Лекции по "Ипотечное кредитование"

     6) указание суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, и размера  процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

     7) указание срока уплаты суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой  и т.д. 

!!!!! Закладная_ФЛ; Закладная_ЮЛ !!!!!!!!!!! 
 
 
 
 
 
 
 

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб./квартал

     Вторичный рынок ипотечного кредитования охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

     По  сути, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка – дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

     Основные  участники вторичного ипотечного рынка:

• операторы вторичного рынка ипотечного кредитования – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных кредиторов, выдающих ипотечные жилищные кредиты. В России к операторам относятся Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, региональные операторы АИЖК и сервисные агенты.

     Региональные  операторы выкупают стандартные  закладные у банков — первичных  кредиторов и формируют пулы закладных  для передачи Агентству.

     Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных  кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству (например, ООО «Межрегиональное ипотечное агентство»).

     К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:

     – рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

     – выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

     – привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

     – оказание кредиторам содействия во внедрении  рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др;
• ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требований по ипотечным кредитам и закладных, которые могут быть приобретены на основании договора купли-продажи, мены, цессии и т.п. Ипотечный агент создаётся для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, общее количество выпусков которых указывается в его учредительных документах. После исполнения обязательств по выпущенным облигациям всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.

Остановимся подробнее на АИЖК.

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

     Главная задача Агентства заключается в  реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

     Агентством  создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой  являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные  агенты.

     Основные  функции Агентства:

     1) заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

Доля  АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных  жилищных кредитов за период

 

 Источник: АИЖК, ЦБ

     2) внедрение различных финансовых  инструментов и механизмов для  повышения ликвидности и снижения  рисков участников ипотечного  рынка;

     3) привлечение финансовых ресурсов  на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

     4) стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных  жилищных кредитов и займов  с целью обеспечения равной  доступности ипотечных кредитов  и займов для населения на всей территории России.

     Так, в 2002 году Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок;

     5) предоставление технической и  консультационной помощи участникам  рынка ипотечного жилищного кредитования  в организации, подготовке и  проведению операций, связанных  с выдачей и рефинансированием  ипотечных кредитов, покупкой и  продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

     Последние две функции относятся к регулированию  рынка ипотечного кредитования. Также  особую роль в этой области играет государство, которое:

     – определяет концепцию развития системы  ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

     – создает механизм социальной защиты заемщиков;

     – проводит налоговую политику, стимулирующую  участников рынка ипотечного кредитования;

     – создает необходимые институты (операторы рынка, например АИЖК) для организации рынка и участвует в управлении ими;

     – предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам. 

2. Ипотечные ценные бумаги и их особенности.

Ипотечные ценные бумаги – это ценные бумаги, обеспеченные закладными. Их можно классифицировать по ряду признаков.

1) В  зависимости от эмитента выделяют:

• ипотечные ценные бумаги, гарантированные государственными агентами, или так называемые агентские ценные бумаги (guaranteed mortgage securities, GMS);
• ценные бумаги частного сектора, эмиссия которых осуществляется ипотечными банками, ипотечными компаниями, частными операторами вторичного рынка и т.п.

2) В  зависимости от вида закладываемо  недвижимости:

• ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе жилищных ипотечных кредитов. Такие ценные бумаги составляют основу вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, например, в США и Великобритании;
• ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью: многоквартирные дома, торговые, офисные, индустриальные центры, гостиницы (commercial mortgage backedsecurities, GMS);
• ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе сельскохозяйственного или фермерского кредита.

3) В  зависимости от структурирования  потоков платежей от пула ипотек держателям облигаций:

• ипотечные облигации (с фиксированной и переменной процентной ставкой);
• ипотечные сертификаты или ценные бумаги прямого действия;
• ипотечные облигации прямой оплаты;
• структурированные, или порядковые ипотечные ценные бумаги;
• декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации с отделяемым купоном).

1. Ипотечные облигации  – облигации, обеспеченные ипотечными кредитами.

Предмет обеспечения (договор ипотеки) и  генерируемые им потоки денежных средств (погашение долга и процентов) принадлежат эмитенту облигаций, а сама облигация принадлежит инвестору.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают несколькими свойствами, привлекательными для эмитентов:

1) они  представляют собой долговые  обязательства, позволяющие эмитентам сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого выгоду. Для всех эмитентов выгода состоит в получении дохода от платежей по ипотечным кредитам, обеспечивающим облигации, а инвесторы получают, кроме того, подходящий объект для инвестиций;

2) характеристики  данных облигаций (например, дата  погашения) легко подогнать под потребности эмитента, а для инвесторов они привлекательны благодаря тому, что не могут быть погашены эмитентом досрочно.

Ипотечные облигации с фиксированной процентной ставкой Преимуществом данных ипотечных облигаций является то, что инвестору заранее известна величина получаемого дохода.

Проблемы  для эмитента связаны со следующими моментами:

• процентная ставка должна отвечать реалиям рынка и соответствовать интересам как покупателей ценных бумаг, так и ипотечных заемщиков;
• возможность заемщиков досрочно погасить кредит может негативно отразиться на финансовом положении эмитента, так как свои обязательства перед инвесторами он должен выполнить в срок и в полном объеме. Поэтому в Германии существует запрет на досрочное погашение ипотечных кредитов.

 Ипотечные облигации с переменной процентной ставкой. Доходность по таким облигациям привязывается к общепризнанным макроэкономическим индикаторам: