Лекции по "Ипотечное кредитование"

     Прежде  чем говорить об элементах РИК, рассмотрим классификацию рынка ипотечного кредитования:

     1) в зависимости от инструмента  выделяют первичный рынок и  вторичный рынок ипотечного кредитования;

     2) в зависимости от предмета  ипотеки выделяют ипотечные рынки  жилья, доходной недвижимости, коммерческой  недвижимости, промышленной недвижимости  и т.д. 

     Итак, рынок ипотечного кредитования делится  на первичный и вторичный рынки.

 

 

     Первичный рынок ипотечного кредитования  – это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

     Основные  участники первичного ипотечного рынка:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита и получившие его;
• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам и являющиеся первичными владельцами стандартных закладных.

     Предоставлять ипотечные кредиты могут как  универсальные кредитные организации, в том числе универсальные  коммерческие банки, располагающие  достаточным объемом ресурсной  базы и собственного капитала, так и специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т. п. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности.

     Для кредиторов можно выделить ряд преимуществ  ипотечного кредитования, а именно:

     – объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное время, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на период до 10 – 30 лет;

     – цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличиваются, а в условиях инфляции – более высокими темпами, чем по другим товарам. Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования;

     – при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав кредитора посредством  государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет проследить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угрожающие интересам кредитора;

     – относительная простота и доступность  организации контроля над сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора от излишних расходов по осуществлению контрольных функций;

     – возможность длительного получения  стабильного дохода, что связано  с продолжительностью ипотечных договоров;

     – высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства. При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости;

     – наличие вторичного рынка ипотечного кредитования позволяет кредиторам в случае необходимости продать  закладные и укрепить свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа  закладных служит источником средств  последующего кредитования;

     – при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск для кредиторов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• риэлторские организации – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли – продажи жилья.;

     К функциям риэлтеров относятся:

     –  подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья;

     – помощь в заключении сделок по купле  – продаже;

     – организация продажи жилья по поручению других участников рынка  жилья;

     – участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое  обращено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка, а также обязательное страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения;
• оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Основными функциями этих органов являются:

     – регистрация сделок купли – продажи  жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

     – регистрация договоров об ипотеке  и права ипотеки;

     – хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению  залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

• прочие участники составляют инфраструктурную часть ипотечного рынка. К ним относятся нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

     В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

     – право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

     – право залога на имущество, обремененное ипотекой⁸.

     В соответствии со ст.13 (пп.3, 5) указанного закона обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, если залогодатель  – это третье лицо. Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

     Не  любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма  долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту  сумму в надлежащий момент.

     Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

     Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

     Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная — закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

     Закладные обычно имеют приоритет в том  порядке, в котором они были зарегистрированы. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно и предоставляется под более высокий процент.

     Приоритет закладных может быть изменен  путем оформления субординационных соглашений (subordination agreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

     Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

     Общая закладная — это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества; обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно включают положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

     Комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

     Открытая  закладная — это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине.

     Открытые  закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного периода времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

     Перевешивающая  закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.

     Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной может выпускаться так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным начислением.

     Своевременное предъявление купона имеет большое  значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается. Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия заканчивается только через 30 лет. Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе. 

     Закладная на момент ее выдачи первоначальному  залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

     1) слово «закладная», включенное  в название документа;

     2) имя залогодателя и сведения  о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание  места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

     3) имя первоначального залогодержателя  и сведения о документе, удостоверяющем  личность, либо его наименование  и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое  лицо;

     4) название кредитного договора  или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

     5) имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;