Лекции по "Ипотечное кредитование"

     – привлечение новые ресурсы инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки  единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке;

     – утверждение списка частных компаний ипотечного страхования;

     – содействие совершенствованию вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

     Также к институтам вторичного ипотечного рынка США относятся департамент  жилищного и городского развития и Офис по надзору за федеральными жилищными предприятиями.

     Первичными  же кредиторами на ипотечном рынке  США являются следующие финансово-кредитные  институты:

     Ссудо-сберегательные ассоциации (CCA). CCA формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Изначально сберегательные учреждения ориентировались на локальные потребности в жилье. Однако в настоящее время многие сберегательные учреждения стали активно действовать на вторичном ипотечном рынке в качестве как продавцов, так и покупателей. До кризиса сберегательные учреждения предоставляли более 40% ипотечных займов и являлись первым по величине поставщиком кредитов на вторичный рынок. Таким образом, основным источником кредитования жилья в США являются сбережения самих граждан.

     Ипотечные компании, действующие как отделения коммерческих банков, — второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных средств, предоставляют ипотечные кредиты и тут же продают их на вторичном рынке (25%).*

     Коммерческие  банки также занимаются ипотечным кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке.

     Взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобные ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения.

     Кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

     В 90-е гг. XX в. большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых ипотечных кредитов, отвечала так называемым стандартным условиям.

• Соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80% от рыночной оценки стоимости предмета залога.
• Предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье.
• Доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги на залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 28%.
• Доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотечные и иные долгосрочные обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36%.
• Приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика.
• Процентная ставка, как правило, фиксируется на весь срок кредита (15-30 лет).

     Платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей.

     Благодаря этой стандартизации до 90-х гг. XX в. структура ипотечного рынка США определялась высокой эффективностью. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим сектором был минимален.

     В целом первые годы XXI в. ознаменовались резким увеличением объемов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги.

     В принципе можно выделить следующие причины ипотечного кризиса в США:

     1. Увеличение объемов кредитования. До 2006 г. цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объемы ипотечных операций, снижая требования к заемщикам.

     2. Переоценка преимуществ секьюритизации. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию уменьшения и удешевления рисков. В результате появилось много кредитов с неадекватно оцененным кредитным риском.

     3. Повышенный спрос инвесторов на ипотечные ценные бумаги, 
подкрепленный завышенными рейтингами.

     Следует отметить, что присвоение рейтинга выпускам ипотечных 
ценных бумаг осуществлялось на основе моделей, применимость которых в изменившихся условиях была по меньшей мере ограничена. События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось.

     4. Позднее реагирование на проблемы, возникшие на ипотечном рынке. Информация о проблемах на рынке ипотечного кредитования появилась почти через полтора года после первых признаков. 

5.3. Ипотечное кредитование  в дореволюционной  России 

     Россия  является одной из родоначальниц  ипотечного кредитования. Первые ипотечные  банки появились в России раньше, чем в Германии. В 1754 г. по Указу  Императрицы Елизаветы Петровны были открыты два государственных  ипотечных банка — Заемный  банк для дворянства и Банк дл купечества Петербургского порта. Эти банки просуществовали около 30 лет и активно кредитовали земельную аристократию под залог недвижимости из расчета 6% годовых.

     В 1763 г. были в Петербурге и Москве учреждены ссудные сохранные  и вдовьи казны, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости. В 1768 г. для выдачи ипотечных ссуд дворянству и городам был учрежден казенный Заемный банк. При учреждении губерний создавались Приказы общественного призрения, которые также принимали вклады и выдавали ипотечные ссуды. Это была уже целая система кредитных учреждений, хотя еще и несовершенная. Одновременно с казенными начали возникать и общественные городские банки (первый в Вологде в 1788 г.). В 1797 г. был учрежден еще один Вспомогательный банк для дворян, выдававший ссуды на 25 лет. К 1801 г. государство располагало тремя казенными банками:

1. ассигнационным (эмиссионным), занимающимся регулированием денежного обращения;
2. заемным;
3. сохранными казнами.

     Два последних — ипотечные. Заемный  банк выдавал ипотечные ссуды из 6% интереса на 8, 12 и 24 года под залог помещичьих имений по числу ревизских душ, фабричных строений и казенных домов в Петербурге.

     В 1857 г. в казенных банках процент по ипотечным ссудам был понижен  до 4%, ссуд погашением 28 лет — до 2%, а ссуд погашением 33 года — до 1,5%³. Как писал один из наиболее известных российских теоретиков банковского дела и ипотечного кредитования П.П. Мигулин, русские казенные банки были одним из лучших изобретений российского экономического гения. Они имели огромный успех и просуществовали около 100 лет, пока не были упразднены в конце 50-х годов XIX в.

     Накануне  отмены крепостного права, в 1859 г. было заложено 44 116 имений с 7 107 184 душами крепостных и выдано ссуд на 42 503 тыс. руб. (по 59 руб. 87 коп. на душу).

     С отменой крепостного права в 1816 г. началась новая эпоха в истории  России и в развитии ипотечного кредитования.

