.

     Во-вторых, кредитор может от своего имени выпустить  облигации (в России они назывались закладными листами), обеспеченные указанными денежными требованиями и привлечь дополнительный капитал инвесторов.

     Эти два способа особенно широко применялись  в ипотечном кредитовании дореволюционной России.

     В-третьих, первичный кредитор может уступить (продать) право требования по ипотечному кредиту другому лицу. Механизмы такой уступки различны (при помощи цессии¹, ценных бумаг). Во многих странах, прежде всего в США, специальные институты, которые занимаются покупкой ипотечных кредитов, группируют их в пулы (пакеты), выпускают под них облигации и размещают среди конечных инвесторов. Так формируется двухуровневая (или длинная) система ипотечного кредитования, которая не только стабилизирует всю ипотечную систему, но и вовлекает в состав субъектов новые звенья фигурантов и предъявляет более жесткие требования к обеспечению согласованности действий всех участников.