Оглавление

Введение

      Ипотека- это важнейший инструмент обеспечения  возвратности кредита. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемой в рыночной экономике и обеспечивающей надежность сделки.

      Актуальность  данной темы в настоящее время  не вызывает сомнения. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике России, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран.

      В настоящее время проблема ипотечного кредитования становится все более  актуальной среди населения. В связи с этим появляется огромное количество публикаций мнений специалистов, объясняющих потенциальным заемщикам о характере подобного кредита.

      Ипотечное кредитование получило широкое распространение  в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, банками и другими кредитными институтами, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов.

      В общественном сознании и сознании отдельных  граждан ипотечное кредитование рассматривается как одна из главных  форм обеспечения устойчивости финансовой системы страны, как средство решения сложнейших социально-экономических, политических и личных проблем.

      Цель  работы – изучить развитие ипотечного кредитования в России.

      Задачи:

      1. Изучить теоретические основы  понимания сущность ипотеки

      2. Проанализировать развитие и  проблемы ипотечного кредитования  в России.

      1. Понятие  и сущность ипотечного  кредитования, классификации

      Ипотека - залог недвижимого имущества  при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

      Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)¹.

      Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у  залогодателя в его владении и пользовании.

      Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

      В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

      одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

      двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

      В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности  обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

      При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров:

      между заемщиком и кредитором - договор  о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

      между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

      между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

      В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания)².

     На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

     В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

     Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности.

     Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

      2. Развитие ипотечного  кредитования в  России

      Один  из приоритетных национальных проектов, обозначенных Президентом России, — «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Это подчеркивает важность решения жилищной проблемы для населения страны и вопроса финансирования его приобретения. Активная роль в решении поставленных в проекте задач от- ведена коммерческим банкам, развивающим программы ипотечного кредитования.

      Рис. 1. Объем рынка жилищного кредитования в РФ³

      С момента принятия Федерального закона «Об ипотеке» в 1999 г. и вплоть до 2003—2004 гг. жилищное кредитование характеризовалось незначительными объемами и крайне малыми темпами роста. Однако, начиная с 2004 г., ситуация кардинальным образом изменилась. В последние несколько лет в России наблюдается значительный рост объемов рынка кредитования на покупку жилья. По данным Банка России, на 1 января 2007 г. задолженность населения по таким кредитам составила 239,36 млрд. руб. (примерно, 5 % ВВП), из них 144,8 млрд. руб. — ипотечные кредиты. Для сравнения, на 1 января 2006 г. — 77,39 млрд. руб.

      Согласно  представленным цифрам, портфель ипотечных  кредитов отечественных банков увеличился в среднем более чем в 3 раза только за последний год. По нашим оценкам, потенциал роста рынка кредитования на покупку жилья далеко не исчерпан и в текущем году его объем может увеличиться еще в 1,5—2 раза. О перспективности рынка говорит также его сравнение с ипотечным кредитованием в других странах. Например, в Евросоюзе доля ипотечных кредитов составляет более 35 % ВВП

      Количество  банков, предоставляющих кредиты для покупки жилья, по данным Банка России, на конец 2006 г. составило 688, из них ипотечные — 479. На рынке представлены как специализированные банки — например, «Городской ипотечный банк», так и мелкие региональные кредитные организации универсального характера, как правило, не имеющие разветвленной филиальной сети и действую действующие в пределах своего региона. Тем не менее наиболее быстрыми темпами спрос на финансирование покупки жилья растет именно в регионах. В текущем году соотношение между ипотечными кредитами, выданными в Центральном и других регионах России, может составить 70 % к 30 %.