     Это проявилось, во-первых, в активном развитии частных городских ипотечных  банков; во-вторых, в создании частных  и государственных ипотечных банков. Причем городские кредитные общества, как правило, основывались для выдачи ссуд под залог недвижимости на определенной территории.

     Первым  частным кредитным учреждением  нового типа был банк долгосрочного  кредита — Санкт-Петербургское городское кредитное общество, созданный в 1861 г. для выдачи ссуд под залог недвижимого имущества в черте города Санкт-Петербурга.

     Аналогично  ему в 1862 г. было создано Московское городское кредитное общество, в 1871 г. — Одесское, в 1875 г. — Кронштадтское городское кредитное общество.

     Ссуды могли выдаваться как «живыми  деньгами», так и (что случалось  гораздо чаще) облигациями (закладными листами) самого общества. Специфика  кредитования заключалось в том, что на срок с момента выдачи ссуд и до ее погашения заемщики становились членами кредитного общества, участвовали в управлении и распределении прибыли. Каждый член общества отвечал по обязательствам общества по облигационному займу в пределах заложенного имущества по принципу круговой поруки. Для привлечения кредитных ресурсов на сумму выданных под залог имущества ссуд выпускались ипотечные облигации (закладные листы), обеспеченные всем имуществом такого общества.

     Кредитные общества к началу их деятельности не имели собственного капитала. Он формировался позднее в процессе деятельности общества. Выплата дохода (интереса) по облигациям осуществлялось за счет средств, полученных в погашение кредита. Поэтому все платежи заемщика обществу были четко расписаны и включены:

1. погашение основной суммы долга;
2. ежегодный взнос на содержание аппарата управления;
3. ежегодный взнос на формирование резервного капитала;
4. единовременный взнос на покрытие расходов по выпуску ценных бумаг.

     Особую  роль в развитии ипотечного кредитования в пореформенной  России сыграл Крестьянский поземельный банк.

     Отмена  крепостного права сопровождалась обезземеливанием крестьян. По «Положению» 1861 г. крестьяне должны были получить в собственность всю землю, которой  они пользовались до освобождения. Но вскоре помещики получили право  на «отрезки», т.е. право отрезать в свою пользу часть земли, которой крестьяне пользовались до реформы. По подсчетам А. Лосицкого, «отрезки» в 36 губерниях европейской России составили 18% крестьянских земель. В 26 черноземных губерниях у крестьян было отрезано 3825 тыс. десятин, или 26,2% прежней площади, в 15 нечерноземных губерниях 1437 тыс. десятин, или 9,9% площади⁴.

     Помимо  того, что у крестьян была отрезана часть земли, причитающаяся им была обложена завышенной покупной платой. По данным того же А. Лосицкого, крестьянам пришлось переплатить 323 млн руб. сверх рыночной цены земли.

     Наиболее  радикальная часть общества требовала  безвозмездной передачи крестьянам отнятой у них земли. Другая, более  умеренная, надеялась достигнуть того же самого постепенно, с помощью  государственного кредита. Известный автор А. Васильчиков писал: «Проектируемый необходимый крестьянам для увеличения их наделов кредит следует рассмотреть… как продолжение и исправление выкупной операции». Вопрос об учреждении ипотечного крестьянского банка А. Васильчиков рассматривал не только как экономическое государственное мероприятие, имеющее целью дополнить реформу 1861 г. «Учреждением банка должно быть достигнуто исправление ошибок, сделанных при крестьянском землеустройстве».

     Разработка  проекта создания банка и принципов и социальной направленности его деятельности заняли 20 лет. 18 мая 1882 г. Крестьянский поземельный банк был учрежден. Банк выдавал ссуды под залог земель, купленных крестьянами у частных владельцев, в размерах не выше 80—90% от стоимости земли на срок от 24,5 до 34,5 лет (с 1894 г. на срок от 13 до 55,5 лет). Годовой процент по ссудам — 7,5 и 8,5%. Крестьянский поземельный банк был единственным из всех кредитных учреждений, который получил право покупать землю за собственный счет для последующей продажи ее крестьянам.

     Банк  находился в ведении Министерства финансов и возглавлялся Советом, состоявшим из управляющего и 5 членов, которые, как  и управляющий, назначались министром  финансов.

     В 1883 г. банк имел 11 отделений в различных  городах, в 1905 г. — 40 отделений (17 собственных и 23 — соединенных с отделениями Дворянского земельного банка), в 1915 г. — 52 отделения.

     За 1883—1915 гг. Крестьянский поземельный  банк прокредитовал покупку свыше 17,7 млн десятин земли, или 81,2% прироста всего крестьянского частного землевладения. За эти годы банком было выдано 398 тыс. ссуд общим объемом свыше 1,5 млрд руб. По числу сделок преобладали единичные покупатели (78%), по площади купленной земли — сельские товарищества (59%) и общества (27%).

     В 1915 г. по числу (74,4%) и объему (38,1) выданных ссуд Крестьянский земельный банк прочно занимал первое место среди учреждений ипотечного кредита.

     Вполне  справедливо писал профессор  И. Озеров: «Крестьянский банк сыграл, несмотря на все дефекты его деятельности, неизбежные при тех условиях, при которых ему приходилось действовать у нас, весьма почетную и полезную роль в увеличении крестьянского землевладения»⁵.