Лекции по "Ипотечное кредитование"

Ипотечное кредитование. 

      Литература:

      Нормативные документы

     1. ГК РФ, часть 1.

     2. Федеральный закон от 29.05.1992 №  2872-1 «О залоге».

     3. Федеральный закон от 16.07.1998 №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  с изменениями

     4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г.  N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

     5. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

      Учебники:

     1. Афонина А.В., Все об ипотеке: учебное пособие.- Москва: Омега-Л, 2007.

      2. Журкина Н.Г.Современная ипотека: состояние, проблемы, решения: учебник. - М, Финансы, 2009.

      3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е издание. – СПб: Питер, 2009. – 304 с.: ил. (серия «Учебное пособие»).

      Интернет-источники:

      www.ahml.ru

      www.rusipoteka.ru 
 

Тема 1. Основные понятия  ипотечного кредитования.

1. История возникновения ипотеки и актуальность ипотечного кредитования в современной России.
2. Понятие ипотечного кредита и его виды (понятие ипотеки, ее особенности, понятие ипотечного кредита, его классификация).

 
 

1.1. История возникновения  ипотеки и актуальность  ипотечного кредитования  в современной  России. 

     Понятие «ипотека» (в переводе с греческого «hipotheca» — подставка, подпорка) было введено в Древней Греции архонтом (высшее должностное лицо в древнегреческих полисах (городах-государствах)) Солоном в VI в. до н.э. и использовалось для характеристики ответственности должника перед кредитором в виде залога определенного участка земли.

     До  реформ Солона залогом обязательств была личность должника, который в случае неисполнения долгового обязательства становился рабом кредитора. Солон предложил перевести личностную ответственность в имущественную с помощью установки на границе заложенного участка столба, названного в дальнейшем ипотекой, на котором записывались долговые обязательства, выданные под залог данного участка. Позднее для этой цели стали использовать особые книги, названные ипотечными, а также государственный реестр прав на недвижимость, появились государственные регистрационные палаты.

     При рабстве и феодализме ипотечный  кредит представлял собой разновидность  ростовщического кредита под  высокие проценты. При капитализме  развился в особую отрасль кредитных  отношений. Основными объектами  ипотечного кредитования на том этапе были земля и городская недвижимость. Мировыми лидерами в этой области были Россия и Германия. В XX столетии ведущей сферой ипотечного кредитования стало приобретение жилья.

     В советской экономике ипотека  отмерла вместе с ликвидацией частной собственности на землю и недвижимость. Но ипотечное кредитование получило невиданную актуальность с началом рыночных реформ в России.

     В дореформенный период система жилищного  финансирования определялась проводимой жилищной политикой и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного предоставления гражданам, стоявшим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капиталовложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) — 14,6%.

     К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал.

     За  годы реформ в сфере жилищного  финансирования произошли коренные изменения. В результате кризиса  значительно сократилось строительство  жилья.

     Государственные источники финансирования жилья мизерны. Приобрести жилье посредством единовременной оплаты может лишь ничтожная часть населения. При такой схеме оплаты квартир платежеспособный спрос на жилье крайне низок, что обусловливает низкий уровень инвестиций в строительство. В этих условиях масштабное решение жилищной проблемы невозможно без форсированного развития ипотечного кредитования.

     В дореформенный период часть бюджетных  средств через систему трех банков (Государственный сберегательный банк, Промстройбанк, Жилсоцбанк) направлялась на жилищное кредитование.

     С помощью государственных кредитов, а также накоплений граждан создавались  жилищно-строительные кооперативы  и жилищные кооперативы, которые  строили жилье, находящееся в  кооперативной собственности. Часть  кредитов направлялась на финансирование индивидуального строительства, в основном домов в сельской местности, а также в садоводческих и дачных товариществах.

     Эти кредиты содержали элемент субсидий: использовавшаяся до 1991 г. ставка в 2% была ниже банковской ставки по вкладам сроком более одного года (3%) и только на 1 процентный пункт выше официального уровня инфляции. Сроки таких кредитов достигали 25 лет.

