Лекции по "Ипотечное кредитование"

     Одна  из основных проблем долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования — привлечение ресурсов в наиболее эффективных формах. Причем эти ресурсы должны быть мобилизованы в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов.

     Сегодня в мировой практике используются следующие основные модели привлечения средств:

     1. Усеченно – открытая модель.

     Данная  модель является одной из наиболее распространенных и традиционных в  мировой практике. Она в основном замыкается в рамках первичного ипотечного рынка. В рамках этой модели универсальные банки для финансирования ипотечных жилищных кредитов используют депозиты и вклады юридических лиц и населения, а полученные от клиентов закладные по выданным кредитам используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Т.к. в данной модели источники средств являются произвольными, т.е. как собственные, так и средства клиентов, то данную модель еще называют депозитной или моделью универсального банка.

     Универсальные коммерческие банки осуществляют широкий круг банковских операций — от предоставления кредитов до инвестиций в различные инвестиционные инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты. До недавнего времени они играли относительно скромную роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась, в 1990–е годы, когда из-за ослабления традиционного банковского бизнеса, переориентации банков на работу с населением и трансформации компаний-застройщиков в коммерческие банки в таких странах как Великобритания, Австралия, Германия, Южная Африка универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению.

     Анализ  роли различных институтов на рынке  ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых коммерческими банками, в большинстве стран превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами.

     Достоинство этой модели:

     1) возможность использовать разнообразные  кредитные и финансовые инструменты  для амортизации рисков и обеспечения  его текущей финансовой устойчивости  и надежности;

     2) возможность использовать уже  имеющиеся институты и финансовую инфраструктуру;

     3) возможность выпускать ипотечные облигации для диверсификации ресурсной базы;

     4) наличие широкой клиентуры и  экономия на маркетинге ипотечных  кредитов.

     Недостатки  модели:

     1) необходимость увязки долгосрочных  активов с краткосрочными пассивами;

     2) более трудное управление кредитными рисками.

     Поэтому очень часто при крупных универсальных  банках создаются специализированные филиалы либо дочерние специализированные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование.

     2. Сбалансированная  автономная модель (модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель).

     В основе функционирования данной модели лежит сберегательно – ссудный  принцип. Т.е. финансирование кредитов осуществляется не за счет заимствований  на открытом рынке капитала, а за счет:

     – целевых долгосрочных жилищных вкладов  населения по жилищным накопительным  контрактам;

     – платежей заемщиков по ссудам;

     – государственных дотаций.

     В рамках этой модели право на получение  ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют стройсберкассы или кредитно-сберегательные организации (ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы), которые привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. Они функционируют во многих странах и различаются по следующим основным критериям:

     1) степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку. По данному критерию выделяют три типа ссудо – сберегательных учреждений:

     а) полностью закрытого типа, при  котором вклады являются единственным источником ресурсов. К их числу  относятся строительные сберегательные кассы — Bausparkassen — в Германии, Австрии, Чехии и Словакии;

     б) относительно закрытого типа (строительные общества — Building Sosieties — в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции). В учреждениях данного типа  кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заемщики;

     в) открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации США — Saving and Loаns), в которых источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке. Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка существенно расширяет кредитные ресурсы этих организаций. Но вместе с этим увеличивается зависимость от внешних источников и риски.  

Пример:

В результате эволюции строительные общества в Великобритании превратились в открытые кредитные организации, что потребовало усиления надзора за их деятельностью и доведения отчетности до уровня универсальных коммерческих банков. 

     2) условия долгосрочного контракта, на основе которого совершаются накопления и кредитование заемщиков. Так, при замкнутой системе стройсбережений в Германии, процентные ставки по вкладам и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок контракта. Во Франции в 1970 г. эта система была преобразована в «открытую» (относительно закрытый тип учреждений) и в качестве кредиторов стали выступать универсальные банки, а клиенты получили возможность накапливать средства на привлекательных условиях и не получать кредиты;

     3) наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, гарантии по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии, Чехии и Словакии;

     4)  влияние и поддержка со стороны государства. Существует практически во всех странах, но наиболее сильно и непосредственно реализуется в Германии, Чехии и Словакии через систему накопительных премий и субсидирования кредитных ставок;

     5) ограничения на активные операции. Существуют в той или иной форме везде, поскольку деятельность стройсберкасс и их аналогов носит сугубо целевой характер.

     Преимущества  сбалансированной автономной модели для заемщиков по сравнению с заемщиками ипотечных банков:

     – процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу;

     – по мере накопления средств заемщик  оценивает свои возможности по погашению  кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

     Преимущества  данной модели для банка:

     – в течение накопительного периода  происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита;

     – банк также имеет возможность  создавать дополнительную базу для  расширения выдачи ипотечных кредитов.

     В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

     3. Расширенная модель ипотечного кредитования.

     Данная  модель основана на выпуске ипотечных  облигаций, и основной приток кредитных  ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Поскольку эксклюзивное право на выпуск ипотечных облигаций имеют только ипотечные банки, то данная модель еще называется модель специализированных ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки функционируют в основном в европейских странах — Дании, Швеции, Германии, Австрии. Исключением является Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

     Поскольку основой данной модели является привлечение  средств с рынков капитала за счет эмиссии ценных бумаг с относительно низким кредитным риском, для достижения данной цели необходимо установление жестких законодательных ограничений на деятельность ипотечных банков, параметры ипотечных кредитов, процедуры кредитования и механизм обеспечения. Владельцам ипотечных облигаций принадлежит преимущественное право удовлетворить свои долговые требования из средств банка.

     Достоинство этой модели — относительно низкие кредитные риски. Свидетельство устойчивости этой модели — в течение всего XX в. не произошло банкротства ни одного ипотечного банка, ни в одной стране.

     Недостатки  данной модели — необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением.

     Расширенная модель ипотечного кредитования может  быть одноуровневой и двухуровневой.

     Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и др.).

     В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

     Двухуровневая модель. Её суть заключается в разделении функций первичного кредитования и формирования долгосрочных источников его финансирования за счет эмиссии ипотечных облигаций. Т.е. первичный кредитор продаёт имеющиеся у него закладные или пулы закладных ипотечным институтам, которые выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные данными закладными или пулами закладных. Эти ипотечные институты, как правило, берут на себя основные ипотечные риски.

     Данные  ипотечные институты являются специальными посредниками на вторичном ипотечном рынке. В их роли могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации:

     – в США – Федеральная национальная ипотечная ассоциация {Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования {Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация {Ginnie Мае);

     –  в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация {СМНС);

     – в России — Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

     – в Гане — Компания жилищного финансирования (КЖФ). 

 

Тема 5. Мировой опыт ипотечного кредитования.

5.1. Ипотечное кредитование  в Германии

5.2. Ипотечное кредитование в США

5.3. Ипотечное кредитование  в дореволюционной  России

5.4. Ипотечное кредитование  в современной  России 

5.1. Ипотечное кредитование  в Германии

     Ипотечная система Германии представлена многочисленными  и разнообразными кредитными институтами, которые в зависимости от направленности их деятельности в Германии принято подразделять на:

1. частные, основным экономическим принципом которых является максимизация прибыли. К ним относятся ипотечные частные банки, кредитные банки в области судоходства, кредитные учреждения со специальными заданиями, частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства.