Лекции по "Ипотечное кредитование"

     Таким образом, в дореволюционной России была создана одна из самых развитых систем ипотечного кредитования, сыгравшая важную роль в расширении крестьянского землепользования. Всего к 1917 г. в России функционировал 21 земельный банк, из них 3 — государственных и 18 — акционерных. Кроме того, было свыше 10 тыс. кредитных кооперативов. При этом на долю государственных банков приходилось ³/₄, на долю частных — ¹/₄ всех выданных кредитов. В ипотечных банках было заложено 60% всей площади частного землевладения⁶.

5.4. Ипотечное кредитование  в современной  России

5.4.1. Нормативно –  правовое регулирование  ипотечного кредитования в России  

     Ипотечное кредитование в России регулируется следующими нормативно – правовыми  актами:

     1) конституция РФ, в которой закреплены  права гражданина на жилье  и на охрану частной собственности;

     2) ГК РФ устанавливает общие  правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество и др.;

     3) Федеральный закон от 21.07.1997г.  № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят во исполнение требований ГК РФ;

     4) Федеральные законы «Об оценочной  деятельности», «О кредитных историях»,  «О жилищных накопительных кооперативах»,  «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п.;

     5) отношения по поводу залога  недвижимости регулируются Федеральным  законом «Об ипотеке», который:

     – устанавливает основание возникновения  ипотеки и ее регулирование;

     – определяет имущество, которое может  быть предметом ипотеки;

     – определяет понятие закладной и  порядок ее обращения и погашения;

     – регламентирует процесс заключения ипотечного договора и государственной  регистрации  ипотеки;

     – определяет права и обязанности  залогодателя при ипотечном кредитовании;

     – устанавливает порядок последующей  ипотеки;

     – и т.д.

     6) отношения, возникающие при выпуске,  выдаче и обращении ипотечных  ценных бумаг, регулируются Федеральным  законом 152-ФЗ «Об ипотечных  ценных бумагах».

     В соответствии с данным законом в  России к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. При этом отдельно выделяются жилищные облигации с ипотечным покрытием, т.е. обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечный сертификат участия – именная ценная бумага, удостоверяющая:

• долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
• право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
• право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;
• иные права.

Ипотечное покрытие могут составлять:

• обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;
• ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;
• денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте;
• государственные ценные бумаги;
• недвижимое имущество.

     Деятельность  кредитных организаций в сфере  ипотечного кредитования также регулируется банковским законодательством, а именно Федеральным законом «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности». 

5.4.2. Система рефинансирования  ипотечных кредитов  в России 

     Главную роль в системе рефинансирования ипотечных кредитов в России играет АИЖК.

     Цели  деятельности АИЖК:

     – формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;

     – разработка и внедрение стандартизации на различных уровнях и в различных  сегментах ипотечного рынка;

     – создание инфраструктуры ипотечного рынка, стимулирование его роста и распространения во всех регионах России;

     – получение прибыли от коммерческой деятельности.

     Предметом финансово – хозяйственной деятельности АИЖК являются:

     – приобретение и реализация прав требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой;

     – выпуск и размещение ценных бумаг, обязательства по которым в том числе обеспечены ипотекой;

     – организаций вторичного рынка ипотечных  кредитов и займов и участие на рынке ценных бумаг, обязательства  по которым в том числе обеспечены ипотекой.

     Основные  задачи деятельности АИЖК:

     – формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на основе двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов;

     – создание вторичного рынка ипотечных  жилищных кредитов, предоставляемых  населению российскими коммерческими  банками и небанковскими кредитными организациями;

     – обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих  долгосрочные жилищные кредиты населению;

     – стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных  жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории РФ;

     – внедрение единой схемы ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям –  участникам системы ипотечного кредитования в России.

     В соответствии с целями и задачами АИЖК можно выделить следующие основные направления его деятельности:

     1. Выкуп у региональных операторов, сервисных агентов и непосредственно  у коммерческих банков, выдающих  ипотечные кредиты, стандартизированных  ипотечных закладных.

     2. Рефинансирование сформированных  пулов на долговом рынке за  счет средств, привлекаемых на  основе продажи частным инвесторам  ценных бумаг, выпускаемых АИЖК  под гарантию Правительства РФ.