      В настоящее время продолжает совершенствоваться рыночная инфраструктура. Во-первых, речь идет об увеличении значимости Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК), которое создало эффективную систему рефинансирования кредитов на покупку жилья на всей территории РФ. Следующей зада чей Агентства, работа над решением которой уже началась, является формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг. Стоит отметить также и деятельность специализированных кредитных организаций, например, банка «Совфинтрейд», который занимается покупкой пулов однородных ипотечных кредитов и, наряду с АИЖК, способствует поддержанию ликвидности банков-кредиторов. Таким образом, в России формируется двухуровневая система рефинансирования, которая позволит, с одной стороны, эффективно перераспределять риски между участниками кредитования на покупку жилья и, с другой, — стандартизировать рынок путем выработки единых критериев и требований к участникам рынка и выдаваемым ими ссудам. В качестве факторов развития ипотеки в России можно выделить следующие тенденции.

      Во-первых, наличие значительного потребительского спроса со стороны населения. В его основе лежат скромные показатели обеспеченности населения жилыми площадями. По данным Росстата, в 2005 г. на одного жителя приходилось около 20,8 кв. м. жилья. Решить «жилищный вопрос» населения страны можно в рамках комплексного подхода — развивать механизмы покупки жилья, т. е. стимулировать платежеспособный спрос и одновременно увеличивать объемы строительства, что положительно отразится на предложении на рынке недвижимости. С этим связана и одна из основных проблем государственной программы — основной акцент делается именно на стимулирование спроса. Подобная ситуация не приводит к существенному увеличению предложения квартир и, соответственно, снижению их стоимости.

      Во-вторых, популярность ипотеки во многом увеличивается  благодаря росту реальных доходов  населения страны, что позволяет большему количеству людей собрать средства как на оплату первоначального взноса (если такой предусмотрен ипотечной программой), так и на обслуживание своего долга в будущем.

      В-третьих, усиление конкуренции между банками  в сфере потребительского и ипотечного кредитования. На рынке действуют не только отечественные кредитные организации, но и достаточное количество иностранных финансовых структур, основными преимуществами которых являются дешевые и долгосрочные ресурсы, а также опыт ведения бизнеса. В результате увеличения количества участников в ипотечном сегменте банковского рынка можно наблюдать относительное снижение стоимости жилищного кредитования для потенциальных заемщиков; увеличение возможных сроков предоставления кредита; снижение требований к клиентам банков, а также стандартизацию и ускорение процедуры выдачи кредита. Лидерами по объему ипотечного кредитования в 2006 г. стали Сбербанк, ВТБ-24 и Москоммерцбанк.

      Рис. 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов⁴

      Лидерство госбанков можно объяснить как с точки зрения широкой филиальной сети, которая обеспечивает приток новых клиентов, так и с точки зрения возможности привлечения достаточного объема долгосрочных пассивов. Наиболее активно ипотечный портфель в 2006 г. наращи или на более выгодных условиях в любой другой кредитной организации. Это дает также возможность оперативного изменения срочности ипотечных кредитов.

      И, наконец, в качестве пятой причины  развития ипотеки в России можно назвать применение банками схем так называемой секьюритизации — рефинансирования собственных ипотечных портфелей на финансовых рынках. В ходе проведения этих сделок банки получают возможность привлечения дополнительного финансирования по более низким ставкам, не дожидаясь погашения задолженности по портфелю. В таблице приведены две сделки по секьюритизации ипотечных кредитов и выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами с участием российских банков.

      Несмотря  на объективные и значимые предпосылки  дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования, в России существует ряд барьеров, сдерживающих его развитие. К числу таковых можно отнести высокий уровень инфляции, препятствующий снижению ставок по ипотечным кредитам; высокие темпы роста цен на жилье; высокие инфляционные риски, присущие ипотечным кредитам с продолжительным сроком; неразвитость внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; низкая кредитная культура населения; относительно малые объемы жилищного строительства и т. д. Большое значение имеет существенная дифференциация в доходах населения страны. Сравнительно малое количество людей могут позволить себе покупку квартиры, но рассматривают ее, как правило, в качестве объекта инвестиций. Подавляющее большинство населения не обладает достаточным объемом денежных средств на приобретение жилья, из них только малая часть — люди, имеющие возможность внести первый взнос по кредиту и выплачивать его банку в течение некоторого промежутка времени, т. е. потенциальные пользователи ипотечных программ.