Лекции по "Ипотечное кредитование"

• ставка LIBOR — Лондонская процентная ставка по межбанковским однодневным кредитам;
• значение инфляции. Инфляционно-индексируемые облигации имеют недостатки, связанные с тем, что данные о темпах инфляции обычно не могут стать известными моментально;
• индекс цен на потребительские товары.

 2. Ипотечные сертификаты участия (participation certificate), или ценные бумаги прямого действия (mortgage pass-through securities). Ценные бумаги прямого действия выпускаются в случае, когда один или несколько держателей закладных формируют объединение (пул) ипотек и продают доли или сертификаты участия в пуле. Их также называют продажей доли участия (или интереса) в активах банка или долевыми ипотечными облигациями. Состав пула финансовых активов не может быть изменен с течением времени, а эмитент не имеет права реинвестировать платежи, которые порождает пул активов. Периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск.

3. Ипотечные облигации «прямой оплаты» (pay through) являются гибридным финансовым инструментом. Они соединяют в себе некоторые свойства ценных бумаг «прямого действия» со свойствами облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

     Подобно ценной бумаге «прямого действия», такая  облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации. В то же время облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой право владения предметом залогового обеспечения, как и в случае облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. При этом генерируемый покрытием поток платежей может быть видоизменен таким образом, чтобы получить возможность для выпуска долговых ценных бумаг с различными сроками и очередностью погашения.

4. Структурированные (порядковые) облигации (collateralized mortgage obligations, CMO) –ценные бумаги, обеспеченные пулом других ипотечных ценных бумаг или ипотечных кредитов. В рамках одного пула существует несколько классов порядковых облигаций с различными сроками погашения, называемых траншами. Погасительные платежи пула используются для погашения порядковых облигаций на приоритетной основе в соответствии с определенным проспектом эмиссии.

5. Декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации с отделяемым купоном), или разделительные обязательства (stripped securities).

     Декомпозированные ипотечные ценные бумаги в целом  характеризуются распределением денежного  потока от соответствующего пула договоров  ипотеки между держателями облигаций на пропорциональной основе. В них разделяются основная сумма (номинал) долга базового инструмента (договора ипотеки) и процентные выплаты.

     Каждый  из этих потоков платежей по ипотечным  кредитам выступает в качестве основы для выпуска собственных новых ценных бумаг в форме дисконтных обязательств. Новые обязательства (разделительные ценные бумаги) по номинальной сумме долга (выплат основного долга по ипотечному кредиту) называются бумагами «только основной долг» (principal only) или «РО-бумагами». Новые обязательства по процентным выплатам по ипотечному долгу — «только процентные выплаты» (interest-only) или «IО-бумаги». 

 

Тема 3. Основные этапы  ипотечного кредитования.

     Вводная часть (в двух словах)

     Любая кредитная сделка, в том числе  и сделка ипотечного кредитования предполагает ее оформление, заключение, обслуживание. В связи с этим это длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

     Для того чтобы максимально сократить  процедуры оформления кредита кредитными учреждениями разработаны стандартные  формы документов. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект. 

     Таким образом, в процессе ипотечного кредитования можно выделить несколько этапов.

     Этап 1. Предварительный  этап. На данном этапе проводится первичное собеседование с потенциальным заемщиком, в результате которого решаются следующие задачи:

     1) разъяснение клиенту основных условий кредитования и передача списка документов для получения кредита. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Также заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.;

     2) получение комплексной информации  о потенциальном заёмщике, а также  выяснение порядочности и добросовестности  физического лица, запрашивающего кредит, для определения целесообразности работы банка с данным клиентом.

     Этап 2. Сбор информации о  клиенте и залоге. Если переговоры с потенциальным заемщиком прошли успешно, то заемщик предоставляет в банк заявление и анкету на получение кредита, которые оформляются в письменной установленной банком форме. Заявление о предоставлении кредита и анкета рассматриваются кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

     – фамилия, имя, отчество;

     –  место регистрации, место жительства;

     – желаемые условия кредита: вид, общая  сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

     – назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.

     Анкета  должна содержать следующую информацию:

     – сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика;

     – сведения об активах и обязательствах заемщика;

     – основная информация о приобретаемой недвижимости;

     – наличие и источник первоначального  платежа;

     – сведения о работе и источниках дохода заемщика;

     – сведения об имуществе (если для внесения первоначального взноса предполагается продажа имущества, если в качестве залога предоставляется недвижимое имущество клиента).

     Вопросы анкеты имеют балльную оценку. В  зависимости от набранного количества баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

     Этап 3. Проверка информации о клиенте и  о залоге. Цель – выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков. На данном этапе проводится проверка достоверности информации, полученной от клиента. В этих целях:

     – проверяется трудоустройство клиента;

     – проверяются его текущие доходы и расходы;

     – достоверность сведений об имуществе, передаваемом в залог.

     При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если клиент прошел проверку успешно, он предоставляет комплект необходимых документов (сбросить по электронной почте).

     Этап 4. Оценка вероятности  погашения кредита. Для этого:

     – анализируются финансовые возможности  заемщика;

     – оценивается собственность клиента, предполагаемая к продаже для  получения суммы первоначального  взноса;

     – оценивается предмет залога;

     – оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности);

     – вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту;

     – проводится оценка кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

     – проводится оценка риска смерти или  утраты трудоспособности заемщика.

     При проведении оценки вероятности погашения  кредита учитывается уровень  образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость  в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

     Основные  коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

     – отношение жилищных расходов и совокупного  дохода заемщика;

     – отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика. Рекомендуемая величина данного отношения – не более 30 процентов чистого дохода (доходы – расходы) заемщика;

     – отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога. Сумма  кредита обычно не превышает 70 % стоимости  закладываемой недвижимости;

     – отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

     Этап 5. Принятие решения по кредиту. На основании проведенной оценки принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При принятии положительного решения определяются следующие параметры кредитной сделки:

     – величина кредита;

     – процентная ставка;

     – срок кредитования;

     – график платежей и порядок его изменения;

     – схема оформления в залог приобретаемого жилья;

     – порядок погашения кредита.

     Данная  информация доводится до сведения клиента.

     Этап 6. Заключение кредитной  сделки. На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры: договор купли-продажи недвижимости; кредитный договор; договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); договоры страхования.

     Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается  между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

     В кредитном договоре должны быть отражены все существенные условия кредитного проекта, а именно:

     – сумма предоставляемого кредита;

     – срок, на который предоставляется  кредит;

     – размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом;

     – очередность погашения кредита  и процентов по нему;

     – основания для досрочного расторжения  договора и взыскания кредита  и процентов по нему и др.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. По желанию сторон  или по требованию кредитора договор ипотеки может быть удостоверен нотариально. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

     Договор ипотеке должен содержать следующую информацию:

     – предмет ипотеки;

     – цену передаваемого в ипотеку  помещения;

     – оценочная стоимость предмета ипотеки. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении.  В договоре ипотеки может быть указано несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, о которой стороны договорились, чтобы договор ипотеки не считался ничтожным;