     3. Оказание технической помощи  и обучение специалистов в  области ипотечного кредитования. Так, в 2006 году балы создана Единая информационная система, основными функциями которой являются:

     – ведение единой базы данных физических лиц;

     – ведение единой базы данных закладных;

     – операции по сопровождению закладных  в течение всего жизненного цикла (ведение графика платежей, учет фактических платежей, контроль страхового покрытия, сохранности имущества, исполнения заемщиками обязательств);

     – автоматизация этапов оформления сделки;

     – организация взаимодействия с партнерами участниками системы рефинансирования в России;

     – интеграция информационных систем партнеров  с Единой информационной системой АИЖК;

     – формирование платежеспособного спроса населения на жилье.

     Данная  система позволяет работать в  любой точке России и обмениваться данными через Интернет.

     Ключевым  моментом успешного выполнения поставленных перед АИЖК задач является участие  государства с помощью различных  видов государственной поддержки, а именно предоставления государственных  гарантий и прямых инвестиций в уставный капитал для поддержания на должном уровне финансовой устойчивости АИЖК и повышения надежности инвестиций в ипотеку всех классов инвесторов.

     Для эффективной работы системы рефинансирования ипотечных кредитов создана инфраструктура ипотечного жилищного кредитования. Её основными участниками являются:

• администрации субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Между АИЖК, администрацией субъекта РФ (муниципального образования) и региональным оператором заключается трехстороннее соглашение о сотрудничестве в целях создания и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования на территории субъекта Российской Федерации либо отдельного муниципального образования;
• региональные операторы — юридические лица, созданные органами региональной государственной власти, основной деятельностью которых является организация и развитие ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования. Региональный оператор выполняет функции поставщика и агента по сопровождению, а также может выполнять функции первичного кредитора, агента по взысканию или эксперта;
• сервисные агенты — юридические лица, выполняющие функции агента по сопровождению, которые также могут выполнять функции первичного кредитора, агента по взысканию, поставщика или эксперта;
• первичные кредиторы. Функции первичного кредитора могут принимать на себя кредитные или некредитные организации, региональные операторы или сервисные агенты;
• поставщики — юридические лица, осуществляющие передачу прав по закладным АИЖК на основании договоров, заключаемых в порядке и на условиях, предусмотренных Стандартами АИЖК;
• агенты по сопровождению — юридические лица, заключившие с АИЖК договор об оказании услуг по контролю за исполнением заемщиками по кредитным договорам и залогодателями по договорам об ипотеке взятых на себя обязательств;
• агенты по взысканию — юридические лица, заключившие с АИЖК договор об оказании услуг по обращению взыскания на предмет ипотеки в соответствии с законодательством РФ;
• агенты по накоплению — кредитные организации, заключившие с АИЖК договор по обслуживанию счета сопровождения и передаче АИЖК в определенном формате информации по принятым на указанный счет платежам;
• страховые компании;
• оценщики – физические или юридические лица, занимающиеся оценочной деятельностью.
• эксперты — юридические лица, прошедшие аккредитацию при АИЖК на проведение экспертизы закладных. Эксперты осуществляют экспертизу закладных на основании заключенного с заказчиком договора об оказании услуг по экспертизе закладных.

     АИЖК  осуществляет рефинансирование ипотечных  кредитов посредством своих региональных операторов. Процедура рефинансирования ипотечных кредитов состоит из двух этапов:

     1. Выкуп ипотечных кредитов региональным оператором.

     2. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) АИЖК.

     Выдача  кредитов осуществляется кредиторами  за счет собственных средств. 
 

5.4.3. Причины, сдерживающие  развитие ипотечного  кредитования в  России 

     

1. Низкий  уровень доходов основной массы  населения.
2. Монополизм производителей и монопольно высокие цены на жилье.
3. Неразвитость инфраструктуры рынка сбыта и строительства жилья.
4. Устаревшая производственная база строительных материалов и технологий строительства.
5. Высокий уровень инфляции и неразвитость финансовых инструментов ее нейтрализации.
6. Отсутствие современной системы кредитования жилищного строительства.
7. Отсутствие механизмов государственного воздействия на жилищный рынок, мер по ограничению роста цен.
8. Неэффективная денежно-кредитная политика государства.
9. Административно-юридические барьеры.
10. Неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ в ряде регионов.
11. Высокие трансакционные издержки в ипотечном кредитовании и завышенная норма прибыли кредитора.

     Из  всех перечисленных факторов, тормозящих развитие ипотечного жилищного кредитования, решающими являются два — низкий уровень доходов и монопольно высокие цены на жилье.

     Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.