     В еще большей степени субсидировалось  кредитование строительства квартир  в жилищно-строительных кооперативах — процентная ставка по этим кредитам составила только 0,5%.

     После того как в 1991 г. Сбербанк стал акционерным  коммерческим банком, его кредитная  политика начала меняться. С апреля 1993 г. Сбербанк перешел к переменным процентным ставкам по жилищным кредитам, предоставляемым физическим лицам, исходя из существующей рыночной стоимости ресурсов и ставки рефинансирования ЦБ РФ, а субсидирование льготных и беспроцентных ссуд для отдельных групп населения стало осуществляться за счет средств Федерального бюджета.

     Рост  инфляции и рыночных процентных ставок привел к тому, что уже в начале 1993 г. кредиты на приобретение готовой квартиры или строительство индивидуального жилого дома стали практически недоступными для большинства граждан, за исключением тех категорий населения, которые в соответствии с действующим законодательством или многочисленными постановлениями Правительства Российской Федерации имели право на получение льготных и беспроцентных ссуд на жилищное строительство (инвалиды и участники Великой Отечественной войны и войны в Афганистане, жертвы Чернобыльской аварии, уволенные в отставку, вынужденные переселенцы и беженцы, жертвы политических репрессий, члены их семей и др.).

     На  основании соглашения между Сбербанком, министерством финансов (Минфином РФ) и ЦБ РФ, заключенного в апреле 1992 г., Сбербанк начал кредитование индивидуального и кооперативного строительства, применяя ставку 20% годовых. Из этих 20% только 8 процентных пунктов предстояло выплатить заемщику, а остальные 12 покрывались за счет государственного бюджета; в дальнейшем из госбюджета покрывалась разница между ставкой рефинансировании ЦБ РФ и льготной процентной ставкой, выплачиваемой заемщиком.

     В связи с компенсацией по процентным ставкам нагрузка на бюджет стала  столь велика, что в 1995 г. действие соглашения было приостановлено специальным совместным решением Сбербанка и Минфина РФ. После этого предоставление новых льготных или беспроцентных кредитов стало практически невозможным. Минфин РФ «выкупил» портфель кредитов для льготных категорий граждан, и Сбербанк фактически свернул программу выдачи новых кредитов на льготных условиях.

     Необходимо  было создать новую систему финансирования обеспечения населения жильем. Такой  системой в сегодняшнем мире является ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах обеспечивается до 80—90% всего приобретаемого жилья.

     Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одной из наиболее важных экономических и социальных задач  в современной России. Тем более, что она, как уже отмечалось, была одним из мировых лидеров ипотечного кредитования. И, хотя на рубеже XIX—XX вв. основным объектом ипотечного кредитования была земля, кредитование под залог жилых домов и имений было широко распространено. 
 

1.2. Понятие ипотечного  кредита и его виды (понятие ипотеки, ее особенности, понятие ипотечного кредита, его классификация). 

      !!! вопрос аудитории  – есть ли разница  между понятиями  «ипотека» и «ипотечное  кредитование»!!! 

      Как известно, одним из условий кредитования является наличие обеспечения, в качестве которого могут выступать залог, поручительство, гарантия. Ипотека как раз и является одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, а именно залогом.

      В России данная форма обеспечения  регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

      Можно выделить следующие отличительные  черты ипотеки:

      1) предметом ипотеки всегда является  !!! вопрос аудитории!!! недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

      2) предмет ипотеки остается  !!! вопрос аудитории!!! во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

      3) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

      4) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

      5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

      Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках кредитного договора, договора займа, договора купли – продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

      Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом заемными средствами, а также других причитающихся залогодержателю сумм:

      – возмещение убытков или неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

      – возмещение судебных издержек и иных расходов при обращении взыскания на заложенное имущество;

      – возмещение расходов по реализации заложенного  имущества.

      В качестве предмета ипотеки, т.е. недвижимого  имущества, которое может быть заложено, может выступать:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

      Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется. 

      !!! вопрос аудитории  – что такое  ипотечный кредит!!! 

      Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Классифицировать  ипотечный кредит можно по различным  признакам.